导语： 买房一直是老百姓的头等大事，尤其是在房价飙升、好房子难求的环境下。好不容易买到心仪的房，却发现房屋存在质量问题，影响正常生活，业主应该怎么办呢？

本文作者 | 王玉臣（北京金诉律师事务所）

一、首先要分清质量问题的层次，不同的质量问题采取的策略是不同的。

1、第一类：一般最严重的当属房屋的主体结构（比如承重墙等）出了问题。如果这方面问题比较严重，会直接影响到房屋的安全、是否还能居住，也直接决定了业主是否要退房。

比如我们团队曾经代理过的楼倒倒案，整个楼体倒下了，这就属于极为严重的质量问题。前一段，武汉爆出来的“危房事件”，实际上也属于这一类。

2、第二类：虽然不是主体结构，但问题比较严重，导致无法正常使用。比如外墙防水没有做好，导致室内漏水、渗水，墙皮严重发霉，甚至开裂，需要重新做防水层。

我曾经代理的一个案子就是这种情况，我们的当事人李先生还是专业房产人士，他自己名下也有一个房产开发企业。他专门买了另一知名开发商的样板房，想着样板房总不差吧。

万万没有想到的是，开发商为了赶工出样板房，外防水层做的极差。李先生一家入住后，接连发生呼吸道感染，室内总有一种很浓的霉味。很快，墙上精美的壁纸都变了颜色，打开后才发现墙体都是发霉的！

当时，这个小区对外宣传是五星级的高档装修规格……后来委托我们和开发商谈。一开始，开发商极为强势，不承认防水有问题，只愿意做小处理，更换壁纸。后来随着调查、诉讼的推进，随着问题的一步步挖掘，开发商终于低头。

不仅对房屋做了整体维修，重新装修，赔偿了一笔钱，还在附近的五星级酒店包了两个套房给李先生一家使用。当时由于酒店不能养宠物，还专门按每月3000元给李先生女儿的宠物找了个寄养地方……

3、第三类：属于比较常见的质量问题，可以通过简单的维修就解决的。比如踢脚线开裂了，门缝太大，墙体有裂纹等等。

二、维权方案

1、对于比较严重的质量问题。比如主体结构有严重问题；比如虽然不是主体结构问题，但是也已经严重影响到正常的居住，导致无法正常使用。遇到类似情况，业主可以视情况选择退房，也可以选择要求进行相应维修和赔偿。

如果是一般的质量问题。一方面可以要求开发商进行维修，同时还可以视情况拒绝收房，要求赔偿或补偿。

2、当然，很多时候，开发商是不会很配合实现咱们的目标的，需要采取一些必要的方式方法。而不论采用什么方法，首先必须要注意做好取证工作。

比如，收房的时候，一定要先验房，对质量问题一定要事无巨细地记在收房单上，并要求当时的对接人员签字确认，自己手头留存一份作为证据。

比如，发现问题要及时通过拍摄将具体的问题记录下来；通过书面函件去要求开发商履行相应义务。发书面函件时务必做好取证，务必用EMS发送，务必在邮单上写明邮寄的内容。

其次，要注意保留现场。若收房时是毛坯房，出现了比较严重的质量问题后，最好不要立刻装修，避免将来责任不明。

第三，务必注意保修期。商品房是有保修期的，很多部位的保修期只有2年，如果不及时提出，并要求修复，一旦保修期过了，可能再交涉就会变得更麻烦。所以一定要在保修期内提出。提出后，若在保修期内无法完成修复，保修期即使届满了，也可以相应地顺延。

第四，必要的时候，可请第三方专业机构对质量问题进行鉴定。关于鉴定，务必注意三个问题：

（1）成本相对较高。

（2）最好和开发商共同委托，否则可能会出现鉴定结果出来后，开发商不承认。当然，即使开发商不认，也不影响其鉴定结果，可以作为谈判筹码。

（3）有些鉴定机构可能不够公允。曾经有一个案子，当事人和开发商共同委托鉴定机构进行安全性鉴定，但是在出鉴定结论的时候，鉴定机构却故意回避最终的安全性等级结论，在我们一再要求下才做出结论——D级，也就是最危险等级的结论。

第五，必要的时候，可通过诉讼的方式来保护自己的权利。诉讼过程中也可以申请鉴定，而且，这个时候的鉴定是在法院主持下进行，相应的鉴定结论也更加权威。

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