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赵女士与丈夫林先生于1992年10月在四会市登记结婚，2016年，丈夫林先生不幸因病去世，赵女士在悲痛之余清理林先生名下财产时，却意外发现以前就登记在他先生名下的一个商铺，已经转让给了一位姓周的女士。

据赵女士回忆，这个商铺的由来，是丈夫林先生于1995年向四会市某粮所出借了27万元，后来粮所无力偿还，于是便以物抵债把商铺抵偿给了林先生。

2000年8月，林先生将该处商铺转让给了周女士，同时出具了一份《协议书》，并于2010年6月办理登记过户手续，这些年的商铺租金也一直是由周女士收取的。而这一切，妻子赵女士表示一无所知。

尽管在林先生与周女士当年出具的《协议书》上，写明转让出售的原因是林先生“资金困难”，但现在看来，这个原因疑点重重。

据审理此案的肇庆市中级人民法院法官张秀丽介绍：“周女士提供了几份林先生出具的收据，说明她是分三次支付了价款。这三份收据最早是在2005年支付的，还有2006年支付的，也就是说这个理由在常人看来是不成立的，如果当时资金困难，应该是当时就拿到款项，而不是过了五六年才收款。”

心中充满疑云的赵女士，向肇庆市中级人民法院提起了诉讼，以夫妻共同财产为由，要求确认其丈夫林先生和周女士之间的房产转让合同无效。

张秀丽法官告诉记者，合同是否有效，要具体地分析，主要是看相对人的取得是不是善意。如果是善意，民事方面有一个善意取得的制度，就会保护善意相对人的权益。

那么，被告周女士是否是善意取得这个房产呢？

据原告赵女士的代理律师冉茜介绍，被告方周女士的老公，与林先生是有拜把兄弟的关系，所以两家人是非常亲近的。

让赵女士怀疑周女士和其丈夫林先生有合谋的嫌疑，在于涉案房产的转让价，远低于当时的市场价格。

“我们考虑到一个市价的比例，比如说当时的市价是265,000，即便是按照周女士提供的证据139,000的价款，那么它也只占60%多，占不到70%，一般认定如果是低于市价70%的话，就是一个不合理的低价。” 张秀丽法官告诉记者。

不仅如此，审理过程中，周女士数次前后矛盾的陈述也引起了法官的注意。

据张秀丽法官介绍，周女士最初陈述，该商铺是与林先生一起从卖家手里直接买的，但后来她又说是从林先生手里买的，而且本案的证据显示也是林先生卖给她的。

庭审上，作为被告一方的周女士，坚称房产是合法取得，事关自己不仅已经全部付清房款，而且从2002年开始，十几年来都是自己在收租，这单房产买卖怎么能说无效呢？

张秀丽法官告诉记者，被告周女士的抗辩理由是不影响效力认定的，合同如果无效的话是自始无效的，无论是否曾经占有或收益，都不影响效力问题的。

肇庆市中级人民法院经审理，于2019年5月对案件作出一审判决，确认林先生与周女士的房屋所有权买卖合同无效。周女士不服，向广东省高级人民法院提起上诉，并提出了一个新的争议焦点，认为一审法院法律适用错误，本案应该适用香港的法律，赵女士无权处理丈夫名下的财产。

据了解，赵女士先是内地居民，后来是香港居民。她先和林先生在内地结婚，后离婚，之后又在香港复婚。二审期间，周女士就以赵女士是香港居民为由，要求适用香港法律审理案件。那么适用不同地区的法律，究竟有什么区别呢？

广东省高级人民法院李民韬法官告诉记者：“香港和内地在夫妻共同财产上是适用不同的法律规定的。一般来说在内地是夫妻共同财产制，但香港是夫妻分别财产制，也就是说在香港法律下，如果夫妻没有对财产约定共同共有的话，那么财产登记到谁名下，这个财产就是谁的，这是所说的夫妻分别财产制。所以如果适用香港法律，房屋登记在赵女士丈夫的名下，那就是属于林先生的个人财产，林先生就可以自由处分房屋，无需经过赵女士的同意。”

李民韬法官介绍，此案适用不同地区的法律，直接关系到林先生出售房屋给周女士，是否要经过赵女士的同意。这也是判断涉案房产是否属于赵女士和林先生的夫妻共同财产的关键。

“林先生取得房屋的所有权之后，又把他的所有权转让给了周女士，这个转让行为发生在赵女士和她丈夫的第一段婚姻的存续期间之内。在此情况下我们可以判断，当时赵女士是内地居民，而且实际上赵女士和她丈夫共同经常居住地是在内地。”李民韬法官告诉记者。

那么，案涉房屋究竟是香港夫妻财产的共同财产，还是丈夫自有？对于周女士的上诉请求，法院是否予以支持？在生活中又该如何平等保护夫与妻的财产处理权？

欲知详情，敬请收看今晚10点法案追踪系列报道《湾区睇法》之《无效卖房》。

撰稿 | 晓钰

编辑 | 晓钰