找律师写催交房告知，当逾期交房遇上诉前调解怎么办

本该到交房的时间，

开发商却迟迟不发交楼通知书，

甚至拖到业主去法院起诉，

那么，

开发商未履行书面通知义务，

是否应承担逾期交房违约责任？

近期，

广安区法院成功调解了

两起业主诉不同开发商逾期交房违约系列案，

来看看法官和驻庭调解员是如何“对症下药”

让矛盾止步于诉前的？

案件一

（律师和调解员共同调解）

业主诉广安某开发商逾期交房违约案

2018年至2019年期间，购房者先后向广安某开发商购买其开发的商品房，并签订商品房购销合同，合同对所购房屋的总面积、价格、房屋交付时间及逾期交房违约金等双方的权利义务进行了约定，购房者按照合同约定交纳了购房款及相关费用。交房期限届满，由于各种原因，开发商未如期向购房者交付房屋，双方因逾期交房问题引发纠纷，该小区多名业主纷纷诉至法院要求对方支付违约金。

案件受理后，考虑到案件涉及人数众多、影响较大，立案庭负责人与驻庭调解员主动开展诉前调解工作，积极联系案件双方代理律师配合法院进行联动调解。

在案件调解中，立案庭法官、驻庭调解员与案件代理律师三方群策群力，从不同角度开展调解工作。一方面，努力安抚业主方情绪，向其阐明法院是帮助其维护权益的，减少业主方抵触情绪；另一方面，结合既往判例对当事人双方进行释法说理，并着重劝说开发商应当承担起自己的合同义务与社会责任，对于逾期交房的违约行为应当向业主作出合理赔偿。通过三方人员的不懈努力，当事人双方最终达成了调解协议，并由立案庭速裁团队对调解协议进行了司法确认，大大节省了当事人的诉讼成本，维护了当事人合法权益。

案件二

（调解成功后开发商现场支付赔偿金）

业主诉广安某房地产开发有限公司案

2019年8月，广安一小区数十名业主与广安某房地产开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：房屋交付时间为2020年9月30日，如果被告逾期支付，从逾期之日起按购房总款的万分之一每日支付违约金，直至交房为止。但实际交房日期早已过约定时间，业主遂诉至法院，请求判令开发商向其支付逾期交房违约金。

因案件事实清楚、责任明确，法院在收到诉状后，立即启动诉前调解程序。经过立案庭负责人与驻庭调解员数小时耐心细致地释法明理，安抚了业主情绪，缓解了业主与开发商之间的矛盾。在调解员的不懈努力下，双方达成了一致协议，开发商以现金方式当场支付了相应的逾期交房违约金。

两起案件调解的背后，没有引人入胜的故事情节，也没有让人为之赞叹的创新方法，有的只是法官和调解员用特有的信心、耐心、责任心，在实际行动中诠释着对法治的信仰，让人民群众切实感受到公平正义就在身边。

法院提醒

房屋的交付是商品房预售合同履行中的重要环节，交楼不同于普通买卖合同中的交货，是具有显著合同程序性和专业技术性的活动。交楼的具体落实体现为开发商按照约定通知购房者，且将房屋交与购房者初步验收的行为。

开发商按期交楼，首先应当是以书面形式及合同约定的送达方式向购房者履行告知义务，若开发商未完整履行合同所约定的通知义务，如未以书面形式、未按购房者预留的地址或未在规定期限内告知购房者，购房者可相应延后或不收房，逾期责任由开发商承担。

反之，如开发商履行了书面通知义务，交楼通知按期到达预留地址，但因购房者自身的原因未能及时办理收楼，则购房者应自行承担责任。