珠海房产合同解除律师哪里找，珠海市军转安置

对珠海军转人员房租案，作为专业律师想说几句

有关珠海中院关于军转人员房租案的二审裁定（（2019）粤04民终1522号）引起广大军队人员特别是退役人员的关注。但对于网上有的文章为了博人眼球，以"按某某某时期文件涨房租，部队起诉军转干部败诉！！！"为标题误导读者的做法，笔者实难认可。借着这个案子的热度，笔者也想表达一下自己对这个案子的认识，以下观点仅代表我本人的态度，与其他任何组织及本人执业的律师事务所无任何关系。

一、本案当事人之间的法律关系分析

本案的原告为珠海某部队，被告为该部队的转业干部，纠纷起因是原告部队认为被告没有按照规定缴纳其租住的单位公寓住房的房租，故申请法院请求判令被告按照部队规定缴纳房租。

在法院对纠纷进行公断，正确处理当事人之间的权利义务关系时，第一步是必须搞清当事人之间在争议事项上是一个什么样的法律关系。在现代社会生活中，社会关系按照法律规范的规制分类无外乎有三种类型，刑事法律关系、行政法律关系、民事法律关系。而我们普通人接触最多是后两种法律关系，即行政法律关系和民事法律关系。

本案一审法院是按照民事关系来审理双方房租纠纷的，那么我们就必须了解什么是民事法律关系。民事法律关系是平等主体（当事人）的自然人、法人以及其他单位之间设立、变更、终止民事权利义务时所应遵循的一种各自身份上的关系，其特点是双方身份、地位平等、在决定双方之间权利义务时，任何一方也没有权利将自己的意思强加给另一方，双方所有的权利义务都受自己自由意志的支配（有关身份家庭关系除外）。

而本案，被告在职期间住用部队提供的租金低廉的公寓住房是被告按照职级待遇应当享受的福利，原告为被告提供这种福利也是职责所系。所以在这种意义上，双方在住房使用乃至房租缴纳关系上并非民事法律所规范的内容，不是民事法律关系，而应当是一种行政管理与服务关系。所以一审法院从一开始受理案件就搞错了双方的法律关系，最终被二审法院撤销判决就在法理之中了。

但是，双方的法律关系到此就分析清楚了吗？当然不是，事实上，这就涉及在我国法律制度领域另一个并不十分明确，但却大量存在的事实法律关系—行政合同（行政协议）问题。虽然关于行政合同问题在我国法律理论界和实务界至今仍存在分歧，甚至是在立法上也是空白，但不能否认的是行政合同首先应当归入行政行为序列，并在此基础上具备了更多的民法中关于合同的特征。

二、本案二审裁定简要分析

有的文章标题大肆渲染部队败诉这一信息，致使不了解案情或只喜欢阅读标题的读者可能会误认为法院的判决是不允许部队（加）收房租，这当然是曲解了二审裁定的真实内容。

事实上，二审法院也是充分认识到原被告的法律关系并非民法所规制的民事法律关系，原被告的关系应当是属于行政管理关系，而这种行政管理关系并不应当由法院适用处理民事纠纷的程序进行审理。所以二审法院以民事诉讼法司法解释的规定驳回了部队单位的"起诉"而不是驳回了部队单位的"诉讼请求"，并且将双方分别预交的一、二审诉讼费用分别退还给了部队单位和被告。所以，本案很难说到底谁胜诉谁败诉，因为法律规定诉讼费用是由败诉方承担的。用通俗的话解释该二审裁定就是，你们之间的这个事情我不管，你们还是按组织（行政）渠道自己解决吧！

三、本案的后续思考

其实这个案件在军队内部和退役军人范围内一直是热度不减。作为一名曾经工作于军队住房管理单位的退役军人，笔者第一次听说有这个案子后的反映是"这一定是个假消息，法院根本就不可能受理这种案件"，但后续得知确有此诉讼的时候，笔者也是由衷的给珠海法院点赞，也衷心希望通过此案的判决能最终在司法层面给这个部队住房管理的老大难问题一个司法解决的先例。可惜，这个案子兜兜转转又回到了原点，回到了笔者在职期间就曾遇到的难题，就是想申请法院按照司法程序解决部队房屋的纠纷，但各地法院无一不以最高人民法院法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》"三、因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。"的规定为由，拒绝受理案件。

军队住房制度改革本身是国家住房制度改革的有机组成部分，但又因军队的特殊性而没有完全与地方的住房制度改革同步，再加上近十几年商品房价格的高速上涨，军队住房问题已经成为困扰各级机关、首长老大难问题和广大在职以及退役人员最为关心的问题之一。无论是公寓住房的管理和经济适用住房（安置住房）的建设都存在诸多急需解决的问题，住房问题也成为稳定军心的大问题。

笔者站位较低，也不可能提出解决问题具体思路和办法，但我始终认为只有持续改革才是破解难题的必由之路，而且这种改革不应当是脚疼医脚、头疼医头和补丁摞补丁式的敲敲打打的改革，而是跳出既有住房保障模式的改革。

对于部队内部的住房纠纷应当充分发挥军队试行军队内部行政诉讼的机遇，引入第三方纠纷解决机制，抓紧研究军队内部行政合同纠纷的处理机制，确保部队单位住房管理工作的顺利开展和住用人员依法合规的住用。

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