找专业的租赁合同律师咨询，深圳租房疫情房租减免

5月18日上午，深圳市律协举办首场专业研究成果推介会，以“展示+研讨”形式推介《涉新冠肺炎疫情房屋租赁法律实务指引》（下称《指引》）。

《指引》集结20名房产委委员的专业智慧，全文分概述篇、合同订立篇、合同履行篇、合同终止篇、政策篇五个篇章。“以市场主体需求为出发点，以房屋租赁业务线条为轴，以‘问题+观点+依据’形式立体呈现45个租赁法律问答。”深圳律协房产委主任杨林介绍，《指引》的发布，旨在化解租赁领域矛盾争议，促进租赁市场交易平稳有序。

深圳律协副会长章成认为，面对疫情，深圳律协坚持向律师、向社会提供抗疫法律服务支持，先后组织专业委员会围绕战疫主题编发实务指引、撰写普法文章、分享法规资源等，以专业硬核战役，彰显了深圳律师责任与担当。

在推介会的圆桌研讨会环节，深圳国际仲裁院国际合作与发展处处长、华南（香港）国际仲裁院秘书长黄郭勇，华润置地有限公司总法律顾问刘中、市城市更新开发企业协会秘书长刘芳、房地产法律专业委员会副主任周志芳共同围绕租赁纠纷处理、如何裁判、如何服务委托人等问题进行研讨交流。

据悉，《房屋租赁法律实务指引》全文可在“深圳律协”公众号后台输入“房屋租赁”“房屋”“租赁”任一关键词获取。

房屋租赁法律实务问答

问：在疫情或疫情防控措施发生后签订的房屋租赁合同，当事人能否仅以受疫情影响为由解除合同？

【律师观点】 一般不能。在疫情及疫情防控措施已经发生的情况下，该情况是已知事实，不具有不可预见性，不符合不可抗力或情势变更解除合同 的适用前提。

问：承租人以疫情为由主张解除房屋租赁合同并自行撤离租赁场地，出租人要求承租人承担装修免租期内租金损失的主张是否合理？

【律师观点】 一般情形下，疫情不会导致中长期租赁合同无法继续履行，因此，承租人以疫情为由主张解除房屋租赁合同缺乏法律依据， 其自行撤离租赁场地的行为构成根本违约，此时出租人有权依法解除租赁合同，并主张承租人的违约赔偿责任。

问：政府对开业条件有明确要求，承租人因其自身复工措施未 达到政府要求无法开业，承租人要求减免停业期间租金的，如何处理？

【律师观点】 此种情形系因承租人的过错造成，不属于不可抗力。承租人要求减免该停业期间租金，无明确法律依据，但可由双方协商确定。

问：受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的承租人，是否可以要求调整或者变更租赁条件，例如降低营业额承诺金额、延长租期或者减少租赁面积？

【律师观点】 如因疫情原因导致商业环境变化，应当先行确认该等疫情影响是 否已构成不可抗力或情势变更。如构成不可抗力或情势变更，则租赁合同双方可以结合具体的租赁合同，以降低疫情对经营情况的影响为原则，以减轻租赁双方的负担为目的，对租赁合同的相关要素进行调整。

问：承租人与出租人就疫情期间租金减免问题无法达成一致的，应如何处理？

【律师观点】 在承租人尚未与出租人就租金减免或合同解除达成一致前，建议承租人暂按照原租赁合同约定条款按时、足额支付租金，避免出现违约风险。尤其对于希望继续履行租赁合同的承租人，避免因为未按时交付租金构成违约而导致出租人主动要求解除合同。此外，建议承租人采取积极行为与出租人就租金减免 事宜进行协商和沟通，并保存好相关证据。如持续沟通无果，则建议 承租人可以通过提起诉讼或者申请仲裁方式解决争议。

【记者】曾子航

【作者】 曾子航

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端