西城找房产继承纠纷律师，父母的公租房子女可以继承吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某华上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持我一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵某强等六人承担。事实和理由：1.案涉房屋实际所有权人是我，我是基于借名买房取得的房屋所有权，而并非基于被继承人的遗赠而取得，一审法院认定事实错误。案涉房屋为回迁安置房，被拆迁房屋为周某生前个人承租公房，在购买案涉房屋时，因政策原因，我不是北京户口，案涉房屋不能登记在我名下，因此周某与我达成一致，由我借周某之名出资购买案涉房屋，案涉房屋所有权归我。

2.案涉房屋的产权在周某生前的家庭会议中已经进行了约定，由我支付房款、供暖费及临时周转住房的租金，以上约定具有合同的效力，且我已经履行合同义务。对于上述事实，各被上诉人在2014年11月2日签署的《证明》中签字确认，因此，各被上诉人在明知案涉房屋实际产权人是我的情况下，隐瞒我通过诉讼的方式私自处分案涉房屋，侵害了我的合法权益，应予以撤销。

被告辩称

赵某强、赵某君、赵某才、 赵某立辩称，同意一审判决，不同意赵某华的上诉请求及理由。赵某华在一审中称周某将案涉房屋留给其本人，并就遗赠的主张提出了证据，在二审中又改口是基于借名买房而不是遗赠，为虚假陈述，且在一审中未提供证据证明借名买房的事实，赵某华与周某之间没有借名买房的合意及相应协议。赵某华提供的《证明》仅能证明其出资，并没有对产权归属作出约定，也没有案涉房屋归赵某华的表述，且该份《证明》未经全部家庭成员签字。案涉房屋为周某财产，其去世后未留遗嘱，应当按照法定继承处理。

赵某湖、赵某海辩称，同意赵某华的上诉意见，母亲周某说过要把房子留给赵某华及其孩子。

赵某华向一审法院起诉请求：1．依法撤销北京市西城区人民法院作出的《民事调解书》；2．赵某强等六人承担诉讼费。

法院查明

一审法院认定事实：被继承人周某与赵父系夫妻关系，二人共育有赵某强、赵某君、赵某才、赵某立、赵某湖、赵某海六子女。赵父于1968年9月24日去世，周某于2014年10月7日去世。赵某华系赵某君之女，周某之外孙女。

1998年5月25日，周某（乙方）与北京市西城区城建开发拆迁服务公司（甲方）签订《危旧房改造拆迁安置回迁购房协议书》，协议约定乙方现住北京市1号正式公房2间，户口人数3，公房承租人周某，居住面积21.5平方米。乙方在拆迁工作中，经与甲方协商，自愿回迁购买安置楼房，一号房屋2居室壹套，建筑面积67平方米。此套住房的使用人，即回迁进住后申报户口的户主姓名为周某。置楼房实际售价67488.16元，公共维修基金1407元，共计68895.16元。甲方给付乙方拆迁补助费共计5200元。该协议乙方签字处署有“赵某海代周某签”。

2003年3月20日，周某（乙方）与北京市西城区城市建设开发公司（甲方）签订《居民回迁安置购房补充协议》，约定甲方（以北京市西城区城建开发拆迁服务公司名义）和乙方于1998年5月25日签订了《居民回迁安置购房协议书》，乙方购买甲方现二号房屋2居1套。按照当时施工图纸，该房屋建筑面积为67平方米，按成本价购房每平方米1450元，总计付款67488.16元，经测绘，实际测绘的建筑面积73.4平方米，按照当时成本价乙方应向甲方补交购房款1997.88元。2003年6月28日，涉案房屋登记在周某名下，登记建筑面积73.4平方米。

2014年11月2日，赵某才、赵某立、赵某湖、赵某海、孙某（赵某海前配偶）在书面《证明》上签字，该证明写明：今有周某子女全体证明周某原西城区大玉胡同10号居住的房子于1998年5月拆迁。2000年1月份回迁至现住址北京市2号，回迁费共计68898.16元由周某外孙女赵某华支付，回迁后赵某华同时支付房屋供暖费三年合计4129.8元。其中搬迁后等待回迁期间周某等家人，临时居住地址发生租房亦同样由赵某华支付，共计53400元。具体居住地址及租金数额……以上情况属实，现有周某所有子女全体签字证明。

2018年11月6日，赵某强与赵某海、赵某湖、赵某才、赵某君、赵某立法定继承纠纷一案，经法院调解，各方达成协议赵某强与赵某海、赵某湖、赵某才、赵某君、赵某立各对涉案房屋享有六分之一份额。法院出具《民事调解书》予以确认。

2019年2月14日，赵某强、赵某海、赵某湖、赵某才、赵某君、赵某立向北京市西城区不动产登记事务中心申请对涉案房屋进行所有权变更登记。2019年3月6日涉案房屋登记在赵某强、赵某海、赵某湖、赵某才、赵某君、赵某立名下，各占六分之一的份额。2019年3月13日赵某强领取了涉案房屋的不动产登记证。

2019年7月，赵某强、赵某才、赵某君、赵某立起诉赵某海、赵某湖要求分割涉案房屋。

2019年11月15日赵某华向法院递交起诉状，提起本案。在开庭陈述阶段及法庭辩论阶段赵某华均表示其系基于遗赠取得涉案房屋的所有权。

审理中，赵某华申请周某、郭某出庭作证，证明涉案房屋系赵某华出资，且周某生前多次表示自己百年后将涉案房屋留给赵某华。

赵某华、赵某海、赵某湖认可上述证人证言的真实性。赵某强、赵某君、赵某才、赵某立对上述证人证言的真实性及证明目的均不认可。

关于赵某华何时可以知道或者应当知道其民事权益受到损害一节，双方有争议。赵某强、赵某才、赵某君、赵某立表示与赵某华没有联系，没有亲自告知赵某华继承涉案房屋一节，但在法院调解时赵某湖电话告知过赵某华。赵某湖表示2019年1月联系过赵某华提到房屋分割问题，但未明确说明到法院办理继承一事，拿到法院调解书去办理产权变更登记时给赵某华打过电话。但在该次电话具体内容上赵某湖陈述前后不一致，两次表示告知了赵某华已在法院办理了继承，但最后又表示在法院诉讼分割共有物之前没有告知过赵某华到法院办理继承一事。赵某华认可2019年1月知道各被告调解一事，但表示以为被告是去调解委员会调解的；认可赵某湖在申请办理涉案房屋过户手续时与其电话联系过，但认为涉案房屋的产权证等资料在赵某华手中，被告无法办理过户手续。赵某华主张确切知晓《民事调解书》内容是在赵某强、赵某君、赵某才、赵某立起诉赵某湖、赵某海要求分割涉案房屋时随赵某湖、赵某海去领取传票时。

一审法院认为，本案双方争议焦点如下：一、赵某华是否基于其本人以外的原因不知晓原法定继承诉讼，并在知晓其权利受侵犯后在合理期限内提起了第三人撤销之诉；二、赵某华主张的周某将涉案的房屋遗赠给赵某华是否成立；三、赵某强、赵某君、赵某才、赵某立、赵某湖、赵某海关于涉案房屋的继承调解是否侵犯了赵某华对涉案房屋的权利。

一、赵某华是否基于其本人以外的原因不知晓原法定继承诉讼，并在知晓其权利受侵犯后在合理期限内提起了第三人撤销之诉。2018年赵某强向法院起诉赵某君、赵某才、赵某立、赵某湖、赵某海法定继承纠纷一案，2018年11月6日，赵某强与赵某海、赵某湖、赵某才、赵某君、赵某立经法院调解对涉案房屋的继承达成一致意见，法院出具了《民事调解书》予以确认。根据双方陈述，赵某华未参加该诉讼，赵某强、赵某才、赵某君、赵某立表示与赵某华无联系，未告知过赵某华存在该诉讼。赵某湖与赵某华虽均表示2019年1月双方联系过，但均不认可赵某湖已经明确告知赵某华赵某强等人已经通过法院调解继承了诉争房屋。至此，赵某华确基于其本人以外的原因不知晓原法定继承诉讼，从而未参加该诉讼。

对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。上述规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。根据上述规定第三人应当在知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起诉讼，具体到本案，赵某华应当在知晓《民事调解书》损害其民事权益后六个月内提起诉讼。根据双方陈述，赵某湖在申请办理不动产权变更登记时与赵某华电话进行过联系，赵某湖在是否明确告知赵某华，本案赵某强等六人已经通过一审法院诉讼调解继承了涉案房屋一节上陈述反复，而赵某华表示赵某湖未明确告知赵某强等六人已经通过《民事调解书》继承涉案房屋，故其自认为赵某强等六人在缺乏房屋产权证和被继承人死亡证明原件的情况下无法办理涉案房屋过户手续。至此，不足以推定赵某华在赵某强等六人办理涉案房屋不动产权变更登记时已明确知晓法院出具了《民事调解书》。赵某华自认其在赵某强、赵某才、赵某君、赵某立起诉赵某海、赵某湖要求分割涉案房屋后，随赵某海、赵某湖到法院领取传票时知晓了法院出具了《民事调解书》，而赵某强、赵某才、赵某君、赵某立系在2020年7月起诉赵某海、赵某湖要求分割涉案房屋，赵某华于2020年11月向法院提起第三人撤销之诉，至此，赵某华提出诉讼并未超过6个月的法定期限。

二、赵某华主张的周某将涉案的房屋遗赠给赵某华是否成立。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。

赵某华主张与被继承人周某之间存在遗赠法律关系，其提交的主要证据为2014年11月2日的证明和证人证言。2014年11月2日的证明虽有赵某才、赵某立、赵某湖、赵某海、孙某的签字，但从该证明的内容上仅仅写明了赵某华出资购买涉案房屋的事实，并未明确涉案房屋的归属，该证明不符合任何有效的遗嘱形式不属于遗嘱也不属于与被继承人周某之间的遗赠扶养协议。证人应当出庭作证，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据，故对无正当理由未出庭作证的书面证言不予采信。证人周某、郭某出庭作证，接受法庭和双方当事人的询问，无证据证明与本案当事人存在利害关系，故对真实性予以采信，虽周某、郭某均陈述周某生前表示过在其百年之后将涉案房屋留由赵某华继承，但从其陈述的情形看，并不符合在危急情况下有两个以上见证人在场见证的口头遗嘱要求，故并不构成遗赠。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。赵某华虽主张与被继承人周某之间存在遗赠，但现有证据不足以证明其上述主张，故其应承担举证不能的不利后果，对赵某华该主张不予支持。

三、赵某强、赵某君、赵某才、赵某立、赵某湖、赵某海关于涉案房屋的继承调解是否侵犯了赵某华对涉案房屋的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记具有公示公信力，涉案房屋系拆迁安置购买取得，拆迁的系周某承租的公房，拆迁的被拆迁方系周某，购房人系周某，房屋亦登记在周某名下，虽赵某华主张购房款系其支付，但其支付购房款的行为，并不直接导致其取得涉案房屋所有权。

根据拆迁、购买及不动产登记情况，涉案房屋应属于周某所有，周某死亡后属于其遗产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。现未有证据证明周某对涉案房屋留有有效遗嘱或遗赠扶养协议，故应当按照法定继承办理。配偶、子女、父母为第一顺序继承人。周某的父母、配偶先于其死亡，故周某的遗产应由子女赵某强、赵某君、赵某才、赵某立、赵某湖、赵某海继承。赵某强、赵某君、赵某才、赵某立、赵某湖、赵某海经法院调解达成一致意见，对涉案房屋进行了继承，法院出具《民事调解书》对协议内容予以确认，并未侵犯赵某华在本案中主张的相关权利。赵某华主张的对涉案房屋的出资问题，双方可另行处理。

二审中，赵某华提交：1.周某的医疗费票据，用以证明周某生前一直与赵某华生活，其尽了较多赡养义务；2.书面证人证言，用以证明涉案房屋由赵某华购买，其为涉案房屋的实际所有权人；3.火化费、丧葬费的相关票据，证明周某死后的丧葬费用主要有赵某华承担；4.赵某华户口本，证明赵某华于2020年8月12日才由河北迁入北京，涉案房屋是2003年购买，赵某华当时没有北京户口，不具有购买资格，因此由赵某华购买房屋，产权登记在周某名下。赵某强、赵某君、赵某才、赵某立质证称，证人证言是一审提交过的，不是新证据；医疗费票据、丧葬用品票据等，合法性、真实性、关联性、证明目的均不认可，赵某华持有票据，但不证明费用是由其缴纳，其二审主张是借名买房，这些证据证明目的为赵某华尽到赡养义务，与其二审主张无关，周某的子女都照顾了老人；户口本与本案无关。赵某湖、赵某海同意赵某华的意见。

裁判结果

一审法院判决

驳回赵某华的诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师点评

本案的争议焦点有二：1.赵某华主张的借名买房是否成立，及能否基于借名买房而主张取得对涉案房屋的所有权；2.赵某强、赵某君、赵某才、赵某立、赵某湖、赵某海关于涉案房屋的继承调解是否侵犯了赵某华对涉案房屋的权利。

关于赵某华主张的借名买房是否成立，及能否基于借名买房而主张对涉案房屋的所有权。根据查明的事实及双方陈述，双方当事人均认可涉案房屋系赵某华出资购买，但赵某华提交的2014年11月2日的证明非与周某签订，虽有赵某才、赵某立、赵某湖、赵某海、孙某的签字，但写明赵某华出资购买涉案房屋的事实，并未明确涉案房屋的归属，赵某华提交的证据不能证明其与周某存在借名买房的约定。

且，涉案房屋为回迁安置房，系政策性房屋，根据危旧房改造拆迁安置回迁购房协议书约定，回迁安置人为原公房承租人周某，即使赵某华与周某存在借名买房的口头约定，也属于合同关系，而赵某华主张基于借名买房取得涉案房屋的所有权是对物权的归属进行确认，两者非同一法律关系。在双方的合同关系是否成立或者是否产生法律效力之前，赵某华直接要求基于借名买房而主张对涉案房屋享有所有权，于法无据，法院不予支持。

关于赵某强、赵某君、赵某才、赵某立、赵某湖、赵某海关于涉案房屋的继承调解是否侵犯了赵某华对涉案房屋的权利。涉案房屋登记在周某名下，周某死亡后属于其遗产。赵某华在一审中主张与被继承人周某之间存在遗赠，但没有证据证明，故应当按照法定继承办理。周某的父母、配偶先于其死亡，故周某的遗产应由子女赵某强、赵某君、赵某才、赵某立、赵某湖、赵某海继承。赵某强、赵某君、赵某才、赵某立、赵某湖、赵某海经法院调解达成一致意见，对涉案房屋进行了继承，法院出具《民事调解书》对协议内容予以确认，并未侵犯赵某华在本案中主张的相关权利。一审法院对赵某华要求撤销北京市西城区人民法院作出的《民事调解书》的诉讼请求未予支持，并无不当。赵某华关于对涉案房屋的出资问题，双方可另行处理。