租门面找律师，疫情期间解除商铺租赁合同算违约吗

目前，各地正进行新冠肺炎疫情防控。受疫情影响，有些商铺租赁合同（以下简称合同）在履行过程中，会产生一些新的法律问题。

北京法慈律师事务所现从法律层面，对这些问题进行初步探讨和分析。

1.本次新冠肺炎疫情属于不可抗力吗？

《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第180条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟日前表示：当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

由此可见，本次新冠肺炎疫情本身并非不可抗力，政府针对本次疫情采取的相应防控措施才属于不可抗力事件。从最近贸促会给涉外合同国内当事人出具的新冠疫情相关不可抗力事实性证明书内容看，也是旨在证明相关政府部门针对本次疫情作出了相应的疫情防控规定。

2.合同当事人能否以疫情为由要求解除合同？

我国民商事合同的解除，分为约定解除和法定解除。

1、约定解除合同：

如果商铺租赁合同明确约定了当事人遇不可抗力可解除合同，那么，相关当事人就可按合同约定直接行使解除合同权。

如果商铺租赁合同中并未对遇不可抗力时能否解除合同予以明确约定，双方当事人也可以在本次疫情防控措施出台后，通过友好协商解除合同。

2、法定解除合同：

如果合同中未事先约定遇不可抗力可解除合同，双方又无法通过协商解除合同的，

那么，只能按照法定解除。

《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第94条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

对于商铺租赁合同的出租人来说，其签订合同的目的，主要是通过向承租人提供商铺的占有和使用权而获取租金等收益，承租人不交租金将使出租人的合同目的无法实现。对于承租人来说，其签订合同的目的，主要是想通过获得商铺的占有使用权经营而获利，出租人不交商铺将使承租人的合同目的无法实现。

故此，从法律理论层面看，在承租人受本次疫情防控措施影响而不能支付租金的情况下，出租人有权引用上述第94条的规定，通知承租人解除合同。相应地，在出租人受本次疫情防控措施影响而无法交付商铺的情况下，承租人也可引用上述第94条的规定，通知出租人解除合同。

不过，从司法实务层面看，出租人或承租人引用上述第94条规定通知对方当事人解除合同，是否一定合法有效，还是要结合遭遇不可抗力的一方不能履约的程度、情节和后果，以及要求解约的一方是否在不可抗力发生前存在迟延履行等具体情况，加以具体分析，不可一概而论。

值得注意的是，就商铺的承租人而言，由于支付技术和手段的进度和多样化，受疫情防控措施影响而无法支付租金的合理性大为降低，故此，承租人在疫情期间长期拖欠租金，很可能要承担相应的违约责任，甚至有可能会被出租人合法地解除合同。

3.合同当事人能否以疫情防控措施为由要求减免责任？

民法总则第180条规定，：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

根据上述规定，出租人或承租人受本次疫情防控措施影响不能履行合同，是否可以免除责任，分为几种情况：

第一种情况：出租人或承租人在本次疫情防控措施实施前，不存在迟延履行合同情形，那么，因疫情防控措施而无法履行合同的，可依法部分或全部免除责任。

第二种情况：出租人或承租人在本次疫情防控措施实施前，存在迟延履行合同的情形，那么，因疫情防控措施而无法履行合同，不得免除责任。

对于商铺承租人而言，如果其对商铺的正常经营受到本次疫情防控措施影响，是否可以要求出租人适当降低租金呢？

参考2003年非典防控措施相关的商铺租赁合同纠纷裁判情况看，商铺承租人主张非典防控措施系不可抗力、给其经营造成了实际损失，故此，基于公平原则，要求商铺出租人适当降低租金。该主张和要求，有些法院是支持的，有些法院是不支持的。

从本次疫情防控看，其与2003年非典防控，均属于政府针对疫情采取的防控措施，属性类似，故此，商铺承租人如以本次疫情防控措施系不可抗力、要求商铺出租人降低租金的请求，虽然得到法院支持的可能性较高，不过，承租人在未经出租人同意的情况下直接扣减约定租金金额，还是存在一定的诉讼风险。如果出租人不认可承租人私自降低租金的行为且诉至法院，一旦法院认定约定租金无须降低，那么，承租人应承担相应的违约责任。

故此，对于降低租金一事，最好是由出租人和承租人，基于诚实信用和公平原则，协商解决较为妥当。

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