家有喜妇郭凯找律师是第几集，预告登记能否排除强制执行

抵押权预告登记的权利人无权排除强制执行

作者：李舒 李元元 李营营（北京云亭律师事务所）

阅读提示：在商品房买卖过程中，购房者将期房预抵押给金融机构办理按揭贷款，已经成为住房抵押贷款的主要交易模式。对不动产设定了抵押权预告登记后，金融机构对该房屋拥有优先受偿权吗？《执行异议和复议规定》第三十条规定，金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。那么，诸如金融机构等非买受人能否基于该规定，以取得抵押权预告登记为由排除另案的强制执行呢？

裁判要旨

可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，并非抵押权预告登记的权利人，非房屋买受人即使办理了预告登记亦无权排除强制执行。

案情简介

一、2013年7月31日，郭凯、建行大连分行与公积金中心一同签订了《个人住房抵押借款合同》，约定公积金中心为委托人、抵押权人，郭凯为借款人、抵押人；借款金额70万元，借款期限至2033年8月27日。郭凯以案涉房屋提供抵押担保并为公积金中心办理了抵押权预告登记。

二、2015年6月12日，在花旗银行与恒大公司等金融借款合同纠纷一案中，花旗银行对被告之一郭凯所属的案涉不动产申请财产保全。大连中院判决恒大公司限期偿还花旗银行借款本息及其他费用，其他次债务人（包括郭凯）负连带清偿责任。判决生效后，因恒大公司未予履行判决内容，花旗银行对该郭凯所属的案涉不动产申请强制执行。

三、2016年9月13日，在执行过程中，公积金中心向大连中院提出执行异议，大连中院裁定驳回公积金中心的异议请求。

四、公积金中心遂提起案外人执行异议之诉。大连中院认为法律并未规定抵押权预告登记具有排他性效力，故判决驳回公积金中心的诉讼请求。公积金中心不服，上诉至辽宁高院。

五、2018年3月28日，辽宁高院经审查认为，在建房屋抵押预告登记只是对将来建成房屋所作的一种事先约束，以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物，对执行标的并不享有足以排除强制执行的实体民事权益，判决驳回公积金中心的上诉。

六、公积金中心不服，向最高人民法院申请再审。2019年4月18日，最高人民法院裁定驳回公积金中心的再审申请。

裁判要点及思路

本案的争议焦点是公积金中心能否排除另案中对于案涉不动产的执行程序。最高人民法院认为，基于现有司法解释规定，对执行标的物享有优先权的案外人不能排除对于该物的强制执行程序，而是通过执行程序中的分配制度保护优先受偿权人的合法权益。

在具体适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第三十条时，最高人民法院法院认为，根据文义可知，该条司法解释中可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，而并非抵押权预告登记的权利人。公积金中心并非《执行异议和复议规定》第三十条“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”中的受让人，故裁定驳回公积金中心的再审申请。

分析最高人民法院在本案中的裁判思路：

首先，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”上述司法解释规定，对执行标的物享有优先受偿权的案外人不能排除对于标的物的强制执行，但是对执行标的物的真实权利人（包括以取得所有权为目的的物权期待权）人则有权排除强制执行。

其次，《执行异议和复议规定》第三十条中明确规定受让人为“受让预告登记的不动产的人”，即受让不动产的人。本案中公积金中心办理的是设定抵押权预告登记，并非所有权转移的预告登记，并非不动产的受让人。预告登记是与本登记相对应的概念，是为保障将来发生不动产物权变动，目的在于赋予一方当事人请求另一方当事人办理登记的请求权的物权效力。此处的物权效力是指预告登记权利人可以对抗对于后来发生的该不动产的处分行为，在办理预告登记后，不动产物权的权利不得发生不利于预告登记权利人的变动，否则对预告登记权利人不发生法律效力。

虽然，根据物权法第二十条规定，预告登记权利人既包括房屋买受人，也包括通过签订其他不动产物权协议取得的权利人。但是对于非买受人的预告登记权利人，其权利可在执行程序中以主张优先受偿的方式获得保护，无权排除对标的物的强制执行。如为抵押权预告登记，则预告登记抵押权人可根据《物权法》第一百九十一条的规定，要求将执行所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

本所律师认为，关于《执行异议和复议规定》第三十条中的受让人理解，未来存在两种走向：

一、不管是在请求停止处分还是请求排除执行的情况下，均限定为买受人，此时，为防止预告登记权利人的权利落空，赋予预告登记物权的效力，保障未完成本登记的预告登记权利人的物权期待权。

二、在请求停止处分的情形下，作扩张理解，既包括买受人也包括通过签订物权协议取得的其他权利人，如非买受人的抵押权人。在请求排除强制执行的情形下，应做限缩理解，仅限于买受人。此时，预告登记权利人的权利不因对于预告登记权利的性质究竟属于一般请求权还是赋予物权效力的请求权而落空，预告登记权利人可以在请求法院停止处分不动产后，及时办理抵押登记，保障己方后续参与分配程序中。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

在商品房预售领域，购房者将期房预抵押给金融机构办理按揭贷款，已经成为住房抵押贷款的主要交易模式。对于诸如银行等金融机构并非不动产买受人的情况下，不动产在未办理“本登记”前即被列为另案执行标的物的，为准确、及时保护银行等金融机构的合法权益，本所律师建议应重点关注以下几点：

一、受让不动产物权预告登记的权利人若非房屋买受人，无权排除法院的强制执行。预告登记的权利人（非买受人）不应在执行程序中请求排除强制执行。本案中，公积金中心败诉的主要原因是诉讼请求错误。如其请求停止处分，有获得人民法院支持的可能。因此，聘请对执行纠纷处理有丰富经验的专业的律师团队正确的诉讼请求至关重要，否则可能“有理也赢不了官司”。

二、受让不动产物权预告登记的权利人若非房屋买受人，应通过对不动产请求“停止处分”和参与分配制度精准维护己方权益。通过上文分析，预告登记的权利人尚未办理抵押登记的非买受人，或者已经满足办理抵押登记条件的预告登记的权利人，应通过案外人执行异议之诉和参与分配制度保障己方合法权益。由于目前司法实务界对于预告登记的性质认识存在差异，建议首先请求法院停止处分，及时办理抵押登记以保障己方有权参与到后续分配程序；其次通过直接在执行程序中申请参与分配保障己方权利。

三、办理预告登记的案外人请求法院停止处分不动产和请求解除查封的条件不同。根据《执行异议和复议规定》第三十条的规定，办理预告登记的案外人请求停止处分不动产的条件是在法院查封不动产之前已经对该不动产办理的预告登记；办理预告登记的案外人请求法院解除查封的条件是在法院查封不动产之前已经对该不动产办理的预告登记，并且在申请解除对不动产查封时已经符合办理本登记的条件。

四、如果法院在查封不动产时，案外人尚未办理预告登记，无权请求停止处分或排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”因此，查封不动产前未办理预告登记的，案外人、被执行人均不能对抗申请执行人。但满足《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的案外人除外。

五、法院裁定对执行标的中止执行后，申请执行人若未在法定期间内提起执行异议之诉的，法院自起诉期限届满之日起7日内解除对该执行标的采取的执行措施。根据民事诉讼法解释第304条的规定，案外人对执行行为提起执行异议后，申请执行人享有通过执行异议之诉对案外人的异议行为提起诉讼的权利。当法院经形式审查后认为案外人异议成立的，裁定中止对于执行标的物的执行行为。如果申请执行人未在法院送达案外人执行异议裁定15日内提起执行异议之诉，则视为申请执行人认可案外人的异议。执行法院将在起诉期间届满后7日内裁定解除执行。此时，由于执行程序已经终结，如果被执行人提起执行异议之诉的，根据民诉法解释309条的规定，法院将告知其另行起诉。

相关法律规定

1.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》

40．人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第五百零八条第二款 对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十条 金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

4.《中华人民共和国物权法》

第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

5.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

法院判决

以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：

本院认为，公积金中心申请再审的理由不能成立。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零八条第二款规定，对于其他人享有抵押权的被执行人财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人则可以通过对拍卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。本案中，公积金中心对案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未享有抵押权，根据前述司法解释的规定，人民法院显然可以采取强制执行措施。即被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据文义可知，该条司法解释中可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，而并非抵押权预告登记的权利人。公积金中心以其对案涉房屋办理了抵押权预告登记为由要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。在此前提下，原审是否查明案涉抵押权预告登记的时效等事实，不影响原审对公积金中心不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的事实认定。如前所述，公积金中心仅是案涉房屋的抵押权预告登记权利人，在其未提供证据证明已经具备完成本登记条件的情况下，原审对其要求确认就案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求未予支持，并无不当。公积金中心主张原审认定事实及适用法律错误的申请再审事由不成立。

案件来源

《大连市住房公积金管理中心、花旗银行（中国）有限公司大连分行再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申1049号】

延伸阅读

1. 受让人对被查封的不动产办理了物权预告登记的，其权利可以排除执行。

案例1：《王珍珍、大同市晨光建设有限责任公司再审审查与审判监督民事裁定书》【(2018)最高法民申2930号】

最高人民法院认为，根据《办理执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，买受人应当同时符合以下三个条件，其权利才能够排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《办理执行异议和复议案件规定》第三十条规定，受让人对被查封的不动产办理了受让物权预告登记的，其权利可以排除执行。

2. 预告登记权利人的请求权，在性质上属于能够阻止法院处分该不动产的实体权利，但不属于能排除法院强制执行该不动产的实体权利。

案例2：《苏幼华、宏建建工集团有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申5297号】

最高人民法院认为，预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记权利人的请求权，在性质上属于能够阻止人民法院处分该不动产的实体权利。停止处分不动产和排除对不动产的执行，对于预告登记权利人的影响是不同的。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条对人民法院停止处分不动产和排除对不动产的强制执行，分别规定了不同的审查标准。受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院支持；而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。如果受让人能够提出证据证明，其按照约定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权，人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记。反之，则不应解除对该不动产的查封等执行措施。