■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

征收拆迁中的未经登记建筑（也就是老百姓口中的“无证房屋”）能否按合法建筑给予全额补偿，是被拆迁人极为关心的问题，也是征拆中补偿纠纷的焦点所在。实践中，各种“应按合法建筑给予补偿”的网文也是铺天盖地，所列各项情形却截然不同，往往搞得老百姓难辨真伪。在明律师一向认为，言出必有依据才是最要紧的。早在2019年，最高法就曾通过一则个案裁判引用了杭州市国有土地上房屋征收中的相关认定规则，给出了这一问题的答案。

《杭州市区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法》开篇明义，指出“尊重历史、实事求是、程序合法、结果公开”是征收范围内未经登记建筑认定所应遵循的原则。

这就明确否定了“一刀切”将无证房屋认定成违法建筑，进而不予补偿的片面做法。未经依法认定，任何单位和个人都无权指称老百姓的被征收房屋是违建，更不能以此为名逼迫老百姓签订补偿协议。

回过头来，我们看究竟哪些无证房屋可以参照合法建筑补偿标准予以补偿：

1.1983年12月10日前已建成的房屋。

这“历史遗留原因形成的”无证房屋的第一道时间线，对应的基本上是《城市规划条例》的施行。这一《条例》在全国的施行时间是1984年1月。

同时，我们还要考虑到《村镇建房用地管理条例》施行于1982年2月，这是管农村村民建房行为的。

综合来看，1982年到1984年间，我国出台了第一批规范占地建房行为的法规政策，占地建房进入了有法可依的时代。

而若您的房屋建造于此阶段之前，即便无证，也当然不应被认定为违法建筑。杭州市划定的这一1983年的时间线，是与当地地方性规定的出台时间相关的。

从这一规定中我们也可以看出，那些宣称“2008年以前建造的房子一律属于合法建筑”的网文有多么的不靠谱，广大被拆迁人可要睁大眼睛识别清楚，别轻信了谣言而被忽悠了。

2.1983年12月10日至1992年8月13日期间建成，取得建设许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋。

1992年这个时间线显然与1990年《城市规划法》的施行有关，该法明确要求在国有土地上建造房屋必须取得建设工程规划许可证。

据此，本条认定规则给出了两种能参照合法建筑补偿标准的情况：一是被征收房屋已经取得了建设许可证，只是没有办理竣工验收、国有土地使用权证或者房屋所有权证；二是被征收房屋已领取了国有土地使用权证，但未能办下包括房屋所有权证在内的其他不动产权属证书。

换言之，从这条开始，无证房屋想要经认定获取合法建筑的补偿标准就没那么单纯了。它不仅需要符合一定的建成时间限制，还需要实际履行了一部分审批、办证程序。完全未经审批、没走程序就闷头建起来的，不再作为合法建筑给予补偿了。

这就再次提示大家，那种将“按照合法建筑给予补偿”的条件表述得特别简单、绝对的，大多不可信。

而对于1992年8月13日后建成，因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑，《认定办法》又给出了以下3种可能的状况：

3.已取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证，并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋。

没有竣工验收手续依规就无法办理房屋所有权证，但这种情形下的房屋在客观上是完全符合城乡规划的，不存在任何违反城乡规划的违法事实，不具有社会危害性，那么自然应当参照合法建筑的补偿标准给予补偿。

4.已取得建设用地规划许可或土地使用权证，且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋。

5.已领取土地使用权证，且已经相关部门罚款处罚的房屋。

这种情形值得在明律师特别强调一下。以往很多网文曾提出“罚过款的违建就是合法建筑”这样的观点，这是不对的。

站在《城乡规划法》规定的立场看，关键不在于是否罚款，而在于是否依法改正其影响城乡规划实施的情形。

杭州市的这一规定中强调被征收房屋必须已经领取了国有土地使用权证，也是在强调涉案房屋不能存在“实质性严重违法”事实这一关键的评判因素。

而这里所谓的“罚款”，主要指《城乡规划法》第64条规定的对未办理规划许可手续的罚款。实践中有的房屋因违反消防安全规范而被罚过款，这能不能成为其变身合法建筑的依据，恐怕存在很大的疑问。

6.经所在区政府批准、因历史原因遗留的可视为合法建筑的其他类型未登记房屋。

《认定办法》在本条最后保留一个兜底条款，将对无证房屋认定问题的自由裁量权交给区县政府。实践中，具体的调查、认定工作由区县政府下辖的“认定工作小组”负责开展。

同时，该《认定办法》还明确赋予了“相应时段的航拍图”以相当的证明效力，即通过航拍图中建筑物的有无判定涉案房屋的合法与否是没有问题的。

故此，被拆迁人切勿对征收方提供的航拍影像不当回事，或者受一些网文观点的影响而误认为航拍图不具有证据效力，进而对其不管不顾。一旦征收方拿出航拍图来试图证明我们房屋的违法性，我们一定要进行有针对性的质证对其观点予以反驳。

在明律师最后要强调的一点是，最高法（2019）最高法行申9831号《行政裁定书》中引用的上述杭州市的地方性规定虽然只能管到杭州市，但其规定的内在逻辑和精神却是在征拆领域普遍被地方政府所认可的。被拆迁人所要做的，是积极参与、监督认定环节全过程，配合出示认定工作所需的各种书面证明材料，在认定结果公示后及时提出书面异议并咨询专业律师做好进一步维权的准备。

事实上，当认定结果对我们不利时，几乎就意味着最终的补偿决定会对我们不利了。明白了这一点，趁早找律师，补偿纠纷得以协商解决的空间就会变得更广阔。

附最高法相关裁判原文：

最高法院案例：国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑的处理

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