商业纠纷怎么找律师，厂房租赁纠纷怎么处理

房屋租赁合同包括商业性房屋租赁合同、工业性房屋租赁合同和居住房屋租金合同等，这一类案件常年为法院受理各类型案件数量统计中的前列，作为法律工作者有必要掌握相关司法裁判思路和裁判规则，就如何办理这类案件，本人现结合上海市各法院司法实践、裁判规则以及本人办理相关案件的经验，从实操层面为当事人或诉讼代理人提供全面的办案指导。如果你仔细研究本文，在诉讼中你可能有80%以上的几率比对方律师更专业。

---本文系作者原创，2022年9月16日首次发表于知乎，转载请联系并取得同意。

一、管辖问题

根据民事诉讼法第三十四条及民事诉讼法司法解释第二十八条规定，不动产纠纷提起的诉讼由不动产所在地专属管辖，房屋租金合同纠纷由房屋所在地专属管辖。当事人协议管辖地非房屋所在地的，协议管辖无效。当然，当事人可以签订仲裁协议或在合同中约定仲裁条款，排除法院管辖。

法律依据：中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）第三十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）第二十八条

二、当事人可以提出的诉讼请求

1.出租人方：出租人可以提出给付租金、给付水电燃气费、物业费等费用、给付迟延履行违约金、解除合同、确认解除合同效力、返还房屋、恢复原状、给付逾期返还房屋占有费、给付解除合同违约金、给付损害赔偿、请求次承租人返还房屋及逾期返还房屋占有费等诉讼请求。需要指出的是法院通常不支持出租人请求承租人营业执照地址迁出涉案房屋的诉请，法院认为该主张应向行政部门提出，法院只受理给付营业执照地址未迁出导致出租人损害的赔偿请求。

在合同无效情况下（如违建、虚伪通谋、恶意串通、国家机关出租划拨土地等），出租人还可以提出确认合同无效、给付房屋占有使用费等诉讼请求。

2.承租人方：承租人可以提出交付房屋（合同成立且生效，房屋尚未交付的）、协助办理证照、修缮房屋或给付代履行费用、减少租金（如疫情导致双方利益失衡，或出租人不履行维持房屋适租状态导致承租人损失等情况下）、延长租期、给付迟延履行违约金、解除合同、确认解除效力、退还押金、给付解除合同违约金、赔偿装修或扩建损失、优先承租权或优先购买权侵权赔偿。

在合同无效情况下（如违建、虚伪通谋、恶意串通、国家机关出租划拨土地等），承租人还可以提出确认合同无效、退还租金或押金（保证金）等、赔偿损失、给付房屋补偿利益（一般指属于违章建筑被拆除的情况）等。

3.次承租人方：以转租合同承租人的身份向出租人（转租人）主张的全部诉讼请求、请求转租人支付其代付转租人欠付租金（民法典第七百一十九条）。

三、房屋租赁合同的效力问题（无效、可撤销、效力待定、附生效条件）

房屋租赁合同的效力问题同一般合同的效力问题一样，需要关注合同是否牵扯无效民事法律行为、可撤销民事法律行为、无权代理、附生效条件民事法律行为，这些都是民法典就民事法律行为效力作出的一般认定规则，不作赘述。具体到房屋租赁合同，需要关注的比较常见的效力争议问题，有以下几个方面：

1.房屋全部为违法建筑的，合同无效，部分违建的，且可区分违建部分和合法部分的，合同部分无效部分有效。

根据《城乡建设法》（2019）第四十条第一款和《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条、第三条规定，在城镇规划区内建设房屋必须取得建设工程规划许可证，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、虽经过批准但租赁期限超过临时建筑的使用期限的临时建筑。上述规定通常认为是效力强制性规定，故此，房屋全部为违法建筑的，合同无效，房屋有违法建筑亦有合法建筑，若合法与违法面积可区分，则认定合同部分有效部分无效，否则，全部无效。同时根据后两条规定，法庭一审辩论结束前补正的，合同认为有效。

2.房屋未经消防验收的，通常不影响合同效力，但符合合同约定解除条件或具有法定解除事由的，承租人可以解除合同。

《消防法》规定，公众聚集场所在投入使用、营业前必须向县级以上消防救援机构申请消防检查，未获得许可的，不得投入使用或营业。该条规定通常认为是不导致合同无效的管理性强制规定，不直接导致合同无效。如未经消防检查并获得许可导致承租人因行政执法无法使用房屋的，则一般认为承租人可以以出租人违约交付符合使用目的的房屋（承租人在租赁合同项下的根本目的落空），主张解除合同，并要求违约损失赔偿。

3.改变房屋性质出租，通常不认定合同无效，但违反法律或行政法规效力强制性规定的除外。

出租人改变房屋性质后出租的行为，通常是指将居住房屋改为商业用房、工业用房，将工业用房改为商业、居住房屋后出租的行为。《民法典》第三百五十条、《土地管理法》第五十六条、《城市房地产管理法》第十八条均规定，改变土地用途、性质需要经过行政主管部门批准。但以上规定通常视为不导致合同无效的管理性强制规定。如出租人隐瞒改变房屋性质出租的事实，承租人因此受到行政处罚，承租人视情况可以提出解除合同、违约赔偿等诉讼请求。

判例：（2011）沪一中民二（民）终字第3287号；（2021）沪01民终14620号

4.出租未竣工验收房屋的，通常不认为合同无效，未竣工验收导致房屋无法使用的，承租人可以主张解除合同。

《建筑法》第六十二条规定，建设工程经竣工验收合格后才可以交付使用，但通常该条规定被视为不导致合同无效的管理性强制规定。

判例：（2012）沪一中民二（民）终字第3407号；（2015）沪一中民二（民）终字第2448号

5.出租划拨土地上房屋，如使用权人（出租人）为一般营利性法人、经济组织、个人的，且有合法权属证书的，认为合同有效，未办理审批手续不影响合同效力，如使用权人（出租人）为国家公权力性质主体，合同无效。

《城市房地产管理法》第五十六条规定，划拨土地房屋所有权人以营利为目的出租房屋，需上缴土地收益，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定主体为公司、企业、其他经济组织和个人的划拨土地使用权人出租、转让、抵押地上建设物、附着物的，需领有国有土地使用证、具有合法产证，并经过审批办理规定手续，补交出让金或上缴收益抵充出让金。通常认为第四十五条以效力性强制规定的形式排除了国家公权力性质主体，同时对于主体为公司、企业、其他经济组织和个人出租划拨土地房屋的，其规定的审批手续系不导致租赁合同无效的关联性强制规定。

判例：（2021）沪0116民初1652号；（2015）虹民三（民）初字第239号

6.违反行政规章的租赁合同通常不存在效力问题，但该规章若为保护社会公共利益、公序良俗，则租赁合同无效。

（2019）最高法民再97号（最高人民法院指导案例170号）：违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

7.其他房屋租赁合同效力瑕疵问题

《民法典》规定了合同、民事行为效力问题的一般规则当然也适用于房屋租赁合同，具体来说，导致房屋租赁合同效力瑕疵的情况还有：违反法律或行政法规强制性规定、合同主体为无民事行为能力人、恶意串通损害第三人合法权益、虚伪通谋、违反公序良俗、重大误解订立合同、一方欺诈或第三人欺诈且相对方知情、胁迫签订合同、合同显失公平、限制民事行为能力人民事行为不被追认、无权代理不被追认、付生效条件合同条件未成就等。

四、租赁合同无效、被撤销后双方可以提出的诉请

租赁合同无效后，当事人之间关于违约赔偿的条款无效，关于无效后双方需要承担的法律责任的约定一般也认为无效。《民法典》第五百六十七条规定的“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”非指合同无效、被撤销、确定不发生效力等情形，《民法典》第五百零七条规定“合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力”，其中“争议解决条款”也仅指双方解决纠纷的方式，如选择协商、仲裁或诉讼，选择管辖法院、选择适用哪国法律等问题，绝非代表合同无效、被撤销、被确认不生效或终止的，相关违约金、租金逾期占用使用费等约定指向双方实体权利的条款仍有效。

当然，合同被无效、被撤销时合同中的一些条款可以作为处理无效合同、被撤销合同的法律后果时的参考。如，合同无效的，只要约定的租金标准在市场价格正常水平之内，法庭在酌定房屋占有使用费时通常都会认可。

判例：（2019）沪01民终10941号

值得讨论的是，在合同部分无效的情况下，如果合同中约定了违约金，该如何处理？如租赁物部分违建，承租人拒绝履行支付租金，出租人按约解除租赁合同，合同中约定的违约金能否得到全额支持？通常情况下，法庭会考虑双方过错程度、合同有效部分面积占比、剩余租期等情况酌定调低违约金。

1.出租人诉请承租人返还房屋

出租人可以诉请返还房屋，承租人未及时返还的，需承担占有使用费。

法律依据：《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

2.出租人诉请承租人支付房屋占有使用费

通常仍参考合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。合同无效导致免租期也无效，免租期期间，承租人仍需要支付占有使用费，法院会酌情支持免租期内的租金。出租人出租的房屋被承租人转租的，出租人可以主张转租租金主张占用使用费。

3.双方可以主张损害赔偿的情形

房屋租赁合同无效，承租人需返还房屋、支付房屋占有使用费自不待言，但合同无效并不必然导致损失的发生，只有当损害实际发生时，承租人才可以主张损害赔偿，如房屋属于违法建筑被城市管理执法机构实际拆除，导致的停产停业损失、装修损失等；合同无效，承租人搬离时，承租人经同意装修的附合物仍有价值；合同无效，承租人搬离时，承租人经同意扩建的扩建物仍有现值等。

1）装饰装修损失

未经同意的装修，承租人损失自担，出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。（即使没有明确同意的证据，实践中有很多出租人默示同意的情况，法庭会根据常情常理、诚信原则认定，如出租人知道或应当知道承租人装修的，但在合理期限内未提出异议，视为同意，北京高院有指导意见认为该合理期限为六个月）

经同意的装修，以出租人是否同意利用分别处理， 同意利用的，折价补偿承租人，不同意利用的，分情况处理尚未形成附合的，承租人拆除并恢复原状，已形成附合的，按双方过错比例分担现值损失。

需要指出的是，法院一般从避免资源浪费的角度通常会引导出租人作出同意利用装饰装修的意思表示；在酌定装修损失时，会考虑剩余租期，剩余租期越少，装饰装修损失越少。

2）扩建损失

未经同意的扩建，承租人损失自担，出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。经同意的扩建，关于扩建损失，因为合同无效，扩建费用分担的约定也无效，如果诉讼中双方无法达成一致，分情况处理， 扩建工程已办理好合法建设手续的，损失由出租人承担，扩建工程未办理合法建设手续的，损失由双方按无效合同过错责任比例分担。

法律依据：

《民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020修正)第七条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020修正)第十一条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020修正)第十二条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

判例：（2021）沪民申1897号

五、房屋租赁合同的变更

1.合意变更

双方协商一致变更房屋租赁合同的租期、租金标准及费用承担等合同内容，通常，商业性质房屋租赁，双方在首次签订的租赁合同中明确租金标准每年递增，也有后续补充协议调整租金或其他费用水平的情形。变更合意通常以书面形式明确作出，无书面形式，仅以默示形式作出的，需要有相应的证据以证明，如承租人未按照租赁合同书面约定的租金标准支付租金，出租人未提供证据证明其在合理期限内曾经提出异议的，可以认为双方就租金标准变更了约定。

承租人变更需得到出租人明确同意。

2.情势变更

在房屋租赁合同的解除中有详细介绍，在此不再赘述。

3.买卖不破租赁

根据《民法典》第四百零五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋所有权变动不影响租赁合同效力的前提是不存在房屋在出租前（签订合同并转移占有）已设立抵押权、已被法院查封、双方当事人约定排除买卖不破租赁之规则的三种情形之一，且所有权变动之时仍在租期内。如变动时，租赁合同属于不定期限合同，亦不得主张买卖不破租赁。

买卖不破租赁不要求承租人与新产权人签订新的租赁协议，承租人可以选择与新产权人签订新的协议或者不签。

4.法人合并、分立或自然人死亡，承租人权利义务的概括转移。

《民法典》第六十七条规定，法人合并的，其权利义务由合并后的法人享有和承担，法人分立的，其权利和义务由分立后的法人连带享有和承担，但债权人和债务人另有约定的除外。故此，租期仍有剩余，法人分立或合并的，其在原租赁合同项下的权利和义务应当认为转移给新的法人承担或由分立的法人连带承担。《民法典》第七百三十二条规定，承租人（自然人或个人经营的个体工商户）在房屋租赁期限内死亡的，在剩余租期内，其共同居住人或共同经营人可以按原租赁合同继续租赁房屋。需要指出的，法律允许前者当事人另有约定，未允许后者可以另行约定。

六、房屋租赁合同的解除及法律后果

房屋租赁合同的解除方式通常分为协商解除、约定解除、法定解除和诉讼解除，当然，本文探讨的如何办理诉讼案件，以上解除最终都诉讼至法院，法院对合同解除的事实或请求进行审理。故此，这里的“诉讼解除”仅指当事人依据相关法律规定请求法院解除合同的情势变更、合同僵局、非金钱债务不宜强制履行的诉讼解除。

协商解除是指双方未约定解除条件，或虽约定解除条件但双方另行协商解除的情况。约定解除即一方依据租赁合同约定解除的条款解除合同，当然，双方可以将符合法定解除的事由作为约定解除事由，守约方以违约方不影响守约方合同目的实现的、显著轻微的违约行为，如迟付租金几日，而主张解除合同的，根据诚信原则法院通常不予支持。法定解除是一方基于《民法典》第五百六十三条规定、《民法典》其他条款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、司法解释进行的解除。诉讼解除是当事人依据相关法律规定请求法院解除合同的情势变更、合同僵局、非金钱债务不宜强制履行的合同解除方式。

1.解除权行使期限及合同解除时间的确定

1.1解除权行使期限

根据《民法典》第五百六十四条，租赁合同中双方约定了解除权行使期限，从其约定，双方无约的，经对方催告合理期限内仍不解除的，解除权消灭。双方无约，对方也未催告的，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起1年不行使解除权，解除权消灭。

存在非经同意的转租的情况下，根据《民法典》第七百一十八条，出租人未在知道或应当知道转租事实6个月内提出异议的，解除权消灭。

不定期房屋租赁合同，解除权随时可以行使，但应合理期限内通知对方。

拥有解除权的一方未及时解除，违约方补正了违约行为，解除权人接受了补正，违约方可以信赖解除权人愿意继续履行合同，解除权人解除权消灭。

判例：（2020）沪0116民初13440号；

1.2解除时间的确定

1.2.1以通知对方形式解除合同的解除时间

1.2.1.1法定解除或约定解除可以以单方通知方式作出，解除通知明确了解除意思表示，送达之日为解除之日，解除通知载明一定期限内未履行的，合同自动解除的，自该期限届满时解除，可以以单方通知方式解除合同的当事人，以诉讼行为的方式请求判令解除的，以诉状副本送达至被告之日解除。当然，如果相对方对解除通知有异议，可以请求法院或仲裁机构确认解除行为效力，即提起确认解除效力之诉，或者在对方提起的诉讼中请求法院确认解除行为的效力，法院或仲裁机构否定解除效力的，合同未解除，合同解除时间另行根据法院审理认定。

1.2.1.2可以以单方通知方式解除合同的当事人，以诉讼行为的方式请求判令解除的，在案件审理中又变更解除事由的，以变更后的意思到达对方之日为解除日。

1.2.1.3如果通知仅含有催告对方履行债务，未明确表达解除意思表示的，合同未解除。

1.2.1.4需注意的是，《民法典》否定了在解除通知到达后，合理期限内相对方未提出异议，不论对方解除权是否具有，合同均解除的合同法时代最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第24条的规则。换言之，只要通知一方未依据合同约定或法律规定获得合同解除权，不论被通知一方在异议期限内是否提出异议，合同不因解除通知而解除。

1.2.2必须以诉讼方式解除合同的解除时间

以一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定诉讼解除的，以《九民纪要》合同僵局诉讼解除的，以情势变更解除的，解除时间为判决生效之日。

法律依据：

民法典第五百六十五条：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

2.房屋租赁合同的解除事由

合同是双方意思自治的产物，具有任意性，故协商解除或约定解除涉及的解除事由不一而足，只要约定不因违反法律、行政法规强制性规定，不违反公序良俗，不存在恶意串通损害第三人合法权益等效力瑕疵，不存在一方轻微违约另一方解除导致双方利益失衡的情况，法院通常支持双方协商解除或一方行使合同约定解除权。故此，这里仅探讨合同的法定解除事由和诉讼解除事由。

合同能否合法解除，关系双方违约责任的认定，因为合同中通常约定单方违约解除的违约金。合同解除后，如承租人在合理期限内未腾房，出租人可以主张逾期腾房的房屋占有使用费。所以合同的解除事由能否成立、合同是否解除不关关乎合同本身是否应当继续履行，还关乎双方诉讼请求和实体权利。

因为合同的履行仰赖双方自愿和互信，一方执意解除，虽无法律或约定的依据，法院通常会考虑到法定解除事由之拒绝履行另一方可以解除合同或非金钱债务不宜强制履行双方均可以解除的法律规定，判决合同解除。合同解除不影响一方要不要承担违约责任。

2.1法定解除事由

2.1.1不可抗力致使合同目的无法实现

2.1.1.1不可抗力必须严重影响合同履行，导致合同目的无法实现才可以解除合同，否则可以考虑适用情势变更。

2.1.1.2不可抗力导致合同履行困难必须是终局性质，而非暂时性质，如商铺在新冠疫情期间，因疫情管控政策无法对外经营，房屋不能使用的障碍是暂时性质的，不可以主张解除。

2.1.1.3不可抗力导致合同目的无法实现，双方都可以提出解除，一方通常可以全部免责。民法典第五百九十条规定一方因不可抗力导致合同履行不能，根据不可抗力的影响，可以免除部分或全部责任，其中“免除部分责任”应当认为是考虑到不可抗力造成的履行困难未达到不能实现双方合同目的程度。

2.1.1.4不可以以约定形式排除不可抗力免责，民法典第一百八十条、第五百九十条仅规定法律另有规定的情况下，才可以在发生不可抗力的情况下排除一方可以免责的权利，未规定当事人可以约定发生不可抗力情况下，当事人仍需要承担责任。以上两条规定应视为效力强制性规定，当事人不可以排除适用。

2.1.1.5迟延履行后发生不可抗力不能免除责任

2.1.2拒绝履行

明确表示或者以自己的行为表示不履行一方在合同项下的主要义务。如与承租人签订某房屋租赁合同后，出租人与他人签订了租赁合同并将该房屋交付他人，如承租人擅自搬离房屋，不再支付到期租金，如出租人房屋涉嫌违章或主体结构风险，被有关部门通知限期整改，承租人在出租人未整改前拒付租金，出租人合理期限内未整改也未提供担保的，承租人可以解除合同并要求对方承担违约责任。

需注意的是，承租人擅自搬离房屋，拒付租金的，出租人应及时收回房屋，否则根据合同法减损规则，造成的损失扩大的部分，出租人自负。

法律依据：

《民法典》第五百二十七条、第五百二十八条

2.1.3迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍不履行。

房屋租赁合同项下的主要义务主要指出租人交付房屋的义务，承租人支付租金的义务，一方迟延履行非主要债务且不导致合同目的无法实现的，另一方不可解除合同，如出租人未及时修缮房屋，未导致房屋无法使用等严重障碍的，承租人可以选择代履行并要求出租人支付费用，通常不可以主张解除合同。

2.1.4迟延履行债务，或有其他违约行为直接导致合同目的不能实现

如承租人承租商铺需要办理营业执照才能对外经营，承租人的经营活动有一定的计划性，出租人对此明知，合同中约定出租人需要提供配合，出租人迟延履行配合义务，导致承租人的正常经营活动无法按计划开展，出租人可以解除合同。

2.1.5房屋危及人身安全或健康

根据《民法典》第七百三十条规定，租赁物严重承租人安全或健康的，即使订合同时承租人对此明知，承租人依然随时可以解除合同。

如房屋有崩塌风险，房屋内甲醛严重超标危及身体健康等情形。

判例：（2021）沪02民终3557号；（2016）沪01民终6324号；

2.1.6未按照约定方法或根据房屋性质使用房屋，致使房屋受损

根据《民法典》第七百一十一条，承租人未按照约定方法或者未根据租赁物性质使用租赁物，造成租赁物受到损失的，出租人可以解除并要求违约方赔偿损失。如承租人将本作为商业办公性质的房屋用于生产厂房，对房屋及内部设备、设施造成损害的，出租人可以主张解除合同并要求赔偿。

判例：（2020）沪0117民初17744号；（2021）沪02民终9361号；

2.1.7承租人未经同意转租，且非出租人知道或应当知道但在六个月内未提出异议的情形

根据《民法典》第七百一十七条规定，经同意的转租，转租期限超过承租人剩余租期的，超过部分对出租人不具有拘束力，出租人与承租人另有约定除外。注意该条赋予了双方意思自治的权利。

2.1.8不定期房屋租赁合同，双方都有预告解除权

预告解除即双方随时可以解除，但应在合理期限内通知对方。不定期房屋租赁合同包括合同中没有明确租赁的起止时间，或者租赁期限届满后，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议，或者双方签订了租期为20年以上的房屋租赁合同，20年届满时，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议。

2.1.9房屋非因承租人原因无法使用的三种情形

《民法典》第七百二十四条规定，非因承租人原因致使租赁物无法使用的三种情形，承租人可以解除合同，即租赁物被司法、行政机关查封或扣押、租赁物权属争议、租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。如出租人的房屋产权存在继承纠纷，其他继承人上门滋扰承租人的使用、居住或经营活动，承租人可以主张解除合同。

判例：（2022）京02民终6692号

2.1.10房屋毁损灭失

根据《民法典》第七百二十条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

2.1.11一房多租

后顺位承租人可以以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020修正)，主张解除合同，赔偿损失。

法律依据：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020修正)第五条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

需要指出的是，以上各项解除事由可能有重复的地方，比如通常房屋被查封导致承租人无法使用房屋的，承租人既可以以《民法典》第七百二十四条主张解除，也可以《民法典》第五百六十三条以出租人具有其他违约行为导致无法实现合同目的主张解除。

2.2诉讼解除事由

2.2.1情势变更

2.2.1.1情势变更必须是合同的基础条件发生了当事人在订立合同后无法预见的，且不属于正常商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平，双方经过协商不能达成一致。

2.2.1.2“明显不公平”要求继续履行合同造成双方利益严重失衡。

2.2.1.3不可抗力导致的履行困难未达到导致合同目终局性无法实现之程度，符合情势变更的条件，可以主张情势变更，请求法院解除合同或者变更合同。如2020年起发生的新冠肺炎疫情防控导致很多商铺租户无法正常使用房屋，法院可以酌情变更该期间房屋租金支付为不付或者少付。

2.2.1.4新冠疫情等不可抗力符合情势变更之条件，法院对租金的调整应当只限于受疫情影响期间。

判例：（2020）沪0115民初84384号；（2021）沪02民终642号；（2021）沪02民终5356号；很多判例虽未明确适用情势变更变更合同租金，但也考虑到疫情因素导致租户无法实际使用房屋，基于公平原则给予租金减免，实际效果一致。

2.2.1.5情势变更请求解除或变更合同，必须以诉讼或在双方有有效的仲裁管辖协议的情况下，以仲裁的方式提出。

2.2.1.6房屋租赁合同是继续合同，特别是租期较长的房屋租赁合同，出租人或承租人能在跨度较长的时间内持续从出租行为中获得收益，故此如果剩余租期还长，不能轻易判决解除，除非履行困难合同目的无法实现。需要指出的是，租户以疫情原因提出减免租金之请求未获出租人同意后，单方解除合同的，剩余租期还很长，法庭通常会认定租户违约。

2.2.2不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定，致使合同目的不能实现，且符合三种情形之一

《民法典》第五百八十条规定，一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，导致合同目的无法实现，符合三种情形之一（法律上或者事实上已不能履行；债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；债权人在合理期限内未请求履行），原告或被告任何一方均可以请求法院终止合同权利义务关系，但不影响违约责任的承担。

如承租人与出租人签订租赁合同后与第三人签字租赁合同并将房屋交付第三人，承租人诉至法院，请求继续履行合同交付房屋，法院考虑到因由第三人合法取得房屋使用权并占有房屋，不适合强制履行，承租人合同目的无法实现，出租人或承租人均可以提出解除合同之诉请。需要指出的是诉讼解除事由有时候与法定解除事由重合，如一房多租的情况下，承租人既可以以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年）第五条通知解除，也可以以《民法典》第五百八十条请求法院终止合同权利义务关系。

判例：（2021）京03民终18421号

2.2.3合同僵局

《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，在同时符合三种情形下（违约方不存在恶意违约的情形且违约方继续履行合同，对其显失公平，且守约方拒绝解决合同，违反诚实信用原则），法院可以支持其以起诉的方式解除合同。如签订长达20年的商铺租赁合同后，承租人即因业务转型不再经营相关业务，主张解除合同，并愿意承担违约责任，拖延数年之后，出租人仍不同意解除，承租人非恶意违约，出租人拒绝解除违反诚信，合同的继续履行对承租人显失公平，法院可以判令解除合同，同时判令承租人承担违约责任。

判例：（2021）沪02民终12615号

3.房屋租赁合同解除后的法律后果

3.1出租人可以请求返还房屋

一方诉请解除合同，出租人未诉请返还房屋，法庭通常会告知出租人是否同时提出要求承租人返还房屋的诉请，承租人愿意返还的，出租人不愿意接收，承租人不承担损失扩大的部分，同理，承租人合理期限内未返还，需要承担房屋占有使用费。诉讼中，如果双方就合同解除达成一致，或者法庭认为合同应当解除的，通常会引导当事人先办理房屋返还事宜。

返还的房屋有正常使用的损耗，承租人不承担赔偿责任，但双方另有约定除外。

法律依据：

《民法典》第七百一十条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

《民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

3.2结算租金

合同解除后，根据承租人实际使用房屋期间，以多退少补的形式结算租金。如约定有免租期，承租人违约，出租人解除的，可以请求支付免租期期间的租金。

3.3结算保证金(押金)

在承租人违约的情况下，出租人可将保证金予以冲抵违约赔偿或应付未付租金、其他费用，出租人不必单列押金不予退还的诉请，可待承租人主张返还保证金、押金时，主张抵扣。承租人认为需要返还保证金、押金的可以提出相应诉请。

3.4结算其他费用

3.4.1物业费

3.4.2水电燃气等公用事业费

3.4.3租金、物业费、公用事业费等费用的逾期滞纳金或利息

在商业主体间签订的房屋租赁合同中，通常约定了比较高额的逾期滞纳金，如果当事人约定的逾期滞纳金或利息过高，违约方可以请求法院予以调整。一些法院以不超过日万分之五调整逾期滞纳金。计算期间为自应付期限最后一日的次日至实际支付之日。如果双方约定逾期滞纳金或虽约定需要支付但未约定支付标准，守约方提出，法庭通常会支持，一般以LPR为标准计算。

判例：（2021）沪02民终11367号；（2020）沪02民终6709号；（2020）沪02民终7539号；（2019）沪02民终4247号；（2011）沪二中民二（民）终字第945号

3.5结算逾期返还房屋的房屋占有使用费

如合同解除后，承租人未在合理期限内或未在法院制指定的期限内返还房屋，或虽返还房屋不符合约定（如仍有大件物品遗留在房屋内，对房屋的使用、出租造成障碍），需承担逾期返还房屋的占有使用费，如果未就逾期占有房屋的使用费作出过约定，法庭通常会以租金标准支持，如果双方在合同中约定的占有使用费过高，承租人提出调整，法院通常会参照租金标准，适当调低逾期占有使用费。逾期返还房屋，出租人除可以请求支付逾期返还房屋占有使用费，还可以主张逾期支付该金额的利息。

3.6装饰装修和扩建

3.6.1装饰装修

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，经同意的装饰装修，合同解除时，双方有约定从约定，未有约定，分情况处理：未形成附合的，可由承租人拆除，拆除造成房屋损毁的，承租人需恢复原状或承担代履行费用。形成附合的，再分情况处理，因出租人违约解除，出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失，因承租人违约导致解除的，出租人不同意利用不需要补偿承租人，同意利用应予以适当补偿（需指出的是，法庭通常会生活经验、常情常理，根据民法典第三百二十二条物尽其用的经济理念出发，去引导出租人利用仍有价值的附合物并适当补偿承租人），因双方违约导致合同解除的，双方根据过错比例分担剩余租期内装饰装修残值损失，因不可规则双方的事由导致合同解除的，双方按照公平原则分担装饰装修残值损失。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，虽经同意装修，但租赁期限届满，除另有约定外，出租人不补偿承租人。

根据《民法典》第七百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，未经同意的装饰装修，承租人不可以请求补偿，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。

如果租赁合同期限短但承租人投入巨大装修成本，双方对未来续租均有合理预期的，如果出租人对解除合同具有一定的过错，考虑到装饰装修的价值，解除合同的原因，出租人应合理补偿承租人。

判例：（2017）沪01民初834号

3.6.2扩建

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，经同意的扩建，合同解除时，双方有约定从约定，未有约定，分情况处理：办理有合法建设手续的，扩建费用（损失）由出租人承担，否则，扩建费用（损失）双方按过错责任比例分担。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，未经同意的扩建，承租人不可以请求补偿，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。

判例：（2020）沪02民终8478号；（2017）沪01民初834号

3.7违约责任

合同解除，违约责任条款属于结算和清理条款，可以继续适用，但有观点认为如果合同中明确约定合同解除后相关违约责任条款不再适用，法院应当支持当事人意思自治。

解除合同后，守约方主张的违约责任包括违约定金罚则、解约违约金、迟延履行违约金（如逾期办理迁移营业执照地址的违约金，又如逾期支付租金、物业费、公用事业费的滞纳金）、减免租金、损害赔偿等。因合同解除，故此合同法规定的违约责任形式之继续履行、采取补救措施当事无法主张。

合同解除后，当事人可以依据合同约定主张多项违约金、滞纳金但法庭通常会合并计算违约金，并据此心证是否过分高于实际损失。另外，根据《民法典》第五百八十八条，如果在违约定金和违约金并存的情况下，守约方只能择一适用。在适用违约定金时，因无法律规定定金超过实际损失的，违约方可以请求调整，且根据《民法典》第五百八十八条，定金不足以弥补实际损失，守约方可以请求弥补至实际损失，故此，如有有约定违约定金，且金额可观，通常建议守约方优先考虑适用定金。

后面会对房屋租赁合同项下所有的违约责任进行一一分析。

七、违约责任

1.违约定金

1.1定金种类学理上认为有立约定金、违约定金、证约定金、解约定金等类型，违约定金属于定金类型中的一种，其受《民法典》中关于定金的条款的规制，即定金超过主合同金额20%的部分无效（实践中有法院以租赁合同中全部租期内的总租金作为主合同金额判断定金是否超额，如判例：（2020）苏05民终9095号），起到定金罚则的定金金额以实际交付金额为准，未交付的，定金约定不成立，合同不适用定金罚则。

1.2定金应当采取“定金”的准确表述，但即使未准确使用“定金”两字，依据合同条款或者双方其他约定，可以明确双方明确适用定金罚则，应肯定定金效力。

1.3违约定金的目的是确保合同正常履行，保护的是双方对合同正常履行的预期，当合同被无效、被撤销或因非当事人过错被解除，违约定金的效力灭失。这一点与立约定金不同。

1.4另外，如前所述，根据《民法典》第五百八十八条，如果在违约定金和违约金并存的情况下，针对同一违约行为，守约方只能择一适用（（判例：（2011）鲁商终字第197号）。

提醒注意的是《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（二）》认为此规定并不排斥双方事先约定一方违约时仅适用定金罚则或违约金条款，守约方在对方违约后受领了违约金，应构成选择违约金责任的默示意思表示，受领完成时选择权因行使而消灭，则不能再行退回违约金而主张适用定金罚则。在适用违约定金时，因无法律规定定金超过实际损失的，违约方可以请求调整，且根据《民法典》第五百八十八条，定金不足以弥补实际损失，守约方可以请求弥补至实际损失，因主张定金只需举证违约，无需举证损失大小，举证难度小，故此如合同有约定违约定金，且金额可观，通常建议守约方优先考虑适用定金。

2.解约违约金（解除合同违约金）

2.1解约违约金在房屋租赁合同中的表现通常为承租人逾期支付租金超过多少日后，出租人有权单方解除并要求其承担一定金额的违约金，或出租人逾期履行义务维持房屋符合适租状态的多少日后或根本违约导致承租人无法实现租赁目的后，承租人有权单方解除并要求其承担一定金额的违约金。

2.2解约违约金属于违约金条款，以合同有效为前提，合同无效或者被撤销，违约条款无效，但根据《民法典》第五百六十七条，合同解除不影响解除违约金条款等“结算和清理条款”的效力。

2.3解约违约金属于违约金性质，可以和迟延履行违约金一并主张，但针对同一违约行为，如前所述不能和违约定金一起主张。

2.4解约违约金过高，根据《民法典》第五百八十五条及最高人民法院关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知第11条规定，违约方可以请求调整，法院考虑合同履行程度、剩余租期、当事人过错程度、双方缔约能力是否平等、是否适用格式条款、预期利益等多方面因素予以调整。实践中，商铺产权人通常相对承租商户具有优势地位，双方签订的合同也常常是商铺产权人提供的格式合同，双方缔约能力并不平等，法院在审理此类案件通常会考虑到这一点。

2.5针对同一损害的解约违约金不能与损害赔偿同时主张，因违约金是对损害赔偿的提前预定，在主张违约金的同时主张损害赔偿当属重复主张，如原《合同法司法解释二》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”（。但根据《民法典》第五百八十五条守约方认为违约金不足以弥补其实际损失的，可以请求增加违约金。不过，考虑到实践中合同中约定的违约金都很高，守约方很难证明其实际损失超过违约金。

判例：（2017）辽民终863号；（2018）云民终275号；（2017）兵民申220号；（2020）陕民申1833号；（2014）渝高法民提字第00181号：关于但唐芬是否有权主张购房款利息及违约金的问题。双方当事人在合同中关于宏帆公司逾期（交房）超过30日导致解除合同法律后果的约定，包含约定违约金和损失赔偿的计算方法。由于违约金具有损失填补功能，本案违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害，故二者不能同时主张。

（2022）最高法知民终93号：关于上海多环公司同时主张按生产数量计费和违约金两部分赔偿的主张，原审法院认为，由于违约损害赔偿具有不同的类型，故违约金也可以区分为对不同类型损害赔偿的预定。首先，对于同一种损害，比如针对主给付义务本身损害所约定的违约金，权利人不可以同时主张违约金和实际损害赔偿，此时应当优先适用违约金；其次，如果违约金与损害赔偿针对的损害不是同一损害，比如一个指向主给付本身的损害，一个指向迟延损害的情况下，违约金可以与实际损害赔偿并用。本案中，涉案合同约定的500万违约金针对的是河南鼎一公司未支付专利许可使用费的根本违约情形下所支付的违约金，该违约金是对完全不履行的情况下损害的弥补，针对的是主给付义务及其利息损失；而按生产数量计费所支付的专利许可使用费本身就属于涉案合同项下河南鼎一公司的主给付义务，因此两者在主给付义务范围内针对的是同一损害，在这种情况下，违约金即为该部分损害赔偿额的预定，如果允许债权人在请求违约金的同时，继续获取实际损失赔偿，违背损失填补原则，将会导致债权人获得双重利益。由于涉案合同对违约金作出了约定，此时应当优先适用违约金，故原审法院按照合同约定的违约金确定损害赔偿额，对上海多环公司主张的专利许可使用费不再予以支持。

法律依据：

最高人民法院关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知

11.民法典第五百八十五条第二款规定的损失范围应当按照民法典第五百八十四条规定确定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

　　当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过民法典第五百八十四条规定的损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

　　当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任；相对人主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。

3.迟延履行违约金（逾期违约金/逾期滞纳金）

3.1当事人可以约定各种形式的迟延履行金（如逾期支付房租违约金、逾期支付水电费等公共事业费违约金、逾期支付物业费违约金、逾期迁移营业执照地址违约金、逾期协助办理营业执照违约金、逾期返还房屋违约金等），但违约方能证明其未履行具有正常性，如具有同时履行抗辩权、先履行抗辩权、具有不可抗力免责事由等情形，违约方不承担迟延履行违约金责任。

3.2同违约金过分高于实际损失时违约方可以请求法院调整一样，违约方主张迟延履行违约金过高，可以也请求法院调整。如前所述，如约定逾期支付租金违约金过高，法庭可以予以调整。

3.3在合同不存在履行不能的情况下，根据民法典第五百八十五条，守约方在主张迟延履行违约金的同时还可以主张继续履行。

4.保证金（押金、预付金）

一般是承租人预先支付的用于冲抵欠付租金、费用、损失赔偿、违约金等预先支付的款项。

5.继续履行

5.1根据《民法典》第五百七十七条，一方违约（不履行义务或履行义务不符合约定），另一方可以选择要求其继续履行，但根据《民法典》第五百八十条第一款，非金钱债务，法律上或事实上不能履行，债务标的不适合强制履行或履行费用过高，债权人未在合理期限内请求履行。

5.2承租人支付租金的义务属于金钱债务，不存在履行不能。但如果承租人搬离房屋，纵使承租人在合同项下支付租金的义务不属于非金钱法院通常考虑到合同依赖双方信任和自愿，不会判决继续履行。

5.3承租人搬离房屋，出租人坚持请求继续履行合同，且拒绝收回房屋，或虽然收回房屋但主张承租人未搬离物品导致房屋出租、适用障碍，主张房屋占有使用费的，根据《民法典》 第五百九十一条规定的守约方的减损义务，房屋长期空置导致的损失扩大部分，或未及时通知承租人搬离物品导致房屋占用使用费损失扩大的部分，承租人可以请求不予赔偿。如判例（2021）沪01民终200号；（2021）沪01民终8514号；（2021）沪02民终4605号

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参考资料：

1.上海法院类案办案要件指南. 第4册/茆荣华主编；陈昶，顾全，陈树森主编.--北京：人民法院出版社，2021.11

2.中华人民共和国民法典合同编理解与适用（一）.最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编