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历史遗留问题房屋通过诉讼办理产权之路径探析

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作者：王娟

前言 ✦

近年来，随着社会经济的发展，因各种历史遗留问题未能办理产权登记的不动产日益增多，历史遗留问题房屋如何办理产权登记已经成为亟待解决的社会问题。笔者近年来代理了一些关于历史遗留问题房屋的产权过户案件，本文选取笔者代理的一件具有代表性的房屋产权过户纠纷案例作以分析，以期为大家提供有价值的参考。

案情简介

1994年10月，原告A公司（笔者代理）与被告B房屋开发公司（后多次更名）分别签订两份购房合同，购买被告开发的位于大连市甘井子区东纬路某两处房产。合同约定，案涉房产按3600元/平方米销售，总售价为70.04万元，原告在合同生效后五日内先付总额的70%购房定金，余款在被告交产权证时一次付清。房屋产权归原告所有，被告负责办理产权手续，原告负担其他费用。合同签订后，原告履行了交付购房款等主要合同义务，并一直占用使用该两处房屋，但由于种种历史原因，被告迟迟未履行协助原告办理该两套房屋产权过户的合同义务，并且购房合同约定的地址与房屋现在的行政街区地址发生显著变化，故A公司将B房屋开发公司诉至法院，请求判令被告继续履行购房合同，协助原告将案涉房屋所有权更名过户至原告名下。

争议焦点

本案属于典型的历史遗留问题房屋的诉讼纠纷，其争议焦点有：

一、由于时间跨度大，被告B房屋开发公司经过多次名称改变，股东变更、机构改制等情形，是否仍应承担协助原告A公司办理房屋所有权更名过户的合同义务？

二、从维护购房者权利的角度出发，本案案由是选择房屋所有权确认纠纷还是房屋买卖合同纠纷?

三、案涉房屋是以购房合同所表述地址为准还是以现在的行政街区号地址为准？

裁判观点

一、本案被告为适格的诉讼主体，仍应继续承担协助原告A公司办理房屋所有权更名过户的义务。根据《民法典》第五百三十二条（原《中华人民共和国合同法》第七十六条）之规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务，因此本案被告主体适格，仍应继续履行合同义务。

二、在案涉争议房屋所有权尚登记在B房屋开发公司名下之情况下，人民法院不宜直接判决登记于他人名下的不动产物权归属原告A公司，而应当判决被告B房屋开发公司协助原告A公司继续办理房屋所有权登记过户手续。

三、根据原告A公司提供的地名办文件，案涉房屋地址表述为现在的行政街区号。

律师解析

实践中，通常将因为开发建设单位用地手续不完善、欠缴土地出让价款和相关税费、在建项目未通过建设工程规划核实、开发建设主体灭失等原因造成的长时间未办理产权的房屋，统称为历史遗留问题房屋。 历史遗留问题房屋通过正常途径无法办理产权时，选择法律诉讼途径办理产权不失为一条万全之策。当然选择诉讼途径办理产权也存在诸多风险，笔者从以往的办案经验中梳理出以下四个常见法律风险问题并给出相关解决方法。

一、购房者保存的购房手续不全之解决路径。

由于时间久远，很多历史遗留问题房屋购买至今已经长达数十年之久，有些购房者出现了丢失购房合同原件、税费票据不全、房屋地址与现在行政街区地址不符等问题，这需要律师与客户梳理案件线索，前往房地产档案馆、城市建设档案馆、地名办、物业公司等多个单位调取相关有价值的资料加以证明。

二、房屋开发建设单位手续不完备之解决路径。

对于开发建设单位手续不完备等问题的解决略显复杂。具体而言，对于建设工程规划许可、规划核实、竣工验收环节缺乏审批手续的问题，因相应的审批权限在不同职能部门，解决这类问题需要各相关部门通力协作、各司其职，方能推动问题的妥善处理，对于可以补办的行政许可予以补办，对于无法补办的行政许可可以用其他审批手续替代。如房屋早已建成，规划部门无法补办规划许可证和规划核实合格书，则可以请规划部门出具认定其符合规划的意见来替代。

三、房屋开发建设单位主体灭失或不配合办理过户手续之解决路径。

第一类是开发建设单位不配合的。如果开发建设单位因为合并、分立、改制等原因，承继者不配合购房者办理产权登记，经律师函告后仍不配合的，购房者可以直接向人民法院提起诉讼。

第二类是开发建设单位不存在但尚能找到承继主体的。经核查工商管理部门，开发建设单位已注销的,承继其债权债务的单位或自然人提供有关承继文件，由全体股东为购房者出具不动产权属登记的相关手续。其次，如果经核查工商管理部门，开发建设企业已被吊销的，但仍有固定的办公地点，留守人员，应由出资人为购房者出具不动产权属登记的相关手续。

四、诉讼请求之正确选择。

由于时间漫长、人事变更，很多房屋开发建设单位存在股东变更、公司改制、注销解散、政策变动等问题，有的房屋开发建设单位甚至因为经济纠纷被法院采取了查封、扣押房产等强执执行措施，因此如果购房者直接起诉请求确认案涉房屋归其所有，则面临着法院不予支持的败诉风险。相较而言，请求房屋开发建设单位履行协助办理房屋所有权更名过户义务，得到法院支持的胜诉率更高些。按照我国的司法实践，在物权确权纠纷案件中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别予以对待。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院一般不会直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。

案件思考

近年来，房价攀升，由于历史遗留问题造成的不动产登记难题已成为社会普遍关注的热点。为此，自然资源部发布了《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、辽宁省自然资源厅等八厅局出台了《关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的指导意见》（辽自然资发〔2019〕18号），大连市政府也连续出台了多个解决商品房历史遗留产权登记问题的《会议纪要》，为处理和解决购房者办理产权登记提供了政策依据。但是实践中，购房者即使拿到了胜诉判决并不代表就一定能够获得不动产登记证书，此类纠纷案件进入执行程序后，法院向不动产登记机构下达协助执行通知书，不动产登记机构还要根据自己的工作流程进行审核办证，如果案涉房屋、土地存在不符合政策法规之处，不动产登记机构也会拒绝颁发不动产登记证书。在此，笔者呼吁不动产登记机构能够尽快出台一些实施细则，解决历史遗留的不动产登记问题仍任重道远！

律师介绍

王娟律师，北京市京师（大连）律师事务所民间金融法律服务事务部主任，婚姻家事中心副主任。王娟律师具有法学双学历，擅长重大复杂的民商事诉讼与仲裁、婚姻家庭与继承案件、房屋产权纠纷案件、建筑工程施工纠纷案件、公司股权纠纷案件、企业法律顾问、家族财富传承等业务。

王娟律师现任辽宁省市律师协会女律师工作委员会委员，大连市律师协会婚姻家庭法律专业委员会副秘书长。曾先后获评大连市优秀律师、辽宁省优秀律师，获聘“西岗区政协智库专家”，西岗区职工法律援助志愿者、沙河口区优秀志愿者。

专业领域：民商事诉讼与仲裁、民间借贷、金融借贷、婚姻家庭与继承、房屋产权、建筑工程施工、公司股权、刑事辩护