找律师进行遗产确权怎么回事，遗产问题怎么找律师

大连龙圆贸易有限公司购买了大连市国际商务大厦地下一层房屋，并依法获得房屋所有权证，却因“部分建筑物所有权存在争议”被卷入诉讼纠纷。经过四次被列为“第三人”的诉讼，职能部门将房产证作废后再发《不予登记告知书》。

　　6月16日，大连龙圆贸易有限公司副总经理马美华一见到记者就感慨地说：“为了充分保障公司的合法权益，捋清法律责任、义务关系，我们多次到北京寻找国内知名法学家针对此事件进行论证。我现在也快成半个法律人了！”

　　同时，马美华还向记者爆料：“论证的结果很令人意外，如果当初开发商依法申请初始登记，职能部门依职权现场确认，这场旷日持久（近7年）且目前无结果的产权纠纷可自然避免。”

　　据了解：大连龙圆贸易有限公司（以下简称“龙圆公司”)于2013年出资购买了大连保税区华青房地产开发有限公司（现更名：大连保税区华菁贸易有限公司，以下简称“华菁公司”)开发建设的国际商务大厦地下一层房屋，建筑面积 3079. 53 平方米， 后经审核，大连保税区房屋登记交易中心向龙圆公司颁发了房屋所有权证（大房权证保税区字第2013001312 号）。

　　2014 年11月，国际商务大厦业主委员会（以 下简称大厦业委会）以龙圆公司购买事涉房屋面积中包含全体业主共有部分为由对华菁公司提起民事诉讼，要求返还业主共有部分建筑面积及设施。2017年1月4日，大连市中院终审判决：认定事涉房屋中的空调机房、空调和消防机房、集水井、相关设备控制箱部位、电梯前室、楼梯间对应的面积归全体业主共有。

　　2017 年5月24日，大厦业委会提起行政诉讼，诉请判令大连保税区规划和土地房屋局依法撤销事涉房屋产权证。2018年7月6日，法院判决“ 一、撤销被告大连保税区规划和土地房屋局大房权证保税区字第2013001312号房屋权属转移登记。二、被告大连保税区规划和土地房屋局于本判决发生法律效力之日起30 个工作日内对第三人大连龙圆贸易有限公司和大连保税区华青房地产开发有限公司共同提出的房地产权属转移登记重新作出行政行为”。涉案双方均提起上诉。2019 年1月28日，大连市中院终审判决驳回上诉，维持原判。

　　2019年6月27日，消费日报网刊发报道《辽宁大连：职能部门一纸作废公告 引发纠纷难解》，当地政府积极展开调查并成立了协调处理小组，经过“不懈”努力，2020年5月18日，大连保税区房屋登记交易中心正式送达《不予登记告知书》。

　　马美华说：“当初，我们一度认为，公司支付了合理对价、善意取得且合法办理了产权证，如果侵占了业主利益，那也是‘冤有头，债有主’，区分完产权公司再和卖家算账。到了执行阶段，事件再次变得复杂。业主委员会诉求的‘建筑物区分所有权’在哪？谁有责任明确？职能部门大连保税区规划和土地房屋局像模像样地依照司法判决走了第一步——作废（法院判决是撤销），到了第二步重发过程，就以双方不配合为由（开发商确实不配合）把责任一推，拿出一副‘执行不下去了别怨我’的态度，‘你们走完法律途径商量好了，来我这确认’，于是，悲剧产生了，我们公司善意多买的部分没了不说，应该重新确认的部分也没了。即使我们提起诉讼，卖家会说合同早已履行完毕，职能部门会说我依法办事。”

　　龙圆公司新聘法律顾问张律师告诉记者：“《不予登记告知书》（保房屋中心【2020】2号）中法条表述依据较多，没有明确具体到哪一款，‘现有申请材料不符合法定登记条件’的表述无法明确买卖双方责任。对此，5月21日，龙圆公司向大连保税区房屋登记交易中心发了征询函，至今无回应，为了捋清法律责任，6月12日，龙圆公司向大连保税区规划和土地房屋局申请公开关于涉事房屋的土地出让金缴纳、批准规划文件、合法按商品房销售及‘自用库’变更‘办公楼’等信息。”

　　同时，张律师认为：“根据确认之诉法院生效判决，撤证和之后的重新作出行政行为是连贯行为，也是解决纠纷的应有之义，法院判决没有执行完毕。目前看，解决当下纠纷的根源在于开发商自己办证的前行为已经存在违法或者职能部门不作为。”

　　张律师告诉记者，“‘建筑物区分所有权’在房屋初始登记时就该依法明确。根据《房屋登记办法》第三十一条，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。而根据《房屋登记办法》第十九条和第二十条，房屋所有权初始登记时房屋登记机构应当实地查看，并将申请登记事项记载于房屋登记簿。如果当年大连保税区华青房地产开发有限公司依法申请，如果大连保税区房屋登记交易中心依法履职实地查看，两道“关口”有一道正常卡住，就不会有后来的法律诉讼。”

　　马美华拿出2019年1月28日辽宁省大连市中级人民法院(2018)辽02行终664号判决，指着最后一页“其他违法事实，本院认为应该由行政机关在重新作出行政行为时予以调查处理。”的表述，气愤地说道：“去年，你们消费日报网曝光后，当地纪委即刻介入，有了曙光，现在两个知情人，一个局长被调查以后没有下文，另一个副局长莫名被调离其它部门。我就想问，现在这个房子的产权在登记机关的档案里，它的权属何在？不可能消失了吧？”

　　作为国际商务大厦物业方的大连晋鹏物业管理服务有限公司金鹏经理对记者说：“在大厦地下室初始登记行为上，开发商与行政公职人员共同蒙骗了所有大厦的所有购房者，侵占了全体业主的利益，这是典型的官商勾结，行政乱作为。作为专业的房地产开发公司和主管部门的公职人员，都没有理由不熟悉和掌握有关房地产业务流程和法规，所以，我认为是合谋。业主委员会官司胜诉后，悬而不决的确权行为，更印证了这一点。”

　　6月17日开始，记者多次联系大连保税区党群部相关负责人针对该事件发声，因各种原因，大连保税区规划和土地房屋局选择以书面答复记者提问的方式接受采访。6月19日，该局将事件背景、法院判决执行情况及调查小组的后续处理盖章答复。在答复结尾，内容如下：“截至目前，登记机关已依法全面履行法院生效的行政判决。鉴于华菁公司与龙圆公司之间针对国贸大厦地下一层形成的买卖纠纷，属平等主体之间的民事法律关系，应通过诉讼途径依法解决；待龙圆公司和华菁公司之间关于房屋买卖的民事纠纷解决后，我部门再根据双方纠纷解决的情况进一步作出处理。同样，如华菁公司或者龙圆公司对行政机关所涉有关行政行为有异议，亦可通过行政复议或者行政诉讼主张权利。”

　　鉴于该回复没有针对焦点问题即开发商初始登记的行为是否申请建筑物区分所有权、房屋登记机构是否实地查看、目前该房屋产权归属及如果房地产开发企业和职能机关有一方有责任担当，是否自然就避免了纠纷等，记者再次转交相关问题给大连保税区党群部相关负责人。6月28日，记者收到盖章答复称“2010年的初始登记是按照法律法规进行的，是合法登记，并且初始登记不在房屋登记交易中心此次处理范围内。”至于合法登记是否依法区分建筑物区分所有权、房屋登记机构是否实地查看及目前房屋产权归属等记者一再要求详细解释的焦点问题均未作解释。

　　就此事，记者两次联系华菁公司，得到的最终答复是：集团法务部门的意思是具体情况找政府官方进行了解，但报道中有内容涉及失实，将追究法律责任。

　　龙圆公司新聘法律顾问张律师认为：“法院判决重新作出行政行为意味着行政确权出现了违法且行政机关具有履职可能性。如果行政机关拒绝履行判决、裁定的，或发现其需要规范其行为的，人民法院适用司法建议，行使其对行政主体的审判监督权。人民法院可根据《行政诉讼法》第六十六条，将有关材料移送监察机关、该行政机关或者其上一级行政机关；认为有犯罪行为的，应当将有关材料移送公安、检察机关。大连保税区房屋登记交易中心正式送达《不予登记告知书》属于具体行政行为，具有可诉性，既然核发和作废均由同一个职能部门作出，可基于对政府机关信赖利益的角度提起行政诉讼。另外，根据合理行政原则，大连保税区房产登记部门对废证后重新发证的行政判决缺乏全面判断，对手段预设能实现合同目的缺乏考量，没有选择对相对人损害最小的行政作为方式。按照法治政府的基本要求，行政机关在行使权力过程中侵犯其他合法权益，必须依法承担相应责任。”

　　事件虽没有尘埃落定但心里完全有了底数的马美华感慨地和记者说：“‘法治是最好的营商环境’，作为一名企业家，生活在经济开放窗口的大连自贸区，渴望政府职能部门能给我们腾出更多的时间去经营，而不是整天在毫无意义的被动诉讼中研究法务。”

来源：消费日报网讯（记者 孟祥山）

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