买房没有签订认购书退定金找律师有用吗，一般房地产定金能退不,找律师

作为房产专业律师，两类问题会被经常问到。

一，我还没有结婚，但打算买房，巴拉巴拉……以后万一离婚如何分割？

二，我交了定金，不想买房了，怎么退？

第一个问题就不赘述了。

今天我们详细聊聊第二个问题。

想退定金，律师必须要搞清几个事实，建议客户下次咨询律师前，可以主动一一回答如下问题。

如果是商品房：

第一：您签订认购协议或定金协议了吗？

第二：您在认购协议或定金协议约定的期限内签订商品房买卖合同了吗？

第三：开发商在售楼处公示商品房买卖合同模板了吗？

第四：开发商取得预售许可证了吗？

第五：开发商存在哪些违法行为？

一般情况下，如果买受人还没有签订认购协议或定金协议，就支付了定金，那么开发商收取定金就没有法律和合同依据，自然可以要求开发商退还定金。

如果买受人已经签订了认购协议或定金协议，但认购协议或定金协议约定的签署商品房买卖合同的期限尚未届至，建议买受人主动联系开发商要求出示商品房买卖合同，如果买受人针对商品房买卖合同中的一些格式条款无法达成一致意见，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”这种情形属于“不可归责于当事人双方的事由”，也就是说依照这种方式主张解除合同，买受人不用承担违约责任。

当然这一法律规定并非万能条款，如果开发商在认购协议或定金协议中明确确定已经提前向买受人出示过商品房预售合同，且买受人并未提出任何异议，那么这条就完全失效了。

在这种情况下，建议业主调查一下开发商的项目情况，看看开发商是否存在虚假宣传问题，是否存在尚未取得预售许可证的前提下销售房屋的问题，是否存在未在宣传页中列明预售许可证号的问题，是否存在乱收电商费、茶水费等问题。如果开发商有上述问题，业主可以向当地住建部门（一般是当地住房和城乡建设局）书面要求查处，通常情况下开发商会见好就收。

如果是存量房：

第一：您签订存量房屋买卖合同了吗？

第二：出卖人存在违约行为吗？

第三：和出卖人沟通过退定金事宜吗？

第四：存量房屋买卖合同中约定定金罚则了吗？

同理，如果双方还未签订存量房屋买卖合同，出卖人收取定金就没有法律或合同依据，这是买受人可以主张退还定金。

如果出卖人存在先行违约，买受人可以根据存量房屋买卖合同约定确定是否继续履行合同，还是解除合同要求双倍返还定金。

如果出卖人不存在违约情形，买受人想毁约，建议和出卖人友好协商解除，如果出卖人同意退还最好，如果不同意，至少告知了出卖人，这样后续有扩大性损失出卖人要自行承担。（最好全程录音取证）如果担心自己谈判能力欠缺，也可以委托律师陪同谈判，当然不要告知对方律师身份，一般当事人谈判都比较排斥律师。

综上，买受人不管是买商品房还是存量房，都要慎之又慎，认真考虑自身履行情况和履行能力，否则很容易违约。