买二手房找律师全程，买二手房找律师全程还有坑吗

买卖二手房选房——看房——签约——监管——过户——取证——交接，整个买卖流程及细节详细解说，如果对您有用请点个赞

第一章：网上选房
网上找房当心假房源 三招教你如何应付

随着现在人们消费观念的转变，网上购物已逐渐成为人们生活中的一部分，从衣服、鞋子到家居生活用品、美容护肤产品，从机票、门票、戏票到酒店、餐饮、宠物，到网上找房......而网上找房也受到了不少购房者特别是年轻购房者的青睐，而小编发现，随着房屋中介网站增多，一些假房源也充斥其中。
现代都市人不管是租房还是买房，都会首先想到去网上搜寻一下房源信息，然后再根据具体情况跟对方联系。不过，城市里的房产中介几乎占领了全部的网络房源信息平台，真正的个人房东没有几个，人们在买房或者租房的时候，都必须学会跟这些中介打交道。所以为了更好的找到心仪的房源，消费者最好采取一些合理的应对措施，不要被这些虚假的房源信息给影响和误导了。小面，小编就给您出出招。
第一招：对于明显低于市场价太多的出租或出售房源，保持一定的警觉，这种房源信息基本上是不靠谱的。
现在的房地产信息市场非常发达，不可能出现售价或者租赁价格低于市场平均价太多的房源信息。出现这种信息一般不外乎如下几种情况：第一，根本就是彻底的虚假信息，专门引诱潜在的消费者出现；第二，在租售问题上有着特别的要求，或者房屋本身存在问题；第三，存在欺诈的隐患，可能是一个陷阱或圈套。无论哪一种情况，都不太适合去谈租售，这样的信息一般稍微问一下就过了，不关注也可以。
第二招：自己给自己设定一个心理底线，包括房价、租赁价格、质量要求等等，时刻紧守自己的底线，就不会被这些虚假房源信息牵着走。
在租房和买房的问题上，最怕的就是自己没有一点儿谱，那样就很容易被虚假信息引诱过去，然后又被深谙房产欺诈之道的房产中介牵着鼻子走。消费者在确定租房或者买房之前，不妨多花点时间和功夫，对于楼市基本的概况，包括房价、质量等等做一些详细的了解，这样心中就会有个底，无论房产中介如何忽悠，都能坚守自己的底线，不会糊里糊涂买单。
第三招：货比三家，多跑跑几家房产中介，多打电话问问不同的房产中介，利用他们互相竞争的态势来套取信息。
在当下的情况下，不同的房产中介之间的竞争特别激烈，消费者要好好利用这个特点。国内的房产，不管是租赁还是销售，基本上都很少签独家代理合同的。一套房源，在租售时，都会有诸多的房产中介可以代理，因此消费者若是看中了一套房源的话，就可以询问不同的中介，根据他们之间的报价差异，进行砍价。通过这样的方式，基本上可以套取相对比较靠谱的信息，有利于做出合理的判断和选择。
所谓道高一尺，魔高一丈，作为消费者的我们只要采取一些合理的应对措施，这些网络虚假房源信息的危害就会大大降低，个人权益会得到更多的保障。

第二章：买房建议 给准备出手买房的刚需族
可能对于刚需一族来说，买房是他们人生的第一大事，那么买房需要注意哪些事项呢？小编为大家搜集了一些买房建议的资料，希望对刚需的你有所帮助。
建议一，贷款自己还
首付可以找父母，但鼓励自己贷款，毕竟他们赚养老钱不容易。适当"啃老"并不丢人，现在房价这么高，在90后还没有能力支付大笔首付时，父母的支持是90后最坚实的后盾。不过在爸妈打好基础之后，就需要自己为月供努力了。
建议二，物业要选好
水管爆裂、电线跳闸、电梯的灯像鬼火一样闪，遇到这种问题，怎么办？我们买房子是想要安心地居住，安静地生活，这些乱七八糟的事情丢给物管来操心就ok。
建议三、千万别买郊区房
对于爱睡懒觉的现代人后来说，每天6点起床上班，在上下班路上花上2小时的生活显然是不可取的。而且以后交通仍然是问题，需要自己考察，别听开发商的，你可能有车，你老婆一般就没有。方便的交通可以让我们在这个城市活动得更自如，况且郊区房子升值慢、升值空间小配套也不齐全，到时候住着不爽想转手都卖不出去就麻烦了。
建议四、跟朋友做邻居
现代人购房时大部分在意自己的邻居是谁，与其忐忑不安地猜测隔壁住的是恐龙还是怪大妈，不如自带个邻居，和好朋友一起买房。现代人独生子女居多，无法感受到和兄弟姐妹一起住的乐趣。那么不如和好友住一起，关上门有自己的小空间，打开门又能随时和大家一起聚会玩耍，一举n得。
建议五、买房要考虑升值空间
"等咱有了钱，迟早是要住大房子的，光阳台上种的小麦就可以开个包子店。"住大房子是好多人的理想。现代人第一次置业大多选择小户型，几年后，随着条件的改善不少人会换大房子。所以，第一次买房除了自住环境价格等等，投资价值也要考虑清楚才行，因为迟早我们要去住大房子的。
建议六、孩子，还是孩子……
买房了，结婚了，生孩子了……人生大事一件件按部就班地说来就来了。80后的孩子们眼看着就成了新爸新妈，所以买房时得把孩子纳入家庭大计考虑。等到孩子该上学了，再发现没好学校选择就晚了。现代人的新爸新妈该未雨绸缪一下，不要让自己的糊涂牵连孩子输在起跑线上。
建议七、买房也要学会省钱
虽说买房是件很费钱的事，但是我们聪明的现代人还是有很多办法省钱的。如果你是买二手房，一定要学会跟房东砍价，即便你很喜欢这套房，也切记不要在房东面前表现出来，能省一点是一点。

第三章：首次置业指南 房款之外还有哪些税费？
对于首次置业人来说，要考虑的问题肯定很多，害怕上当，害怕房子买的不合意，害怕买贵了……等等一大堆问题会要去考虑。其实对于何时下手买房?如何做好各方面准备买房？这些问题只要找到方法一点都不难解决，首次买房者可以参考下。
有多少钱可以买房子
按照业内验总结，如果是自住房屋，总价款应该控制在家庭年均收入6倍以内比较安全，每月按揭贷款额度不超过家庭收入的50%。
测算现金：要测算家庭可变现用于购买房产的现金，在已购买大病和意外保险的情况下，最少要预留出家庭6个月的生活费，以防不测。
现在该不该买房
现在该不该买房，要首先抛开房价涨跌的心理预期，因为房价回落非一朝一夕，而且从目前趋势来看，房价最有可能是回归到正常的速度和幅度，但不太可能一落千丈。
因此，最关键是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。首先从家庭成员状况、日常起居、在家工作-学习、家庭休闲、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求，以此为依据来考察现有的住宅在地理位置、交通状况、房屋面积、户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标上能否满足。如果现有住房在3个以上的指标上不能满足需求了，那么您就需要考虑尽快购置一套能符合需求的房子了。
除了房款还有哪些费用
首付款除了房子的总价计算出来要支付的现金外，还有乱七八糟一大堆其他税费等着支付。其中包括契税、印花税等政府规定要缴纳的税。
不要以为这些就完了，还有在二手房交易中需要缴纳中介费用、银行评估费、贷款服务费用1000~2000元。
该不该提前还贷
很多购房者认为在购买房屋时贷款是迫不得已的行为，如果有足量的现金，最好提前还清房屋贷款，这样可以无债一身轻，不过也许事实并非如此。
还款利率会随着宏观?济的变化而起伏，但是由于在这个经济发展阶段，金融部门对个人购买住房的鼓励，长期投资收益还是能战胜长期个人房屋贷款利息的。如果购房者是更激进的投资人，选择将可以用来还清房屋贷款的现金用于更加高收益的投资，比如更有魅力的公司债或者普通股投资，从长期来说应该可以获得更加出色的收益。购房者如果提前还贷，在这个经济阶段，会付出很大的机会成本，而且也可能由于大部分存款的消耗，在一段时期失去存款保障，对生活中的紧急情况缺乏应付能力。
利用好公积金
公积金账户上的钱虽不能作为购房的首付款，它的最大功能是"冲还贷"，抵减房贷的还款额。因此，如何用每个月的公积金来冲抵自己的房贷便是一门学问，一般而言，公积金"冲还贷"的常见方式有两种：月冲和年冲。到底哪种方式能达到最佳"减负"效果，并不能一概而论，关键要看房贷者本身现金流等情况。

第四章：选购二手学位房　不可忽视的一些细节
古语有云：孟母三迁，为的是让孩子有个好的成长学习环境；今有"早六晚八"，天没亮就起床收拾，日已落还堵在路上，甚至有放弃了几百平方米的豪宅别墅不住，却跑到房龄已经二三十年的几十平方米老旧学位房中蜗居，只为能让孩子"赢在起跑线上"。
然而，买了学位房并不等同于能坐拥名校学位，所以在购买房子的时候，置业者应将与学位相关的问题列入合同从而保证权益，以免日后产生纠纷。如果置业者要买的是新房，开发商打出"学位房"的广告，最好将学位问题白纸黑字写进合同，并明确违约细则，提高违约门槛。如果要买的是二手房，则要重点关注前业主的户口及是否占用学位的问题。
那么，如果是希望通过买二手房获得学位的置业者，须注意哪些事项呢？
１、登陆相关网站，了解动向
多登录各区教育系统网站，查询了解目标学校具体的学区范围，并适时留意各个学校的学区变动。
２、交易结束前解决户口迁移问题
如果户籍地址已有常住户口存在，户口迁移这一过程必须要在交易结束前完成，目前通行的做法是，在买卖合同中约定交房之后办户口迁移，逾期每天交万分之五的违约金。
３、摸清各大学校对学位的申请要求
要摸清各个学校对学位的特别规定。一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，各个学校细则大不同，有的学校学位实行排名制，有的则优先入户时间，所以目标学校对学位申请的具体要求，必须事先打探清楚。
４、明确学位问题
鉴于户口已迁走、学位仍被占用的情况偶有发生，置业者需搞清楚该房学位是否已被占用，如该房学位已占用，则该学位使用将受到一定限制，如小学在6年内不能使用，而中学在3年内不能使用。因此，合同中除户口迁移之外，应明确学位问题。
让孩子上好的学校是家长们所希望的，但是不能盲目跟从。在选购学位房的时候还是要小心谨慎，提前做好准备，理解所有细节，避免以后产生纠纷。

第五章：买二手房必须懂得的知识
现在大家买房基本上都是通过中介来进行，这样可以避免买卖过程中产生的一些问题。可是即使这样，也避免不了一些不良中介，只考虑自己的利益而导致买房当事人利益受损。所以在这样的情况下，作为买房者必须要了解一些必备的房产常识，以保护自己的权利。在此，小编整理一些买房过程中比较需要注意的地方，供广大购房者参考。
购房前先审核房屋信息
在二手房买卖中，购房者需注意进行如下法律审查：首先，房屋产权证要看清。因为，持假造的房产证件订立合同、收取房款的诈骗案不在少数；也有的人拿的是真房产证，但是房产证却是已经公告作废的。所以，在查看对方的房产证件时，要记住房主姓名、坐落位置、房产证号、面积等信息，最好是向对方要一份复印件，然后到房产局查一查该房屋的产权是否属实，查一查是否抵押了或者被法院查封了。
其次，如果这个房子是几人共有，那是否有其他共有人的"同意出售声明"。根据《合同法》和《民法通则》的规定，共有人未获其他共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。大家在购买存在其他共有人的房屋时，应当审查一下，其他共有人是否同意出售。
第三，如果该房屋本来有人租住，还要取得此人放弃优先购房的声明。
不要一次性付完房款
由于二手房是旧房，出卖前有可能是房主自己在住，有可能是租赁出去了，也有可能有其他不好立即交接的情况，还有可能在过户的时候缺少这样那样的手续。所以，律师建议在付款问题上，最好在订立合同时约定，订立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，并扣留一部分余款待办理完毕房产登记手续后再付清。
房屋有出租勿忘协商租赁问题
一些房源在完成买卖交易后，仍处在外租过程中，有购房者就认为："我买了房子，就有权要求租房子的人马上搬走。"但其实不然，律师解答说，因为原房主早订立的房屋租赁合同在先，此租赁合同对新房主仍然是有效的，如果房屋租赁期限未满，租客有权继续租住。因此在购房时应该先让买方跟租客协商好解除租赁合同的事宜，否则交易完成之后，就要你自己与承租人协商解除合同，再不然就只能等待租赁合同结束。
总之，在买房过程中，多份细心，多留意以上细小的问题，就可以避免以后入住后产生的烦恼。

第六章：多角度考虑，避免购房隐患
辛苦赚钱存钱，好不容易储蓄了点积蓄，想要买套房子给自己和爱的人一个温暖的家，奈何现在房价居高不下，东挑西选好不容易买了套自己还算满意的房子，可是入住后发现问题多多，太多隐患让人伤透脑筋。后悔已经来不及，只能提醒来人多留意，避免犯同样的错。要避免问题就要知道问题所在，从已成为房奴及成功投资房产的角度看，问题产生如以下情形。
1、计算首付把家底掏空了：许多人是在急切之中买房的，特别是自住为目的的买房。因而不会计算甚至不计算自己的首付能力。笔者建议，无论何时超前消费都仅限于用国家的钱即贷款，对自己的手中钱应该扣除，至少小孩基础教育成长部分积蓄、自己的事业或就业基础准备、孝敬及往来必备应该在首付中留有余地。
2、考虑就业稳定性不足或为节约利息支出选择了较短的还款年限：有许多买房者为了尽快脱身选择了较高的首付或较短的贷款年限。以至将自己近期的压力接踵而来。何苦？如果你想买房一定要自信，相信自己的未来比今天强，所以在确定贷款年限时主要考虑自己的生理年龄。
3、房价出现波动的时候趁着折扣中期买入的房子，以为图了便宜结果并非如此：这也是目前的环境导致一些次优买房方案。开发商的折扣是分期推出的，有时的折扣是促销手段，有时的折扣是反营销策略，有时来真格的。所以要认真对待，不要追风。
4、对地段的认识着眼于教育医疗日常生活而忽视了宜居性：如果你不是炒房也不是靠投资来买房的话，一定要以生活方便度为核心准来权衡。但宜居特点并不只是教育医疗日常生活等方面的，有些来自于住在屋子里的一些感受。
5、只图一时痛快选择了浪费型居室：比如放弃了一百平米左右的三居百选择了一百二平米的三居就是。
6、片面理解售楼小姐的教唆，靠着小区中央选房子，后患无穷：凭空多付出，结果发现住在小区中央并不好。
7、以为电梯房如意又为节约起见选择了一步电梯的房子经常碰到故障，难以释怀：一步电梯导致的悲剧正在上演。
8、被开发商的风水说误导选择了偏南向的房子挨夕晒的苦：规划设计过程中总有些弱势用地，开发商因而生产了一些次优甚至垃圾房子，嫁接上风水后再卖给你。我从事营销，曾经这样伤过人。
9、信奉英式管家导致使用成本加剧你的房奴生活：迄今为止我还没有享受过英式管家服务，但我还是不建议你去尝试。
10、为一片江水或海水或湖山或小山丘所迷惑为水景或山景多掏钱不说还招来许多蚊子：相信环境永远是天然的好，但天然的凭什么收费得想清楚再付。
11、不要因为会所或泛会所造成终身遗憾：这是典型的舶来品卖点。人为因素居多。再说有几个人享受得起？
12、环保住宅并非卖点：这只是文字卖点，环保局升任环保部，一切或将结束。
以上几点只是房子众多的问题中出现的几个小点，要避免隐患主要还是靠买房者多了解多看多比较。

第七章：砍价技巧 如何选购二手房
技巧一：知己知彼，百战不殆。
想要达到顺利砍价的目的，就必须摸清楚出售房产的业主的真实售房意图和心理，即使是通过房产中介找的房源，也一定要和房东见面摸摸底，若都是由中介居间交易的话，中介通常会为了多拿一点中介费而不帮购房者砍价，若是房产报价要低于市场价的话，购房者也难以得到好处，中介可能会耍手段吃差价。购房者通过跟房东见面交谈，就可以知道房东是否急售？心理价位几何？
掌握这些信息之后就好砍价了，若是房东看空楼市房价，急售的情况下，砍价的幅度可以稍大一点；若是房东看涨楼市，并不急于出手的话，议价的空间就很小，要是报价过高，购房者可以直接放弃，不要浪费口舌。
技巧二：抓主要矛盾，纲举目张。
砍价必须要有理由，在看房的时候，购房者就必须认真挑出房子的毛病，从户型结构到装修，从周边环境配套到物业保安等，能找出的毛病都找出来，一方面可以作为评估自己购房是否符合要求的依据，另一方面则是将来用来砍价的武器。当然购房者挑出来的毛病都必须真实存在，有人说毛病越多可以砍价越多，那倒不一定，关键是要抓住较大的毛病，只有挑出有分量的毛病，房东才会愿意降价出售，小毛病可以提，但是不能作为砍价的主要依据。找出有分量的毛病，同时注意措词和口气，砍价的成功率就会高很多。
技巧三：多做调查，砍得有理有据。
在购房之前，购房者可以多走访调查一下周边楼盘二手房的销售情况、销售价位等，总结出自己所要购置的房源的大概价位区间，这样的话砍价就有一个谱，砍价也就有一个标准和依据，所谓漫天要价，就地还价。有些人喜欢砍价，但是胡砍乱砍，最终还是谈不拢，无法达成交易，只有购房者能够清楚的说出周边楼盘的价位，进行房价对比分析，进行有理有据的砍价，这样就更容易让房东从心理上认可和接受购房者提出的价位，从而达到砍价的目的。
技巧四：别轻易泄露自己的心理价位。
当购房者通过议价的方式试探房东心理底价的时候，房东也在通过自己的方式反过来试探购房者的想法和价位，这个时候就形成了一种博弈，谁先亮出底牌谁就在议价时处于相对劣势。购房者可以通过多种方式去打探业主的心理价位，但是在涉及到自己的心理价位时，可以假装在思考，给出一个模糊的对比价格概念，这样就进可攻，退可守，多听少讲，一定要坚持到最后关头再给出底价。
现在，在城市里买一套房子总房价动辄就是几十上百万，若是掌握一定的砍价技巧，哪怕只能砍下一两个百分点，也就是几千上万的差价。想要买到价格实在的房子，砍价自然是避免不了的，尤其是目前楼市房价动荡不安，业主出售的心理千差万别，砍价的几率和空间更大。

第八章：买房如何交定金？当谨慎！
所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例(不超过20%)，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
定金到底该交多少?
《中华人民共和国担保法》规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的 20%。商品房交易中的定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前，由购房者向开发商支付一定数额的金钱，给付定金的一方，不履行合同或者约定的债务无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同或约定的债务，应当双倍返还定金。
买房交订金 不能口头协议
买房私下交易，交订金时只做了口头上的约定，没有任何书面上的约定，口头约定是不具备法律效力的，没有法律保护。因此，消费者应增强法制观念和自我保护意识，采用法律方式维护自己的合法权益。
认购交定金要慎重
一些购房的市民在与开发商签订认购合同时，向开发商交了一定数额的定金，可因考虑不周等原因，不想购买房子向开发商索要定金时，却遭到拒绝返还定金。
在实践中，开发商与购房者之间会通过签订认购、订购、预订合同的方式向购房者收受定金，作为订立《商品房买卖合同》的担保。如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》，应当按照法律关于定金的规定处理，即购房者无故不订立合同的，开发商有权不返还定金，开发商不订立合同的，应向购房者双倍返还定金;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还购房者。
买房交定金注意事项
(1)定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款;
(2)应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;
(3)虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效;
(4)要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则。
(5)谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。
(6)定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质，如果收取订金的一方不能履行约定，则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。

第九章：购房定金什么情况下可退回
认购书中的定金，在不同的情况下具有不同性质。因此对定金的处理应视合同的具体情况，根据定金的性质和作用，分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”来分别处理。下面，就常见的几种情况进行分析：
(1)如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。
(2)如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
(3)如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
(4)如果因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。
(5)如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。
(6)若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立，卖方应将定金及利息返还买方。

第十章：买房合同上的"定金"与"订金"有何不同
所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20％），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
根据最高法院在2000年12月8日公布的"关于适用《担保法》若干问题的解释"，定金的类型和适用主要有如下几种：
1、订约定金。“解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。
2、成约定金。“解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金，称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。但是，为了鼓励交易，如果主合同已经履行或者履行了主要部分，即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效。
3、解约定金。“解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金作为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是，当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承担损害赔偿的责任。
4、违约定金。《担保法》第八十九条对违约定金作了规定，"解释"第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。
《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，"解释"进一步对"不履行"分不同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分没有履行，一方当事人因此受到了损失，但是合同的目的没有完全落空，这时，既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚，又不能使定金全部被罚。三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行，能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后，可以依法向第三人追偿。
而订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。
根据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面：
1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。
2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。
3、订金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。
4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。
可见定金和订金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的，订金不能产生定金所有的四种法律效果，更不能适用定金罚则。

第十一章：购房交定金需谨慎处理
案例：
读者陆先生跟老人一起居住，但有了孩子后，房子明显不够住，于是他跟爱人准备再买一套房，两人最后看中了南部新城的某个小区，130平方米的户型，周围环境也很好，两人很痛快地交了定金。在交定金的时候，合同上明确标注了定金不退，两人也没有犹豫。结果，回家之后老人知道了他们买的房子位置有些远，而且不方便孩子今后入学，就坚决反对。现在小两口非常苦恼，定金不能退，老人又不同意买，进退两难不知如何是好。
律师解读：
“定金”是《担保法》中所提到的一个概念，是合同当事人为了确保合同履行的一种担保方式。另外，在《合同法》中规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。此即所谓著名的“定金法则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”在陆先生遇到的这件事情中，陆先生的行为属于单方违约行为，而不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的情形，因此，开发商不退还其所交纳的定金是符合法律相关规定的。提醒广大购房者，在向开发商交纳“定金”之前一定要经过谨慎思考，若在没有完全考虑好的情况下便匆忙交纳了“定金”，最后如果决定不买很有可能就要受到经济上的损失了。

第十二章：二手房交易中要避免哪几种定金纠纷？
千辛万苦终于看中了一个房子，准备出手，而为了保障双方的购买意向，一般都会在签订正式购房合同签，支付一定数量的购房定金。这时，就是我们最容易出现纠纷的一个环节了。那么，我们在二手房交易过程中要避免哪几种定金纠纷呢？
第一：付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买方违约的话，卖方可以没收定金。卖方违约的话，买方可以要求双倍返还定金。如果双方对于违约行为没有争议的话还比较容易解决，但正因为定金罚则，很容易造成双方互相扯皮，出现纠纷。
第二：付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，比如付了定金后买家才知道房屋还有抵押，而卖方又需要用买方的房款来提前还贷，如不能协商一致，这时买方就可以要求解除定金合同，卖方应当返还定金，而不是双倍赔偿。
但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。如卖方要求签订正式买卖合同后一年后再交房，这种要求违反了诚信原则和交易习惯，在不能协商一致时应当认为是卖方违约。
第三：付了定金以后，定金并没有交到卖方手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，卖方不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。
此外，在二手房买卖中容易出现纠纷的地方主要有哪些呢？下面来看看吧！二手房买卖中容易出现纠纷的环节：
（一）房屋权属存在争议。
（二）用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围。
（三）房屋为特殊房产，例如共有房屋，出卖人未经共有权人同意、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让等。
（四）已购公有住房或经济适用房上市出售后会造成新的住房困难。
（五）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让。
（六）交易房屋存在质量瑕疵。
以上就是二手房交易过程中容易发生定金纠纷的几个问题，大家在交付定金前，可以参考一下上述的纠纷内容，找到相应对策来解决，避免纠纷事件的发生。希望上述内容能对大家有所帮助。

第十三章：二手房资金监管的5大优点

优点一：
政府管，托管更安全：买卖双方的交易资金直接存入交易所在银行开设的资金托管专用账户，避风险，资金安全有保障。
优点二：
网点多，托管更方便：专户网点有三处，客户可就近选择办理。房产过户或终止交易后，买卖各方可在省内任一中行网点支取托管资金。
优点三：
手续简，托管更快捷：交易双方只要提供符合规定的材料，交易所即可在短时间内完成托管过程，确保交易成功。
优点四：
免费用，托管更实惠：托管期间资金不计利息，资金托管不收手续费。
优点五：
选择广，托管可按揭：交易双方付款方式灵活多样，可一次性付款、分期付款、还可选择银行按揭的形式支付余款。

第十四章：二手房交易资金监管注意事项
1、选择同一家托管银行，并开立个人结算账户
2、须提供房产买卖双方当事人的本人账户
3、可使用已有的相应托管银行的账户，但账户须是本地账户且具有个人转账功能
4、以贷款方式支付购房款的，贷款银行应于办理产权登记前发放贷款，将贷款存入指定的交易结算资金专用账户
5、交易双方特别是出卖方要妥善保管存折、不要将存折交予他人，密码不要外泄
怎么防止黑中介？
进行二手房买卖，交易双方将不再现金交易，而是将资金交付给一个类似"支zhi付宝"的资金监管专用账户。经纪机构和经纪ji人在中介服务过程中不得从事交易资金的代收代付业务。
二手房买卖双方通过房产中介机构成交的，双方到经纪机构签订合同，然后买方到银行将全部购房款存入资金监管专用账户，双方办理完房屋产权转移登记手续后，卖方持身份证、合同领取划款通知书，到监管银行取回交易款。买卖双方自行成交的，填写网上签约申请表，直接在房产交易大厅打印合同，然后按照上面相同的步骤完成交易。资金监管不收取任何费用，监管资金产生的活期利息随本金一并划转。
实行存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管，将改变原有的二手房交易的付款方式，从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态，确保交易资金安全。既保证卖方在房子出手后如数收齐房款，也保障了买方在付款后及时领到房产证。

第十五章：买二手房商业贷款流程
买房，有人选择全额付款，有人选择按揭贷款，对于咱们普通老百姓来说，按揭贷款是大多数人的选择。与新房相比，二手房贷款买房流程更长、更复杂，在买房之前一定要熟知二手房贷款流程，对每个步骤了然于胸。
二手房商业贷款流程一般分两种情况，一种是卖家房产证在手，一种是房产证不在手。
房产证在手：受理 → 支付定金、签订合同（当天） → 资金监管、按揭申请（当天） → 出贷款承诺函（7-10个工作日） → 过户（5个工作日） → 领证、抵押登记（当天） → 资金解冻（1-2个工作日） → 银行放款（8--10个工作日）→ 物业交割（合同约定）
房产证不在手：受理 → 支付定金、签订合同（当天） → 资金监管、按揭申请（当天） → 出贷款承诺函（7-10个工作日） → 赎楼 （5--7个工作日）→ 领旧证，注销，抵押登记（10-15个工作日）→过户（5个工作日） → 领证、抵押登记（最快当天） → 资金解冻（1-2个工作日） → 银行放款（8--10个工作日）→ 物业交割（合同约定）
上面的文字如果觉得累，可以参考以下这张图，清晰明朗，不同情况可以对照参考。
ps：在走这个流程之前，我们还需准备以下材料：
买方需提供：
①身份证明(含配偶)：
大陆居民：中国身份证、中国军官证
台湾居民：台胞证
港澳居民：港澳身份证+通行证、护照+就业证
②婚姻证明：
未婚的：无婚姻登记记录证明
已婚的：结婚证
离婚的：离婚判决书+无婚姻登记记录证明、离婚证+离婚协议+无婚姻登记记录证明
③户口薄(中国内地)：以家庭为单位提供
④买卖合同
⑤提供贷款银行所需的相关手续。
卖方需提供：
①身份证明(含配偶)：
大陆居民：中国身份证、中国军官证
台湾居民：台胞证
港澳居民：港澳身份证+通行证、护照+就业证
②婚姻证明：
未婚的：无婚姻登记记录证明
已婚的：结婚证
离婚的：离婚判决书+无婚姻登记记录证明、离婚证+离婚协议+无婚姻登记记录证明
③户口薄(中国内地)：以家庭为单位提供
④产权证明：房地产证原件或者房地产证复印件+抵押(借款)合同
⑤土地使用权证
⑥买卖合同

第十六章：房贷按揭有哪几种贷款和还款方式
房贷按揭有哪几种贷款和还款方式？目前来讲，市场办理买房按揭贷款主要是等额本息还款法和等额本金还款法两种主要方式：
各类贷款均在合同中约定一种还款方式。
（1）等额本息还款法（均分法）：每月归款金额相同，但本金和利息构成比例每月变化，随还款期数增加，利息逐月减少，本金逐月增加。
（2）等额本金还款法（递减法）：每月归还金额递减。本金和利息还款构成比例中，每月本金相同，随还款期数增加，利息逐月减少。
（3）按月结息，到期还本：每月归还利息，到期一次性归还本金和结余最后一期利息。
（4）按季结息，到期还本：每季归还利息，到期一次性归还本金和结余最后一期利息。
（5）利随本清：到期一次性归还本金和利息。
等额本息还款法与等额本金还款法区别
（1）如果按货币的时间价值计算，二种还款方式所付出的资金成本是一样的。
（2）等额本金还款法，采用了递减还款方式，所以相同期限的贷款，等额本金还款法支付的利息总额比等额本息还款法少。
（3）采用何种还款方式，主要取决借款人的还款能力。
（4）等额本金还款法的还款压力随着时间的推移而减小，如果目前收入较高，但以后的预期收入不稳定，可采用等额本金还款法。
还款日期的确定：
（1）按月结息，到期还本的，从次月起的合同约定日（原则上可任意一天）归还利息，本金和最后一期利息按合同约定的到期日期归还。
（2）按季结息，到期还本的，每季末月的20日归还利息，本金和最后一期利息按合同约定的到期日期归还。
（3）每月还本付息的，从次月起的合同约定日（原则上可任意一天）归还本息，最后一期本息按合同约定的到期日期归还。
（4）利随本清的，按合同约定的到期日期归还本金和利息。
（5）特殊情况：贷款到期遇节假日时不顺延，客户可以到期办理还款手续或提前几日还款。所以为了方便还款，客户在借款时，注意一般不要将到期日约定在节假日。

第十七章：二手房贷款的注意事项
1、申请二手房贷款注意评估价与最高贷款额。
二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
2、申请二手房贷款注意贷款成数和利率。
目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付三成，利率下浮10%;第二套房首付七成、利率上浮10%的政策。首次使用公积金贷款，五年以上的公积金贷款利率均按照3.87%来执行。
3、申请二手房贷款注意竣工年限与贷款年限。
银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤30年"。
4、申请二手房贷款注意贷款银行的选择。
各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
5、申请二手房贷款注意还款方式的选择。
银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
6、申请二手房贷款注意收入证明与还款能力。
收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请二手房贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
7、申请二手房贷款注意借款人自身相关情况。
个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

第十八章：办“商转公”能省多少钱？
大家都知道，买房的时候公积金贷款可以省很多钱，但其审批过程也相对较长。可能由于种种原因，当时为了能尽快买到好房子，而只做了商业贷款，没有选择公积金贷款。
但是，商业贷款是可以转为公积金贷款的，就是所谓的“商转公”。以前办理商转公是满一年才能办理，今年3月18日之后，深圳商转公可以随时办理。
商转公之后到底能省多少钱呢？深圳链家网来帮你算算看。
商转公相当于是用公积金贷款提前还了一部分银行借款，所以要交提前还款罚息。
目前，各个银行对提前还款的罚息标准都不一样。以商业贷款不满一年，罚息三个月，夫妇两人最多可用公积金贷款90万元来进行计算。
90万元商业贷款一个月的利息：900000X4.9%X0.9÷12=3307.5元
3个月罚息：3307.5X3=9922.5元
90万元公积金贷款一个月的利息：900000X3.25%÷12=2437.5元
如果办理了商转公，相当于每月可以省：3307.5-2437.5=870元
这样算，即办了商转公后，一年就可以把罚息“省”回来了！
还有，中国银行、建设银行、工商银行都是商业贷款满三年就免罚息了。最近还有重大利好，目前招商银行办理“商转公”均是免罚息的，不管商贷几年！

第十九章：二手房交易形式不同税费亦有差异
二手房交易主要分四种情况：正常过户、赠与过户、继承房产交易过户和析产。各种交易形式所需缴纳的税费是不同的。
一、正常过户
1.增值税(税率5.33%左右，卖方缴纳)
转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营，转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收，转让出售购买时间超过2年普通住宅免征。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过5年都需要全额征收。
2.个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳)
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件：①家庭唯一住宅。②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
3.印花税(税率1%，买卖双方各半)
不过从2009年至今国家暂免征收。
4.契税(基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，买方缴纳)
征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米(包含90平方米)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
二、赠与过户
免征营业税和个人所得税，不论房产什么情况都需要征收全额契税。
三、继承房产交易过户和析产都不需缴税

第二十章：深圳二手房契税政策以及怎么收
根据现行税费政策，对在本市范围内，个人购买普通住房且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税（即税率为1.5%）。对个人购买90平方米以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。其他房屋买卖契税税率为3%。
截至2014年6月8日，"普通住房"需同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍。
深圳市房地产权登记中心为我市房地产权登记机构，代征房地产转移过程中的相关税费，代征时将按规定核查是否本市家庭唯一住房，申请人不需另行提交住房情况证明。另，涉及税费政策问题，建议前往税务主管部门咨询。

第二十一章：一看就明白的赎楼流程
赎楼是指原业主想出售房屋，但房屋尚在银行按揭贷款当中，在房屋出售前必须将银行贷款还清，注销抵押登记，取回房产证书的整个过程。
在买卖二手房过程中，赎楼是个非常重要又十分麻烦的部分，涉及到贷款、担保等一些负责的过程，一般有额度赎楼和现金赎楼两种方式。这两种方式的赎楼应该怎么办理呢？深圳链家网为您梳理一下。
额度赎楼流程
额度赎楼又称担保赎楼，是指在二手楼交易时，由担保公司提供担保，银行向卖方发放短期信用贷款，或者由买方按揭银行提前发放贷款用于还清原贷款，或者由担保公司垫资赎楼，赎出房地产证，从而完成房产的注销抵押登记，过户及重先抵押登记等手续。
做赎楼委托公证（1个工作日）——业主写提前还款申请——业主申请赎楼借款和客户申请按揭贷款（一般7-8个工作日）——银行审批贷款——银行出承诺函——担保公司出保函（1-2个工作日）——银行发放赎楼贷款给担保公司（一般5个工作日）——担保公司赎楼（5-7个工作日）——取房产证——注销（一般1-2个工作日）
现金赎楼流程
做赎楼委托公证（1个工作日）——业主写提前还款申请——业主申请赎楼借款和客户申请按揭贷款（一般7-8个工作日）——银行审批贷款——银行出承诺函——担保公司赎楼（5-7个工作日）——取房产证——注销（一般1-2个工作日）
赎楼需要哪些资料？
额度赎楼所需资料：
１、业主身份证复印件
２、不动产权证书复印件
３、抵押合同原件
４、赎楼委托公证书原件
５、银行欠款清单原件
６、监管协议
７、贷款承诺书
现金赎楼所需资料：
１、业主身份证原件和复印件
２、不动产权证书复印件
３、抵押合同原件
４、赎楼委托公证书原件
５、银行欠款清单原件
６、业主银行收款卡原件（担保公司会修改密码，关闭网银转账功能、关闭限额）

第二十二章：二手房过户需注意事项
在购买二手房一般查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。
1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的"违约方应承担守约方损失"，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。

第二十三章：买二手房物业交割要做清
从二手房的整个交易流程来看，虽然物业交割是购房的最后一个环节了，但是物业交割在其中起到至关重要的作用，如果此环节被疏忽，将会为您的未来居住生活造成比较大的麻烦。因此，提醒广大购房者千万要做清购房物业交割的手续。
一般来说，在物业交割环节只要遵循以下四个步骤，将会给您带来极大的方便：
第一步，在物业交割前，需要通知出售业主腾空房子；
第二步，所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方都要在物业交割单上签字备档；
第三步，向出售业主领取房屋钥匙；
第四步，买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。
另外，在二手房的物业交验过程中，"链家地产"市场研发中心认为，以下三个方面是需要特别关注的：
首先，维修基金余额的结算与更名
买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写"送"或者"不送"。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是"送"的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
其次，水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续
这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。
第三，房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收
一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。

第二十四章：二手房物业交割需注意九大事项
物业交割代表着二手房购房环节的结束，虽然在二手房交易的整个流程上来看，这个环节并不复杂，但是经常会有人在这上面吃亏，而且物业交割在整个二手房交易流程中是起至关重要的作用的。如果此环节被疏忽,将会为您的未来居住生活造成比较大的麻烦。因此，购房者一定要注意物业交割的各项内容，确保自身的利益不受损失。
下面为大家列举了物业交割时需要注意是的事项：
一、电表状况需知晓。
在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表，确认电表是否有移动、是否进行了改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
二、水表账单要结清。
交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
三、煤气过户状态需跟进。
按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。
四、物业供暖协议重新签。
有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。
五、电话费用要结清。
有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是isdn电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。
六、协助有线电视过户。
有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。
七、维修基金结算清。
按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。
八、附属设施验收好。
一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
九、户口迁移很重要。
买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷的众多因素之一，也是很容易就会危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。

第二十五章：物业费从什么时候开始收？
购房者在验房收房后，即可装修入住了，那物业费从何时开始收取呢？小编给大家讲一讲物业费的知识。
1、以业主到小区物业管理处办理入住手续、业主取得了新房的钥匙作为业主入住的开始。因为有时候业主会直接把毛坯房出租，事实上就是入住了，就应该按100%交纳物管费。
2、业主办理入住手续后物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，对已购买但未入住的业主一年内按物业管理公共性服务费标准的50%交纳"，同时为了尽量避免一些"炒房"的业主长期将房屋闲置，又规定一年后仍未入住的按100%交纳物业管理公共性服务费用。
3、国家法律法规并没有规定物业费须多长时间缴纳一次，那么物业费的缴纳时间问题可在签订的物业管理合同中注明。
4、根据物业管理条例规定，在交房之前物业公司要与开发商进行验收，在验收完后，物业公司正式接管该小区，那么小区已竣工、且验收合格后的房屋的资料、钥匙都是必须要移交给物业公司的。
5、业主在接到开发商发放的入伙通知书后，根据入伙通知书上的时间开始缴纳物业费，并且在该时间以后房屋的一切费用、责任都由业主自己承担了。也就是说从那天开始，房屋的一切权利、责任都归业主了。
二手房则按业主交接物业当天开始交自己的物业管理费

第二十六章：二手房买卖不要忘记“查户口”

手房通常是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记、再次上市交易的房产。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、拆迁房、自建房、经济适用房。
当前房地产市场上二手房买卖数量很大，购房者购买二手房时须注意哪些事项才能避免日后产生不必要的纠纷，本期从法律方面为大家介绍一下二手房买卖签约前必须注意的有关事项。
第一、房屋产权要清楚。购房者对于有意向购买的房产，在确定购买前，应当到房产交易中心打印该房产的权属情况，看清该房产所有人登记在谁的名下，是否存在其他共有人，是否被抵押。如果有其他共有人，那么买卖合同一定要所有人一起签署，否则合同可能面临撤销的风险。如果有抵押，那么签订合同就要求更加谨慎，如果确实要买，可以协商以房款冲抵债务解除合同。
第二、必须对付款方式进行明确、具体的约定。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。目前实践中，购房款一般分为三笔支付，定金之外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如果采取按揭或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期贷款的解决方法要先前进行特别约定，以免因约定不明而产生纠纷。
第三、房屋交接事项要清楚。房屋买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、维修基金等相关费用的负担。对于延期交房应当明确约定违约金，如每天按房款的百分之几支付违约金，防止卖方拖延。
第四、关注户口状况。二手房买卖中户口问题是一个特殊而又棘手的问题。首先，很多人购买二手房就是为了落户或者子女就学，但是由于各种原因，如果房内户口未迁移，新户口迁入存在障碍。其次，户口对房屋本身的财产权利也造成一些不确定的影响，如未来拆迁补偿分配问题。因此在购买二手房前一定要确认房内户口状况。
第五、重视违约条款和争议解决方式的条款。确定违约责任条款有利于防止违约行为的发生，维护守约方的权益。房屋买卖合同应对如何承担违约责任，违约金或赔偿金的计算或给付、免责情形等进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用。

第二十七章：二手房买卖需警惕“户口”问题
在当前二手房交易中，购房人更多关注房屋的产权、价格、格局、楼层、朝向等方面，"户口"问题常被忽视。业内人士指出，"户口"是二手房买卖纠纷易发区域，一旦产生纠纷对购房人的利益损害也较为严重，应予以警惕。
"户口"引发的纠纷类型主要有：一、买卖交易手续完成后，卖方或者卖方家庭成员的户口不配合迁出，购房人无法入户；二、虽卖方及其家庭成员户口已迁出，但发现仍有其他人员占用户口甚至主张房屋使用权，购房人难以收楼入住；三、购房人因小孩读书高价购买"学区房"，购得房屋后发现该"学区房"户口就读名额已被占用，购房人无法使用该学位，购房目的完全落空。
购房人因"户口"纠纷向法院提起诉讼，可能出现以下情况：第一，购房人如果是因卖方未迁出户口或逾期迁出户口为由起诉卖方承担违约责任，包括要求卖方赔偿一定数额违约金、解除双方买卖合同等，则属于民事法律关系调处范围，法院可依法作出处理。第二，购房人如果向法院起诉要求卖方将户口迁出则不属于法院民事案件受理范围。因户籍属于公安机关管理，户口迁出事项涉及行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，对此类诉讼法院不能调处。
另外，根据现行户籍政策，若无户口可迁出去向，占用交易房屋的户口则无法迁出，这就意味着即使通过公安机关处理"户口"纠纷时，购房人的户口可能仍无法迁入。可见，购房后才发现"户口"出现问题，已经很难处理，关键还是需要"防患于未然"。
对此，业内人士建议：一是应全面了解房屋户籍情况。除实地考察交易房屋使用状况外，可要求卖方出示家庭户口资料，必要时也要求卖方协助到公安机关查询交易房屋的户籍情况。
二是签订买卖合同时，应明确卖方迁出原户口的时间以及逾期迁出的法律责任。购房人可选择约定要求卖方逾期每日按一定标准支付违约金，亦可选择约定买方保留一定的购房尾款直至原户口全部迁出再行支付等。三是购买"学区房"时更应谨慎。购房人可到学校或者教育部门了解交易房屋学位使用情况，并可在合同上列明学位被占用构成买卖合同解除的条件以及卖方由此需承担的违约责任。

第二十八章：二手房买卖中容易出现户口纠纷

有些购房者在购买二手房时，只关注了二手房交易税费的相关事项，而忽略了其他一些容易产生纠纷的注意事项，比如户口的迁移问题等。部分购房者在购买二手房时虽然房屋产权过了户，但是由于上家的户口不迁出，导致现任房主的户口无法迁入，从而造成一些不必要的纠纷。
在购买二手房时，如何避免类似情况的发生？如果上家户口拒不迁出，现任房主又该如何维护自己的合法权益？二手房已过户，上家户口不迁出该如何是好？江岸区的王女士在东立国际买了一套二手房，很快就办妥了过户手续。但是过了两个多月，王女士想起迁移户口的事情，去派出所办理户口迁移手续时却被告知，上家的户口还没有迁出，按照一房一户的户口管理规定，在现有户口迁出之前，王女士的户口是无法落户此房屋的。现在唯一的办法就是尽快联系到原业主，让他将户口迁出，之后才能办理王女士的户口迁移手续。我现在联系原业主时，他的手机已经停机了，打他老婆电话，他老婆已经出国了，现在我的户口是迟迟不能迁入，这要是等他老婆回来的话估计要等到猴年马月了。王女士谈起她的遭遇时很是郁闷。
无独有偶，和王女士的遭遇比起来，武昌区的张先生则显得更无奈。张先生购买了关山春晓的一套二手房，各项手续都已经办妥了，但是在迁移户口的时候却遇到了麻烦事。原业主的户口赖着不迁出，导致张先生的户口始终无法迁入。当时签的合同只是约定了物业交割的相关事项，并没有约定户口的事情，更别说原业主一定要将户口迁出了。现在原业主始终不肯将户口迁出，我也不知道该怎么办才好。张先生的话语中带着一丝丝的无奈。

第二十九章：买二手房可以办户口 流程仅4步
二手房价格相对与一手房来说会便宜点，随着人们的需求、观念以及物价的种种情况，越来越多的人开始选择购买二手房。二手房虽然有着很多优势，但是其劣势也是十分显著的。二手房的交易要比新建商品房复杂得多，不但要考察价格、区位和户型等常规问题，还要重点了解产权、房屋质量还有户口等问题。其中户口问题往往是二手房交易中发生纠纷最多的问题之一。
因为户口政策并不是很多人都清楚，并在买卖二手房时会比较容易留意到的问题，常常会在二手房交易中被忽略，甚至被误解为"卖房不一定要把户口迁走"。
由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件一般是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，出售方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。一旦房屋交易因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。
我国实行在常住地登记户口，按规定买房后应当把户口迁到房屋所在地户籍机关登记；但实际过程中要根据买房迁户口过程中的程序是否能一一通过，才能决定是否可以办户口，具体如下；
1、看准迁入程序是否通过
买二手房后办理房权证，找房屋所在地居委会，让居委会把房屋编号、出具户口准许迁入证明；之后带着该证明到房屋所在地派出所出具同意迁入证明；若居委会不接受则不能迁入！
2、准迁出程序
带着（1）办好的证明到原户口所在地居委会出具准许迁出证明，之后到户口所在地派出所出具批准迁出证明；若有违纪违法等原因或居委会不同意则不能迁出！
3、编户号受理
带着上述材料到房屋所在地居委会办理迁入手续，居委会编好户号，之后带着全部手续到房屋所在地办理迁入手续；若居委会无法编好户号则不能迁入！
4、对号入座
房屋所在地派出所受理后，根据居委会编的户号同意迁入，并对号入座，把材料档案输入微机，迁入户口完后。
需要提醒的是，购房后上述每一个程序都需要顺利通过、户口才能迁入。
户口迁入虽然流程复杂，但是按照流程依次办理也不是什么十分困难的事情，希望大家在户口问题上能够重视起来，避免日后不必要的麻烦。

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