房屋违约要不要找律师，民法典房屋买卖违约

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》

《民法典》已于2021年1月1日生效。近期部分城市房价出现了明显上涨，房屋卖售人违约的案例也越来越多，当房价上涨超过合同约定的违约金（一般是房屋总价的20%）时，法院即有可能判决房屋违约方赔偿房屋差价损失。我代理过大量的房产纠纷案件，也在我的微信公众号“合同效力实务研究”分享过很多案例，今天在《民法典》背景下和大家做一次分享。

一、《民法典》溯及力问题

简单讲，违约行为发生在2020年12月31日及之前的，适用当时的法律——《合同法》及其司法解释、《物权法》及其司法解释、《民法总则》等；违约行为发生在2021年1月1日及之后的，适用《民法典》及配套司法解释。

具体《民法典》溯及力问题，大家可以参阅《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本文不展开。

二、《民法典》时代与《合同法》时代，房产纠纷的裁判不会有大的变化

《民法典》与《合同法》等法律关于合同的成立、效力、履行、违约、解除、违约责任等的规定基本一致。

因房屋买卖发生的纠纷，法院在《民法典》生效之后的裁判，和《民法典》生效之前的裁判，不会有太大的区别，甚至可以讲，对于绝大多数的案件而言，《民法典》生效前后的裁判会基本一致。

因此，大家不要担心《民法典》生效了，法院关于房产纠纷的裁判规则会发生大的变化，不会的。

因此，大家如果想预判一个房产纠纷法院会怎么判决，可以参阅法院之前的裁判案例。拙著《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》对各类房产纠纷做了专题分析，且每个专题都附有真实案例，大家可以作为参考。

三、房屋差价损失

我代理的很多案件，房屋差价损失都获得了法院的支持，比如，我代理的上海市静安区人民法院（2015）闸民三（民）初字第2862号房屋买卖合同纠纷案，法院支持了我方房屋差价损失400万元。

1、法律依据

《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”该规定和《合同法》第113条第一款的规定基本一致。

《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定：“……对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。……”

2、房屋差价的计算

所谓房屋差价就是“上涨后的房价”减去“合同价”的差，这里面有两个问题需要注意：第一个问题是“上涨后的房价”技术上如何确定（房价确定方法）？第二个问题是“上涨后的房价”具体是指什么时候的房价（时间节点）？

（1）房价确定方法

司法实践中，房价确定方法有三种：

第一，由双方当事人协商确定。但是我代理过大量的房产纠纷，还没有一个案件中双方当事人能够对上涨后的房价达成一致。

第二，向中介机构询价。经双方当事人同意，法院可以给中介机构（一般是链家、中原这样的大型房产中介）发函询价，以确定房价。但是，一般而言，法院会询问双方当事人对询价结果的意见，询价结果经过双方认可后法院才会将之作为裁判依据。向中介询价的优势是时间短、不发生鉴定费用，但是缺点是缺乏权威性，双方任何一方不认可询价结果可能会导致询价无效。

第三，司法鉴定（评估）。由法院依照法定程序委托有资质的评估公司对房价进行评估是法律规定的确定房价的方式，也是司法实践中运用最多的方式。这里需要特别说明的是，很多当事人误以为评估结果会显著低于市场价，其实不是，事实上，司法评估的房价和市场价基本一致。

（2）时间节点

一般而言，“上涨后的房价”是指合同解除时的房价，因为合同解除之后房价的涨跌和守约方就没关系了。但是，有的时候，虽然合同解除了，但是网签备案还没有撤销，房屋卖售人还没有将买受人已付房款退还，导致买受人在合同解除之后不能通过另行购房的方式防止损失扩大，所以，“上涨后的房价”的时间节点按照合同解除的时候来确定对买受人不公平。

司法实践中，有些法院做房价鉴定（评估）前会找双方当事人做笔录，告知评估的时间节点，或者征求双方的意见后由法院确定评估的时间节点；也有些法院就直接通过高院委托评估公司对房价评估，评估公司就按照评估师现场踏勘的时间作为评估时间节点。

3、和房屋差价损失相关的几个问题

和房屋差价损失相关的法理和司法实践中经常遇到的问题有很多，本文无法一一详细介绍，我的微信公众号“合同效力实务研究”、拙著《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》对此有比较系统和详细的介绍，有兴趣的朋友可以去看一下。这里我简单介绍几个点：

（1）房屋差价法院一般不会全部支持（打个折）。因为法院会考虑合同履行情况（比如买受人已付房款金额）、双方的过错等因素对支持的差价的比例进行调整，即法院一般都会对差价打个折。

（2）房屋差价损失和违约金不能同时主张。因为违约金是违约责任的预定，房屋差价损失属于损失的范畴，两者是影和形的关系。

（3）房屋差价损失不能和房款银行利息损失同时主张。因为获得房价上涨利益的前提是失去房款利息，即便交易顺利完成，两者也不可能同时由买受人获得。

（4）房屋差价损失可以和中介费损失等同时主张。房屋差价损失是消极损失，是可得利益损失，支付的中介费是积极损失，是现有利益的损失，两者都是当事人的损失。