内容提要：

• 约定解除的合同条款设计-格式条款的设计
• 情势变更和不可抗力---疫情期间司法解释-与会律师的理解
• 双务合同解除-法院的释明问题--办理的案件
• 违约金-房屋买卖合同
• 租赁合同-经营性、非经营性

2020年7月9日下午，上海一湃律师事务所开展了主题为“合同的解除和违约金的调整 ” 学习分享交流会。本次主题分享旨在通过介绍二手房买卖合同签订过程中的法律风险，让其他律师在为客户审核合同或者办理相关案件时及时进行相应的法律风险防范，帮助并指导其他律师进一步提高相关业务能力。

本次分享的核心是“两个角度”和“四个方面”。

• “两个角度”是桑律师从买受人和出卖人两个角度出发；
• “四个方面”是指二手房买卖合同审核的重点在主体资格、标的内容、履约方式、违约责任等四个方面，桑律师以这四个方面为立足点，深刻阐述了不同主体在合同审核过程中需注意的重点、难点。

分享会上，桑律师先是结合实际情况对比了新房买卖和二手房买卖的市场需求变化，表明二手房买卖市场需求愈加旺盛，其中的法律风险问题也不容忽视，律师需结合市场需求及时提升相应执业能力。

随后，桑律师分别从买受人和出卖人不同的视角出发，深刻阐述了不同主体在合同审核过程中需要注意的重点、难点。

在介绍主体资格的审核时，桑律师从买受人角度出发并结合实例，着重点出了二手房买卖合同审核时应从出卖人是否为房产权利人、委托代理（出卖）是否适格、房产权利人是否为未成年人、房产权利人的婚姻情况等方面重点审核出卖人是否适格；

1. 在介绍合同标的内容的审核时，桑律师结合上海的政策规定、相应司法解释和过往学习分享时一湃团队杨震律师作出的涉税学习分享内容，通过房屋性质、房屋有无抵押查封、房屋使用情况、学区房和涉税等五方面的介绍，清晰直观地体现了其中的法律风险防范点；
2. 在介绍合同履约方式审核时，桑律师点明应着重审核二手房买卖合同中对付款和交房等方面的约定；
3. 在介绍违约责任的审核时，桑律师结合自身经验，与与会律师结合相关案例对违约责任的识别和处置过程中存在的重难点问题进行了讨论。

最后桑律师列举说明了二手房买卖合同的争议解决方式，并提示与会律师需根据法院判决，结合法官审理思路处理相应的实际问题。与会律师也结合自身买卖二手房的亲身经历、执业经验和民法典规定的相关内容，补充分享了二手房交易过程中的存在的其他法律风险和实务经验。

本次交流会的主讲人为上海一湃律师事务所的桑庆玉律师（实习律师）。

桑律师基于自身职业经验，并结合律所业务范围和客户群体，揭示了二手房买卖的合同签署过程中需注意的法律风险。