啥子是房子的债权债务，房地产以房抵债

“以房抵债”顾名思义，用房产抵偿债务。这不难看出，抵债才是这词语的核心，其实质就是抵消债务，房产是形式，完全可以用其他的有价值的物品替换房产，也可以完成抵债行为，房产在这里称之为等价物。所以，从法律的法理上分析，这种行为是偿债的行为，不是交易行为，不能因为房产具有商品属性，而认定以房抵债是商品交易。

现实中，很多案例可以从各个角度来说明以房抵债的法律关系

1、以房抵债行为角度

最高人民法院在(2016)最高法民申112号民事裁定书中认为：“以房抵债是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。因此，以房抵债是对原债务履行方式的根本变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即存在用特定物清偿债务的合意。”

从这里分析，以房抵债就是债务履行的一种方式，也就是还债的方式变化，完全属于债权债务关系的法律范围，是债务人对原债务履行方式的根本变更，该变更由债权人作出同意的意思表示而共同完成。

2、以房抵债的基础法律关系角度分

最高人民法院在（2021）最高法民申948号民事裁定书中认为：“本案中双方虽签订《房屋定购协议》，但祥泰公司进入破产程序之时，案涉房屋不存在。故原审法院对张宝峰要求交付房屋的请求未予支持，认为张宝峰作为债权人可以向祥泰公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，并无不当。

可见，即便抵债房屋不存在，双方的债务关系不能消除，这是基础法律关系；即便买卖双方因为表面的“房产买卖合同”产生纠纷，法院也要审理基础法律关系，就是这个道理。

3、以房抵债的目的角度

最高人民法院在(2017)最高法民终354号民事判决书中认为：“案涉房屋买卖合同的订立系基于魏学传与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭魏学传对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中魏学传寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，魏琳对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。”

可以看出，以房抵债是消除债务不是房产交易，追求的不是公平交易，而是债的消灭；至于是否能够产生债的消灭结果，需要综合认定，但双方的根本目的不是买卖房产，这典型区别于房产买卖合同。事实上，合同制定以及履行与合同目的息息相关，所以《合同法》中才有“因合同目的不能实现”，而解除合同的法定原则。

4、以房抵债的主体身份角度

最高人民法院在（2021）最高法民申948号民事裁定书中认为：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，张宝峰与祥泰公司存在借贷关系，在祥泰公司无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿张宝峰借给祥泰公司的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定张宝峰应在合同签订时向祥泰公司全额缴纳房款，但张宝峰并未按照合同约定向祥泰公司支付购房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵顶案涉购房款。综合本案事实，祥泰公司与张宝峰之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张宝峰签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。”

足以看见，以房抵债的当事人主体不是消费者，不是以交易为目的发生的行为，更不属于买卖房产的消费行为，再次强调双方是债权债务人。

5、以房抵债的动机角度

（动机不是目的，动机是思想的出发点不一定是追求的目标；目的才是追求的目标；）最高人民法院在(2016)最高法执监85号民事裁定书中认为：“执行程序中，双方当事人协商以物抵债是一种私法行为，属于执行和解的一种形式，人民法院应当审查执行当事人抵债行为是否触犯第三人权益，不宜出具执行裁定予以确认，以防止当事人恶意串通损害第三人利益或者通过执行裁定来规避行政审查等情形发生。本案虽然没有证据证明中行山东分行与中银公司、银信公司恶意串通，但是中银公司明显存在选择性抵债的情形，并损害了工行市中支行公平受偿的权益。基于上述理由，山东高院26-1号裁定应予撤销。”

所以，以房抵债存在各种综合因素，完全不同于买卖房产的对物权的追求，对于以房抵债必须综合分析，才能识别真伪并确定其法律效力。