构房须知找律师，怎么买二手房省钱

涂磊曾经说过的一段话被无数次刷屏。他说：给自己买房，你不需要去问亲戚，问大姑、问大姨、问爸妈、问朋友……，

你只需要问自己三个问题：

如果有一天房价涨到自己买不起了，

你能依靠谁？

谁会给你房子住？

谁会给你掏钱？

想清楚这3个问题，你就可以做决定了。”

房子对于我们每一个成年人都很重要。有房你才有家，才有温暖的港湾；有房才有了尊严，没房你站哪都没有别人高，连说话都底气不足。既然房子那么重要，那么怎样才能少花钱买到好房子呢？我建议你在买房之前先看看《千万别说你懂买房》这本书。

《千万别说你懂买房》作者徐斌，资深房产律师，秦兵房产律师团执行合伙人，业主维权领域专家。

说到买房，徐斌律师首推二手房。其原因一方面是房产行业中所谓的新房往往都是期房，在开始挂牌售卖的时候还只是个沙盘模拟图，未来房子能不能做成沙盘展示的样子、质量能不能达标都是一个未知数；另一方面是新房从预售到交房的过程需要很长的时间，这中间万一发生变故就容易出现烂尾楼，而二手房都是现房，不用担心烂尾楼的问题，而且业主已经帮你验证了房子的质量好坏以及居住的舒适度，比如采光、通风、噪音和周围的配套设施是否完善，了解房屋产权等。

二手房怎么挑怎么买？徐斌律师在书中告诉大家要从以下几个方面入手：

第一，如何看房选房，找到你心仪的房子。

首先要了解房子属性，比如军产房、央产房或校产房，都要到房产局查询能不能过户。拆迁房便宜，但居民素质堪忧。

第二步是选择小区。房产行业是一分价钱一分货，不要贪图便宜。小区有拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、新建商品房小区、高档商住小区、高档住宅小区、别墅小区等。买二手房建议买单位小区，一般房屋质量、学区和物业都相对有优势，但房源紧缺；商品房理念超前，但物业管理方面由不近人意。

买房要先看房，在目标小区转一转，看车位是否紧张、地下车库是否漏水、门禁是否严格、楼道是否干净整洁。一个住了十年的干净小区比房龄只有一年的新小区更靠谱。

第三步是选房：选房要选方方正正的，不要选奇形怪状、凹凸不平的房子；不要选违建房；要考虑得房率，越是新小区得房率越低，因为新房共建配套设施比较多，公摊面积大，得房率更低；尽量选在白天去看房，这样才能真实了解房子采光和噪音问题，感受房子通风和取暖效果；没有产权证的房子不要买，产权证上的名字必须和合同上的名字以及卖家身份证一致。

第二，找个好中介助你一臂之力

要找多个中介看房，通过中介掌握更多房源，方便比价；不要太相信中介，因为他们卖的是别人的东西，比起房子质量，他们的业绩更重要，他们不会把房子存在的所有瑕疵都告诉你而让这笔交易泡汤导致自己的工资缩水，房产中介是只讲业绩不讲口碑的；找中介要找大的中介公司，一般小中介一旦碰到购房者被骗立马就找不到人了，而大的中介可以赔偿损失；看房时尽量不要签看房确认单，因为确认单一般都藏着防跳单条款。

第三，交易过程中要注意的几个细节。

产权调查，俗称“拉产调”，这一步至关重要，在拉产调的过程中，特别注意两点：房屋是否存在被查封、是否存在被抵押。“拉产调”很简单，不需要委托中介，产权人带上身份证到不动产登记中心就可以查，购房人拿购房合同也可以去查。

签合同要注明房子的价格和付款方式，防止自己违约；明确付首付、过户、交房时间节点，如果房产有户口，要明确约定户口迁出日期以及不迁出的高额违约金。

网签（预告登记）与交首付款，签订卖卖合同之后要及时网签，网签可以避免一房两卖和房子被再次抵押。

卖家解抵押，有抵押的房子不能过户，所以必须要抵押人解除抵押，被查封的房子坚决不买。

银行面签及住房抵押，贷款买房的需买卖双方带上身份证原件、收入证明和购房合同一起到银行办理按揭

缴税，二手房税费有三种：契税、增值税和附加、个人所得税。需要购房者缴纳的是契税、印花税和土地出让金。购房者根据网签合同价格到地税局纳税之后才可以办理过户手续。不要想方法避税，比如做低价网签由买家承担所有税费，这样容易出现卖家恶意毁约，让你进退两难。

房屋权属转移，就是过户

交房，支付尾款，尾款选择一次性付清或办理按揭贷款，由购房人根据自己的经济状态来决定。

想知道更多关于二手房交易知识，推荐你阅读《千万别说你懂买买房》。这本书让你买房不迷路更省心。