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律师办案手记，讲述案件背后故事，记录律师生涯点滴......

前言

现实生活中，购买期房并且按揭付款的现象比较多见。一旦遇到房开公司无法按期交房甚至不幸遭遇烂尾，购房者可能面临交房遥遥无期，又还得按月向银行还贷的困境。

最近我们代理的一个真实案例，具有现实普法意义。房开公司逾期交房后，购房人起诉解除商品房买卖合同的同时一并解除按揭贷款合同获得支持，法院判决房开公司退还购房人已付的首付款和各项费用以及已还贷款，并且此后的还贷由房开商负责偿还，购房人无需再履行还贷义务。

为此，我们整理本文与读者分享。为保护当事人隐私，本文对当事人姓名和部分案件细节作了文字处理，但不影响案件基础法律关系。

案情回顾

甲于2018年11月与某房开公司签订《商品房买卖合同》，约定甲购买房开公司开发的案涉房屋一套，总价50余万元，其中首付10余万，按揭贷款42万元，房开公司应于2020年6月底交房。

双方在补充条款中约定因卖方原因逾期交房的，买方给予卖方60日宽限期，宽限期内合同继续履行，卖方无需承担违约责任。如宽限期届满后卖方仍未将该房屋交付买方，卖方应按买方已交购房款每日万分之一向买方支付违约金，合同继续履行。卖方原因导致买方有权解除本合同时，如买方行使解除权，当买方系以按揭贷款方式购房时，则卖方应在合同解除之日起30日内，向买方返还已付购房款及其利息、买方所交代缴税、费不计利息。

双方还在补充协议中约定，除双方另有书面明确约定外，如出现法定或者约定的买方有权解除合同及补充协议的事由，卖方自该事由发生之日起30日内未收到解除合同的书面通知，则视为乙方放弃合同解除权及责任追究权。

同日，甲、某银行、房开公司三方签订《个人购房按揭抵押贷款合同》，约定甲向某银行贷款42万元用于购房案涉房屋，并以该房屋作抵押，贷款直接发放到房开公司账户，房开公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证；合同贷款期限为360个月，并约定了利息、违约责任等。

在商品房买卖合同签订前，甲已向房开公司支付定金2万元（后转为首付款），合同签订后甲按约定向房开公司支付了首付款、契税、住宅专项维修金、办证费、燃气初装费和团购费等。

按揭贷款合同签订后，某银行按约定将42万元贷款发放到房开公司账户。此后，一直由甲按约定向某银行偿还贷款，直至本案诉讼。

自2020年8月份起至2021年11月一年多时间里，房开公司先后7次发布延期交房通知，但均未能在承诺的期限内交房。2021年10月，甲向房开公司发出《交付房屋的催告函》，告知从收到催告之日起三个月内不能交房的，甲将解除合同。房开公司于2021年10月18日收到该催告函。

甲认为房开公司逾期交房达到合同解除条件，且一旦解除商品房买卖合同后，个人购房按揭贷款合同的目的亦无法实现，遂委托本文作者以房开公司、某银行为共同被告，向法院提起本案诉讼。

甲向法院提出五项诉讼请求：一、解除商品房买卖合同及个人购房按揭贷款合同；二、判令房开公司向原告甲返还首付款、契税、住宅专项维修基金、燃气初装费、办证费、团购费、甲已向某银行偿还的购房本金及利息等各项费用；三、判令房开公司赔偿资金占用损失；四、判令房开公司向某银行偿还剩余贷款本金、利息以及违约责任、损失赔偿的责任；五、案件受理费由被告房开公司承担。

法院于2022年2月23日受理本案，于2022年3月4日、2022年3月24日分别向某银行、房开公司送达起诉状副本及应诉通知书。

诉辩观点

作为原告方甲的代理律师，我方提出的主要观点认为：虽然商品房买卖合同没有约定解除权行使条件，但是，房开公司先后7次发出延期交房通知后，仍不能按期交房。甲已向房开公司发出《交付房屋的催告函》，房开公司在收到该催告函后，仍未能在催告函指定的三个月合理期限内交房，依据民法典相关规定，原告取得合同解除权，现依法向法院起诉解除合同，依据充分。而甲与房开公司以及某银行所签订的个人购房按揭贷款合同的目的系为购买案涉房屋，现既然案涉房屋的买卖合同解除，则个人购房按揭贷款合同的目的也无法实现，依据法律及相关司法解释，应当一并解除。

被告房开公司辩称：未按期交房系受天气、中考、高考、疫情等不可抗力原因导致，被告虽未按期交房但一直在努力想办法验收交付，案涉房屋预计可在2022年6月底交付。另根据民法典第五百六十四条规定，解除权行使期限由法律规定或当事人约定，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。案涉商品房买卖合同补充协议约定的解除权期限只有30日，被告于2021年10月18日才收到原告要求解除合同的通知，已过解除权行使期限，原告已丧失解除权。

被告某银行辩称：案涉个人购房按揭贷款合同合法有效，且已按约定发放贷款，银行不存在违约的情况下，原告要求解除按揭贷款合同无法定和约定情形，银行有权根据合同约定收取贷款本息、罚息、复利并有权行使担保权权利。

裁判结果

本案经公开开庭审理，原告甲及代理律师、被告各自代理人均到庭参加庭审活动。最后法院依据民法典、最高法关于商品房买卖合同司法解释等相关规定，作出判决。

判决基本支持了原告的诉讼请求：一、案涉商品房买卖合同、个人购房按揭贷款合同于2022年3月24日解除；二、被告房开公司向原告退还购房首付款、契税、住宅专项维修基金、燃气初装费、办证费、团购费、原告已偿还的银行本息等各项费用；三、被告房开公司向原告赔偿资金占用损失；四、房开公司向某银行偿还剩余贷款本金、利息及其他相关费用。

律师评析

（一）合同约定房开公司逾期交房合同继续履行，买方是否丧失合同解除权？

虽然商品房买卖合同补充协议约定如宽限期届满后卖方仍未将该房屋交付买方，卖方应按买方已交购房款每日万分之一向买方支付违约金，合同继续履行，但是，这并不意味着买方不可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：

根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

本案中，房开公司多次承诺交房又多次不能兑现承诺，甲向其催告后，房开公司仍未能在三个月合理期限内交房，甲有权行使合同解除权。

此外，需要注意的是，本案还涉及合同解除权行使期限问题。根据民法典相关规定，当事人超过解除权行使期限未行使解除权的，解除权消灭。而本案双方在合同中约定的合同解除权行使期限只有30日，本案原告在催告期满3个月后，立即在30内提起诉讼，避免了可能因为超过合同解除权行使期限而产生的争议。

（二）当事人行使解除权，可以通过通知的方式，也可通过诉讼或仲裁方式解除

《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：

一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

本案中，甲属于通过诉讼解除合同，其在向房开公司发出催告函后，并没有直接再发解除合同的通知给对方，而是直接起诉要求解除商品房买卖合同。法院判决确认以最后向被告送达起诉状副本和应诉通知之日作为合同解除日，符合上述民法典规定。

（三）银行无过错且无违约，购房人得主张解除个人购房按揭贷款合同的依据是什么？

一般来说，只有在合同相对方构成根本性违约的情况下，守约方才可以解除合同。在个人购房按揭贷款合同中，银行是债权人和抵押权人，购房人是债务人和抵押人，而房开公司只是保证人。作为保证人的房开公司逾期交房，银行并不存在过错，也不存在违约。

那么，本案判决支持解除按揭贷款合同的依据在哪里呢？

首先，按揭贷款是独立于商品房买卖合同之外，解除商品房买卖合同并不意味着按揭贷款合同效力终止。

其次，个人购房按揭贷款合同与商品房买卖合同之间具有紧密的联系。购房人签订按揭贷款合同的目的就是为了购房，如果商品房买卖合同被解除，按揭贷款合同的目的即无法实现。而无法实现合同目的，即是解除合同的法定理由。

最高法关于商品房买卖合同的司法解释第二十四条明确规定：

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

因此，本案将解除商品房买卖合同与解除个人购房按揭贷款合同一并审理并支持原告的该诉请，符合法律规定。

（四）商品房买卖合同和个人购房按揭贷款合同解除后，购房人已付房款和已还贷款如何处理？

前述最高法关于商品房买卖合同的司法解释第二十五条第三款对此作了明确规定：

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

据此，购房合同和按揭贷款合同一并解除后，房开公司应分别偿还购房者已经支付的购房款、已偿还贷款及利息，并且还应承担剩余贷款和利息的偿还义务。

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