二手房违约 怎么找律师，二手房买卖产生面积误差如何处理好

案情简介：牛魔王与二妮在房产中介公司的撮合下签订了《存量房屋买卖合同》，约定牛魔王把自己的一套商品房卖给二妮，面积是86.73平方米，总价132万，该等房屋在签合同时候还没有办下来房产证，并且还处于抵押状态。双方约定房产证下来之后立即去办理过户，结果房产证下来之后，房屋面积有误差，多了3.27平方米，牛魔王要求二妮就多出来的平米数补房款，二妮认为自己买的是二手房，是按套计价的不是按照平米计价的，为此，二妮起诉牛魔王办理房产过户手续，牛魔王提出反诉要求追究二妮逾期付尾款的违约责任。就本案，本所律师有如下答辩/代理意见：

就贵院受理的二妮与牛魔王、房产中介公司房屋买卖合同纠纷一案，针对牛魔王提出的反诉请求，答辩人提供如下答辩意见供贵院参考：

一、二妮无需向反诉人支付额外的房屋面积款

1、无论是二妮、牛魔王、房产中介公司签署的《居间服务合同》还是牛魔王与二妮签署的《存量房屋买卖合同》，其中都明确约定该房屋的成交总价为132万元，并没有约定方面是按照每平米多少钱来计价，决定二手房价格因素有很多，包括地理位置、采光、周边设施、教育医疗交通资源等，双方在交易前，已经实地看过房屋，双方真实的本意是按套来计算成交总价，这也符合二手房交易的交易习惯。如果是按平米的，作为专业的房地经纪公司，房产中介公司为何在合同当中没有明确约定房屋每平米的单价呢？

《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。第十九条规定按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。第二十条规定按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。既然双方当事人在合同中未约定按套内建筑面积及面积误差处理方式，该合同的计价方式应视为是按套计价。

2、在牛魔王与开发商的房屋买卖合同中约定了面积误差的处理方式，那么牛魔王在转卖房屋时理应对房屋面积可能会出现误差有足够预期和认识，但是其在转让涉案房屋时并未在合同中对面积误差进行约定，更何况还在专业的房屋中介机构的帮助下制定的合同，合同未明确约定的按每平米计价及误差处理方式的不利后果应该由房屋的出卖方承担。

3、涉案房屋的物业费收据记载的房屋面积为90.38平米，而原房主牛魔王一直在缴纳该房屋的物业费，原房主在向本人出卖房屋时明知该房屋的面积是90.38平方米，答辩人在购买涉案房屋之前从房产中介公司了解在涉案房屋情况时，牛魔王在该房屋中介处登记的房屋面积是90平米，也就是说在房屋出售之前，牛魔王及房产中介公司就已经知晓房屋的实际面积大于86.73平方米，被答辩人在签署买卖合同之后又要求答辩人补差价不但没有法律及合同依据还有违诚实信用原则。二妮无需再向牛魔王补任何房屋面积差价款。

4、因为当时考虑到牛魔王称其家人看病急需钱，答辩人有意帮助被答辩人，因此与被答辩人商议确定的购买房屋的对价本身就比市场价本身略高，牛魔王又要求答辩人补差价不公平。

5、牛魔王也没有向开发商补过面积的差价。出现面积误差并不是由原告造成的，牛魔王在开发商那里没有补差价，将会导致其因此而获益，有违公平原则。

二、答辩人不应承担违约责任。

答辩人跟牛魔王之间签署的合同并没有约定如果房产证面积与合同约定面积不一致的情形下，答辩人需要补差价，更没有约定如果不补差价需要承担支付违约金，因此牛魔王要求答辩人支付违约金的反诉请求，没有法律以及合同依据，请求法院依法驳回。

三、牛魔王需要承担拒绝配合办理解押手续的违约责任

双方签署的《存量房屋买卖合同》第二条明确约定，牛魔王应于房产证核发后30日内办理房屋抵押注销手续，其中没有约定任何例外情形，答辩人不补面价差价并不属于牛魔王可以迟延履行合同义务的抗辩事由。更何况答辩人还无需补差价。鉴于，牛魔王存在迟延办理抵押注销手续的违约行为，根据《存量房屋买卖合同》第七条第一款第2项的约定，牛魔王应自2019年3月30日起至实际办理解押手续之日止按照房屋总价款万分之三每日的标准向答辩人支付违约金。