案情介绍： 简东祥、付静与华西集团签订《商品房买卖合同》，约定简东祥、付静购买华西集团开发的商品房。合同约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证。”并约定逾期办证的违约金按合同价的万分之一每日计算。

华西集团于2013年6月23日向简东祥、付静交付案涉房屋，2018年1月17日协助简东祥、付静办理完毕不动产登记。简东祥、付静以华西集团逾期办理房产证为由，向成都市成华区法院诉请华西集团支付逾期办证违约金。成华区法院以简东祥、付静的诉请超过法律规定的诉讼时效为由，判决驳回了简东祥、付静要求支付违约金的请求。简东祥、付静不服成华区法院的判决，向成都市中级人民法院提起上诉。二审中原被告双方的争议焦点为：1、简东祥、付静的诉请是否超过诉讼时效？2、逾期办证违约金的计算标准是否过高？

【一审裁判要旨】

本案争议的主要问题是简东祥、付静主张的逾期办证违约金是否超过法定的诉讼时效期间。简东祥、付静向华西集团主张逾期办证违约金属于债权的请求范围，应当适用诉讼时效制度的相关规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为二年，法律另有规定的除外”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，简东祥、付静请求华西集团支付逾期办证违约金，应从合同约定期限届满次日起计算诉讼时效期间。本案简东祥、付静与华西集团在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定办理房屋所有权移转登记的时间为交房后365日内，案涉房屋实际交房的时间为2013年6月23日，华西集团应当于2014年6月23日前协助简东祥、付静办理房屋所有权移转登记，一旦逾期，简东祥、付静就应当知道其权利受到侵害，诉讼时效应从约定办证时间届满次日开始计算。简东祥、付静向本院提出逾期办证的违约金的请求已超过法律规定的诉讼时效期间，其请求依法不能成立。判决驳回简东祥、付静的诉讼请求。

【二审裁判要旨】

关于华西集团抗辩称诉讼时效已经经过的问题。在《商品房买卖合同》中约定了关于移转登记的时间，并就违约金的计算方式进行了约定，即华西集团每逾期一日，则每日产生违约金。按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。在此情况下，本案逾期办证的违约金应依据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，从简东祥、付静起诉之日即2019年8月14日向前倒推三年，从2016年8月14日开始计算违约金。

关于本案违约金具体数额的确定问题。华西集团为简东祥、付静办理房屋所有权证应为2014年6月23日，办理国有土地使用权证起算日应从2016年6月23日，即国有土地使用权证系在成都市2016年11月17日实施不动产统一登记制度前就应办理。而不动产证系对原房屋所有权证书和国有土地使用权证书的合并。华西集团公司应向简东祥、付静支付2016年8月14日至2018年1月17日期间共521日的逾期办理房屋权属证书的违约金25462.05元[（521天*488715元）*1/10000]。

关于违约金的计算标准是否过高的问题。简东祥、付静主张逾期办证违约金，具有合同依据和法律依据。双方约定的逾期交房每日万分之一的违约金的年利率仅为3.65%，不存在明显过高的情形，本院对合同约定的违约金不予调整。

判决撤销成华区法院的一审判决，华西集团向简东祥、付静支付逾期办证违约金25462.05元。

【律师点评】

适用逾期办证违约金的前提是，商品房买卖双方在合同中有关于办理办理房屋登记的约定，违反办证义务的一方没有办证，才产生违约从而适用违约责任的问题。当事人主张逾期办证违约金，须以双方的合同约定为准，其附属于商品房买卖合同，即合同中应有关于逾期办证违约金的约定，既可以约定一定数额的违约金，也可以约定违约金的计算方法。没有约定逾期办证违约金的，难以适用；同时，商品房买卖合同不成立、被宣告无效或者被撤销的，则违约金条款也不能适用。

当前的司法实践中，对于逾期办证违约金请求权的诉讼时效起算问题主要存在两种观点：1、从合同约定的办证时间起算3年（2年）的诉讼时效；2、从业主向法院起诉之日起向前倒推3年，保护这3年范围内的违约金请求权。下面就这两种主流观点进行评析：

第一种观点的主要依据为，法律关于诉讼时效的起算点，应从知道或应当知道权利被侵害时起算。在合同约定的办证时间到达后，开发商没有办理房屋所有权登记就构成了违约，此时合同相对方（小业主）就应当已经知道其权利被侵害。即该违约行为一旦发生，开发商侵害小业主合法权益的事实就已经确定。按照此观点，从合同约定的办证时间（也就是约定时间的次日）起算违约金请求权的诉讼时效，但此时只有当日的违约金请求权是确定的，即改日的违约金请求权受到了侵犯，该日之后的违约金尚未发生。同时，这种诉讼时效的起算方法对社会公平有一定冲击。作为存在违约行为的开发商来说，一旦超过诉讼时效，开发商就可以以此为抗辩，拒绝承担违约金的赔偿责任，同时也就不再及于协助业主办理房屋所有权登记。而对于购房者来说，一旦未在3年（2年）的诉讼时效内主张权利，就丧失了逾期办证违约金请求的胜诉权，也就很难督促开发商尽快办理房屋的所有权登记。因此，这种起算方法对于购房者的要求最为严苛，反而成为违约方逃避法律责任的一种工具，不利于司法追求的社会效果与法律效果相统一。

第二种观点的主要依据为，认为逾期办证违约金为继续性债权。商品房买卖合同中约定的违约金多以日为单位计算，违约一天，就产生一天的违约金，每一天的违约金分别独立作为一个违约金请求权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效。当事人因逾期办证而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。期间有时效中断或中止的情形，适用中断或中止的规定。此种起算方法符合法律精神和各方权利之间的平衡，设立诉讼时效制度的目的是为了督促权利人及时行使权利，而不是为了处罚权利人不及时行使请求权的行为，更不是为保护义务人不履行义务的行为；采取继续性债权诉讼的计算方法，能够最大限度地兼顾到双方当事人的利益平衡关系，营造双赢，化解纠纷，更为符合公平正义的法律精神。

关于法院对违约金计算标准是否进行调整的问题。根据目前司法实践的观点，双方在合同中约定的违约金其性质是“以补偿为主，以惩罚性为辅”，主要功能在于补偿守约方的损失，而不是主要用于惩罚违约方。商品房合同中约定的违约金，以守约方实际损失的发生为前提，以不超过违约造成的损失为限。当事人一方认为约定的违约金过分高于损失时，可以请求法院或者仲裁机构予以调低。对于按日计算违约金的计算标准，根据成都地区的司法实践，商品房买卖合同中约定为已付房款日万分之三（含）以内的，当事人请求调低违约金的，法院一般不予支持；购房者以逾期办证违约金低于同地段、同类型房屋、同期租金标准要求调高的，可能会得到法院支持。开发商以买卖合同中约定的逾期办证违约金计算标准过高要求调低的，在购房者实际损失不能够确定的情况下，如果约定的计算标准在已付房款日万分之一（含）以内的，法院一般不予调整。

本文作者（案件承办律师）：冯叶 律师