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“问题房”是什么房？

大家避之唯恐不及的

“凶宅”又是什么宅？

房产买卖过程中有哪些

麻烦事要当心？

近日，由文汇报、12348上海法网共同主办、律新社协办的公益直播“法律锦囊”节目直播，一场关于“问题房”话题的探讨在此展开。

做客嘉宾是复旦大学法学博士、研究生导师、上海市浦东新区人民法院商事调解中心特约调解律师、融孚律师事务所律师韩承鹏，其长期从事经济法、合同法教学研究工作，擅长处理房产买卖、债务纠纷类案件。

直播视频

“问题房”买卖常引纠纷

什么是“问题房”？也许很多人都听说过甚至亲身经历过“问题房”的烦恼：

• 辛辛苦苦攒钱买了一套房，过户之后发现房子里还挂着个陌生人的户口；

• 房款付清了，正准备享受乔迁之喜，发现房子里还有租户死活不肯搬走 ；

• 刚刚搬进新房，转眼就收到了一大叠水电煤、物业费催缴单据；

• ......

如是种种，不胜枚举。韩承鹏在“法律锦囊”节目中介绍了一种比较特殊的、令大家避之唯恐不及的“问题房”：

老王有个35岁的儿子单身多年终于成家，一家人通过房产中介选购了一套婚房。房屋价格比较优惠，中介称卖家准备移民因而急于脱手房屋，老王一家人还以为捡到了便宜。

住了一段时间之后，隔壁邻居悄悄告诉小两口，这套房子里曾有人上吊自杀，房东不敢居住才卖掉了房屋。小两口马上找到房产中介要求退房，中介两手一摊表示并不知情。再找卖家，卖家称“买房是用来住的，这套房子质量没有问题，退房要求是不合理的，即便房子里死过人也不影响居住，吉凶之说那都是迷信，没有科学依据，房子坚决不退。”老王后来还是咨询了律师，通过诉讼方式解决了这场纠纷。

韩承鹏首先明确了基本定义：“凶宅”并不是法律术语，而是民间的一种俗称，通常是指某一住宅在一定时间内出现了自杀、凶杀等非正常死亡，导致一般人不愿意购买或居住的房屋。正确理解这一概念需要明确三点：

❶ 非正常死亡事件是发生在近期，几十年前死了个人是不算数的。

❷ 死亡原因必须是非正常的，不包括正常的生老病死，也不是文学作品里提到的所谓“鬼屋”。

❸ 非正常死亡事件必须发生在住宅内部，小区里死过人、小区附近有“乱坟岗”或法场等是不算“凶宅”的。

买家退房并非迷信

韩承鹏表示，本案中卖家的说法是一种偷换概念的借口，意图混淆视听。

法律中有“公序良俗”原则，法国思想家卢梭也曾讲过一句名言：“一切法律中最重要的法律，既不是刻在大理石上，也不是刻在铜表上，而是铭刻在公民的内心里。”

韩承鹏认为，老百姓心中所遵守的、约定俗成的观念就是一种相对稳定的“法”，对社会生活也有一定的制约作用。按照常理来说，没有人愿意居住在发生过非正常死亡事件的房屋之中，因此本案中卖家的辩解之词与公序良俗也是相违背的。

从法律上来讲，老王作为买家，在这桩房产交易中并没有实现真实意愿。买房是为了居住，每个人都希望在新房中过上愉悦的生活。将心比心地说，近在咫尺的地方不久前有人上吊自杀，谁的心里能舒坦呢？换句话说这场纠纷的本质根本不是科学与迷信之争，而是一个法律问题、一桩合同纠纷。

“知情”是权利，“诚信”是原则

韩承鹏强调，我国的法律中有“诚实、信用”的原则，市场经济环境中尤其注重“诚信”二字，诚信原则也被称谓市场规则中的黄金法则，而卖家的这种行为显然不符合诚信原则的要求。

作为卖家，他有义务如实地、全面地、客观地告知下家关于房屋的真实情况。买家有知情权，满足知情权以后才有可能作出合理的判断，卖家隐瞒重要情况的前提下，买家订立的房屋买卖合同并不是其真实意思表达。

此外，此案中的卖家还违背了“公平交易”的原则，“凶宅”在市场交易中价值必然受到影响，买家付出了正常房屋的价格，却购买了有严重瑕疵的房屋，明显与“公平交易”原则相违背。

案例中的小夫妻对“房子里死过人”的问题比较敏感，发现房屋有问题之后马上就提出退房。那么对于那些不惧“凶宅”之说的买家，是不是买房时就不用考虑这个问题了呢？韩承鹏在直播中表示，一个愿打一个愿挨固然可以，但“愿打愿挨”仍然要建立在充分知情的基础上，卖家仍然有义务向买家充分告知房屋的真实情况。

韩律师作为法律工作者提醒大家，发生过非正常死亡事件的房屋往往存在两方面的风险：

1. 降低房屋经济价值，将来作为二手房交易时会遭受损失或是难以出售；

2. 房屋使用价值也会下降，最典型的情况就是出租的时候租客往往不考虑出现过非正常死亡事件的房屋，这样的房屋即便是业主自己居住也容易带来不愉悦的感受。

法律救济途径为买家兜底

假如买家一不留神，真的把问题房买回了家，法律上有没有救济途径呢？答案是肯定的。

韩承鹏表示，在我国的法律体系中，遭遇这类事件的买家可依照《合同法》及《侵权责任法》进行维权，追究卖家的法律责任。

中国法律对类似的情况作出了比较明确的规定。《合同法》第四十二条规定：

当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或违背诚实信用原则，给相对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。

韩承鹏告诉大家，作为买家如果误购了问题房又不想退房，也可以要求继续履行合同，并同时要求卖家赔偿违约金。假如违约金尚不足以弥补买家的经济损失，买家仍可以向卖家继续追究“可预期的损失”，例如一套房屋市价100万，因房屋瑕疵问题导致折价40万，那么买家有权主张由卖家补足这一差额。

另外，根据《合同法》第五十四条规定，如果当事人在买卖过程中因重大误解订立合同或订立合同时显失公平，当事人有权请求人民法院或仲裁机构撤销或变更合同，买家可以要求退房、退款，并由对方承担交易过程中产生的税费、中介费、利息等经济损失。

除了《合同法》作出了以上规定以外，《侵权责任法》第六条也规定，行为人因为过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。卖家隐瞒重要事实，造成房屋价值贬损，侵害了买家的财产权，因此买家可以依据《侵权责任法》要求卖家赔偿所有的经济损失甚至精神损失。

早做防范远离“问题房”困扰

虽然法律上有各种各样的救济途径，但作为普通老百姓最好的选择是在事先规避这些风险，既能防止经济损失又可以避免耗费过多的时间和精力。

➤ 韩承鹏建议大家，在买房之前可以首先走访一下周边邻居和小区物业，做个“民情调查”，一般来说都可以获得有用的信息，尤其像案例中的房屋价钱明显低于市场价的时候，买家就更应该多留一个心眼。

➤ 第二，在房屋买卖过程中间应该作出相应的约定。目前的房屋交易合同都是格式合同，但买卖双方可以通过合同附件的形式约定，假如出现各类问题的后续处理方式，同时约定违约发生时的赔偿细则。这样一旦纠纷发生，双方都可以比较方便地解决问题，维护自身权益。

➤ 此外，买房过程中买家免不了要与房产中介签订居间合同，买家可以要求中介对房屋进行调查并作出承诺。韩承鹏注意到，目前国内已经有一些中介企业为了更好地吸引顾客，主动作出了这样的承诺，承诺一旦房屋发生过非正常死亡事件就可以解除合同，收回房屋并赔偿买家的经济损失。

据韩承鹏介绍，买家单独就某一特定问题与卖家签订附件难度是比较大的，但买家可以换一种方式与卖家作出约定。买房过程中经常会出现各种违约事件，比如上家在房屋内有户口未迁走、水电煤气费未结清、租客不配合搬家等各种影响买家正常使用房屋的问题，这些问题的解决方式都可以在房产交易之前进行约定，包括案例中介绍的非正常死亡问题也可以在附件中被列为卖家违约的情形之一。

可想而知，如果卖家的房屋不存在这些违约问题，为了尽快促成交易，卖家也不会过于抗拒与买家作出事先约定。买房对于很多家庭来说都是一件大事，一套房屋价值数百乃至上千万，往往需要我们省吃俭用积攒多年才能买下，这样的大事需要尽可能地避免风险。