温州找律师看合同，花600多万买的商铺却成了小区业主“共有”的会所 打了6年官司该如何化解？

“我们花600多万元买的商铺，小区其他业主却说是公共会所，还在其中办起了活动室。”日前，瑞安市民白先生向温都新闻热线88868886反映在瑞安城区新江南人家小区的购房遭遇，为此他已接连打了6场官司，在法院认定他的商铺产权合法有效后，部分业主却拆毁了商铺的铁门和监控。

面对白先生的说法，业主委员会相关人士提出自己的理由，还表示要再度发起诉讼，为全体业主争取权益。事实真相究竟如何？温都记者日前赴瑞安进行现场走访。

瑞安新江南人家小区入口大厅二楼房产使用纠纷（红圈处）

600多万元买的商铺，结果成了业主活动室

新江南人家小区位于瑞安市安阳街道，由浙江万家房地产开发有限公司于2005年建成。2005年，白先生等三人一同出资600余万元向房开购买了位于小区1幢二楼的一处商业用房，总面积约1500平方米。

“购房合同签约后不久，就陆续有业主告诉我们，称这个商铺有200平方米的面积是小区的公共会所，使用权属于全体业主，不能买卖。”白先生等人随后找到房开核实，“房开否认了业主的说法，表示产权绝对清晰，房产证很快可以办下来。”

2007年，白先生等人顺利拿到房产证。“我们以为拿到了产权，风波算是过去了，没想到一些业主采取了封门这样的极端措施。”白先生说，拿到产权证后不久，业委会人员带头在前往二楼商铺的一楼楼梯口砌了一堵墙，“这是我们的主入口，后来我们只能从消防楼梯上下，极大影响了商铺的使用价值。”

此后几年，白先生等人通过许多途径同业委会协调，但都未能解决。2013年，三名房主向瑞安市人民法院提起诉讼，将小区业委会告上法庭，要求对方拆除围墙，恢复原状，确保他们的通行。该案一审判决业委会败诉，业委会随后提起上诉，二审维持了原判。

官司打赢了，业委会很快拆掉了围墙，然而事情却变得更棘手了，“业委会的人直接进入二楼，把大约200平方米的空间侵占了，他们在里面喝茶、跳舞、打太极，还陆续进行局部装修，放置了活动器材。”

新江南人家小区入口大厅二楼争议区域处于闲置状态

房主出钱请业委会打官司，希望明确产权结束纷争

为了尽快解决这起房产纠纷，2015年，白先生等房主和业委会负责人协商，决定由业委会发起行政诉讼，起诉瑞安市住建局，要求撤销该商铺的产权登记。房开和房主被列为第三人。“为了这次诉讼，我们还赞助了业委会1万元，就是希望尽快有个结果，哪怕判我们的房产证作废也没关系。”白先生说，如果法院认定产权登记不合法，他们决定向房开退房；如果确认合法，他们也希望能借此结束和小区业委会的纠纷。

经过一审、二审，瑞安市人民法院、温州市中级人民法院均判瑞安市住建局败诉，认为该局对白先生等三人的房屋所有权登记的行政行为事实不清、证据不足，予以撤销。例如，涉案所有权登记申请书上的落款时间“2005年4月17日”，早于涉案商品房合同的落款时间“2006年5月10日”，瑞安市住建局在受理涉案房屋登记申请时未予审核，存在瑕疵。瑞安市住建局提供的作为其作出被诉登记行为证据的商品房买卖合同、商品房所有权面积测算汇总表上所记载的涉案房屋建筑面积分别为1382.68平方米、1534.52 平方米，而其作出涉案房屋建筑面积为1502.22平方米的登记行为，事实不清。

瑞安市住建局、房开公司此后向浙江省高级人民法院申请再审，结果发生了180度反转。省高院撤销了瑞安法院和温州中院的判决，驳回了业委会的诉讼请求。

结合再审判决书，北京德恒（温州）律师事务所律师金纯纯介绍，省高院认为日期出入等问题属于瑕疵，和事实认定有区别的，瑕疵可以补正。考虑到行政行为撤销的成本问题，有些行政行为可以通过补正一些瑕疵完善，无须撤销。此外，2006年12月瑞安市房产管理局测绘队对涉案房屋重新进行测绘，并对涉案的S-1、S-2幢房屋作出《分层分户建筑面积计算书（修改）》，据此可以解释涉案房产面积出入问题。

房主两次安装铁门监控，却相继遭业主拆毁

省高院判决后，纠纷并未尘埃落定。由于官司输了，许多业主质疑当时的业委会负责人和白先生等房主合谋，故意输掉了官司。“那位业委会主任后来就离职不干了，我们的场地仍然被业主占用。”白先生介绍，他们于2017年曾在二楼楼梯口安装了铁门和监控，但不久就被人拆除了。

去年，白先生等人向瑞安法院提起诉讼，要求业委会搬走堆放在二楼的物品，并支付多年来侵占使用的租金29万余元。“业委会的人在应诉时否认二楼的东西属于他们，法院工作人员认为案件审判证据不足，既然业委会不承认物品的所有权，建议我们直接把东西搬掉即可。”白先生称，他们还根据法院的建议，再次安装了铁门和监控，以便做好证据留存。

“今年3月初，有人利用晚上关掉了电路总开关，造成监控断电，然后又把铁门拆掉了。”白先生说，由于监控缺失，警方介入后尚未找到嫌疑人。

200平方米空间空置15年，至今无法投入使用

温都记者在新江南人家小区实地走访时看到，该涉事商铺是位于小区第1幢第二层及与第2幢第二层之间的开放性室内平台。1幢与2幢之间是小区门楼，一楼是居民出入的主入口。两幢楼之间的这处开放性平台面积约200平方米，上面是玻璃穹顶，下面是小区出入通道。该平台是此前诉讼的争议关键。许多业主认为，这200平方米空间应该是业主会所，不能被划入白先生等人的1500平方米的商铺中。

位于1幢二楼约1300平方米面积，目前被白先生等房主租给一家健身房。200平方米的争议空间仍然空置，交易后15年来一直无法出租使用。记者看到，现场有挂衣架、全身镜、茶具等杂物。

小区业委会提出多条理由，称争议房产系“业主共有”

针对白先生的说法，小区业委会成员郑先生现场回应。

“这处室内平台的主入口是经过小区大门才能进来，如果是对外经营，那么小区封闭管理无从实现，从建筑设计的结构来说，就不会是用于对外经营的商铺。”郑先生说，房开销售时的楼书宣传以及相关图纸都显示该空间是“会所”。小区物业管理处随后向记者提供了一张该处的二楼结构平面图，显示这处争议空间为会所。

一位业主向记者提供了一份楼盘宣传资料，资料显示：小区入口设计有两层酒店式会馆，一层为阳光大厅和入户大堂，二层为品质化会馆配套，设大堂会馆服务中心、咖啡吧、健身中心、壁球室、棋牌室、网吧等。

不过此前一审行政判决书显示，房开公司辩称，小区物业管理用房已达千分之七的法律标准，会所部分原先属于房开所有，并未公摊到全体业主。

对于产权确认官司败诉，郑先生称其中存在猫腻。“是前一任的业委会主任和二楼的业主商量好打的官司，再审时也只有业委会主任一个人去。”郑先生说，案件败诉后业主们毫不知情，直到白先生等人在二楼贴出告示，称根据判决结果要求业主们腾空，这时大家才得知。

“我们承认，的确有业主把他们安装的铁门拆除了，但原因首先是他们违法安装了铁门。”郑先生称，白先生擅自设置的铁门违反了装修、消防的相关法律。

对此，白先生表示，他专门为此咨询过消防和执法部门，确认铁门不构成违法。

物业主任全先生称，他们根据业主反映也联系过执法和消防部门，“他们也来现场看过，执法认为没有问题，消防提出了一些整改要求，白先生也同意了。”

在郑先生看来，房开把房产卖给白先生等人，是违规出售属于全体业主的空间，在这起纠纷中应该负有主要责任，“接下来，我们准备再提起诉讼，争取拿回属于全体业主的房产。”

业委会的观点是否合理合法？白先生的困境应该如何化解？温都将继续予以关注，并邀请律师、人大代表和相关专家进行分析。欢迎广大读者通过温都新闻热线88868886或向温都微信公众号：wd88868886表达您的看法和建议，如您遇到过相似的产权纠纷，也欢迎联系我们。

温都360调查小组记者 谢树华/文 郑鹏/摄

《温州都市报》2020年4月14日第3版