按揭买房要找律师吗，买房按揭什么情况下贷款不批

双方签订xx项目认购协议一份，约定李某认购第1幢商业xx号物业单位，建筑面积为45.73平方米。定金50000元于签署本认购协议时支付，首期房款450000元须于8月27日前支付，剩余450000元向银行申请按揭贷款。李某在协议上签名，xx置业公司在协议上签章，xx置业公司的置业顾问王某亦在协议上签名。协议签订后，李某于2017年8月20日支付达贸置业公司定金50000元。2017年8月22日,双方签订《商品房买卖合同》一份，约定李某购买第1幢2层xx室，该商品房用途为商业。建筑面积为45.73平方米，单价每平方米19680.73元，总金额900000元整。合同第六条付款方式及期限买受人采取按揭方式付款，首付款人民币450000元，应在2017年8月27日前支付给出卖人，剩余房款人民币450000元，办理按揭贷款。合同附件四补充协议第三条第1项还约定，若因买受人原因造成银行拒绝买受人的按揭贷款申请，买受人须于收到银行或出卖人通知之日起十日内采用一次性付款方式支付剩余房款。合同附件五还约定交付时间推迟至2019年5月1日。合同签订后，李某于2017年8月22日支付首付款400000元，之后李朋飞按照xx置业公司的要求到xx置业公司指定的数家银行办理按揭贷款被拒。另查明：李某与王某2017年9月1日上午10时通话录音内容，李某问：“刚开始没签的时候我明确和你讲的，我没有工作，没有这个收入证明。”王某答：“那我也和xx置业的人说了，xx置业的人说想办法帮你办，解决掉啊”另外李某个人信用报告显示其没有不良记录。李某与xx业公司交涉未果，现诉至法院要求判如所请。

本案中李某与xx置业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同履行中，在首付款已交付的情况下，李某向多家银行申请贷款被拒，李某称其如实告知了置业顾问自己真实情况，置业顾问承诺能够办理贷款手续，是xx置业公司虚假承诺导致双方未达成合意，遂要求解除合同。而本案xx置业公司方不同意解除合同，认为李某没有合同依据要求解除合同。因此本案双方当事人争议的焦点问题即是李某要求解除合同有无充分依据。

关于本案合同签订时李某有未如实告知xx置业公司其真实的收入情况，从王某与李某对话录音来看，王某对于李某无工作无收入证明的情况是明知的，但王某告诉李某可以找xx房产中介解决此事。由于王某作为置业顾问在2017年8月20日双方签订的认购协议上xx置业公司签名盖章处有签名，故王某行为让李某足以相信其有权可以代表达贸置业公司，故可以认定达贸置业公司明知李某无工作无收入、办理贷款存在问题的情况下，仍然与李某签订买卖合同。李某向数家银行申请贷款未能获准，并非是李某不积极履行提交申请等相关手续义务或者李某征信存在问题，而是由于银行基于对李某还贷能力考量不批准贷款，导致未能订立商品房担保贷款合同，并且李某就是因为无其他能力付款才申请贷款的，故本案买卖合同不能继续履行，属于不能归责于双方的事由。根据相关司法解释的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，故李某要求解除合同有充分依据，对于李某要求解除双方商品房买卖合同应予以支持。

文丨徐菁菁律师