本期主持:羊城晚报全媒体记者 董柳 李钢
咨询人:羊城晚报读者晓女士
律师你好!我与卖家通过中介签订购房协议,定金总额50万元。第一笔定金10万元支付之后,因为个人原因我不想继续购买,尝试与卖家和平解约(我愿意支付少额违约金),但卖家坚持要求履约,并发函要求我在收函三日内支付完剩余定金,否则算我违约。
但在我收函第二日,卖家就瞒着我和中介偷偷把房子卖与第三人(报价比我的价格高3万元),再次收取50万元定金。收函第三日,我因为担心定金安全问题,特意要求卖家再次发银行账号给我,收到账号之后才支付了剩余定金40万元。
收完50万元定金之后,卖家以各种理由推延合同履约,私底下偷偷和第三人交易。直到我发现房子已经过户到第三人名下,卖家才承认事实,但躲起来拒绝见面协商,只退还了8万元,声称没钱,后联系不上。请问,在以上全部为事实并有佐证材料的情况下,是否可以以合同诈骗报警起诉对方呢,他的行为是否属于诈骗呢?
解答人:北京德恒(广州)律师事务所合伙人、德恒全国刑事专业委员会副主任、北京企业法律风险防控研究会理事、广东省律协经济犯罪辩护专业委员会委员张元龙
“一房二卖”大多数是以追究民事责任为主,要求对方返还定金及承担违约责任,但也有少部分可追究对方刑事责任,到公安机关报案。
对于卖方是否达到追究刑事责任的条件,合同诈骗罪是否成立,主要看主观和客观两个方面:一是卖方主观上以非法占有财物为目的;二是客观上实施了虚构事实、隐瞒真相实质性骗取的行为。而在司法实务中,对于认定行为人主观上具备非法占有财物为目的,有一定的难度,还得从细节考究,可以从以下几个方面综合判断:
一方面,客观上看交易对象已不存在。如果卖方不具备真正卖房意愿,或是已经将房屋卖予他人,交易物已不存在,只是让买方单方履行,从而实际占有买方购房定金或房款的,相当于让买方单方履行根本不存在的民事法律关系,可以认为卖方实施了虚构事实、隐瞒真相的行为。
二方面,从动机上看是否以占有为目的。卖方背着买方将房屋另行出售给他人或与第三方又签约,原本卖方可以很顺利的将钱款退还给买方及承担违约责任,但卖方有更大目的,想通过套取买方的钱用于其他用途,或用于违法犯罪,或个人挥霍,或逃跑失踪的,那么这证明了行为人是冲着买方再支付房款给其个人使用的目的,相应地证明了行为人具备非法占有的动机。
三方面,从结果上来判断是否主观。卖方在收取定金或房款后,无正当理由拒不退还,或携款逃匿,或用于违法犯罪,或用于个人挥霍等致使房款无法返还的,可以从事后推断卖方具备占有财物为目的。相反,如果作为卖方产生纠纷后,能够全额返还购房款,或主动、积极与买方协商退还相应房款的,事后可说明他不具有占有财物的目的。
四方面,从还款能力上看主观。如果卖方明明知道自己没有后续还款能力,在房屋另行出售给他人或与第三方签约,而自己无继续偿还给原购房方的情况下,仍让买方履约,这种情况下也可以作为判断行为人主观方面的要素之一。
当然,从司法实务看,认定个案之间都会有差异,最终是以司法机关认定为准。有关“非法占有财物为目的”,最高人民法院针对金融诈骗犯罪的认定出台过司法文件《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》,规定了行为人以下七种情形可以推定具有非法占有目的:明知没有归还能力而大量骗取资金的;非法获取资金后逃跑的;肆意挥霍骗取资金的;使用骗取的资金进行违法犯罪活动的;抽逃、转移资金、隐匿财产,逃避返还资金的;隐匿、销毁账目,或者搞假破产、假倒闭,以逃避返还资金的;其他非法占有资金、拒不返还的行为。这个文件对于认定合同诈骗罪的非法占有目的具有参照作用。
我个人建议:当事人首先去公安机关经济犯罪侦查窗口报案,听取经侦部门的意见。合同诈骗罪是罪名中认定比较难的一个罪名,对此要有一定的心理预期。如果公安机关不立案,可以向上级公安机关申请复议,或者向检察机关申诉。在刑事报案行不通的情况下,再走民事途径,通过民事诉讼要求对方返还定金及承担违约责任。
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编辑: 宝厷
来源:金羊网
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