奉化区家事法律师找哪家，债权人对善意取得的抵押物是否享有抵押权限

未经配偶同意，

擅自抵押共有房屋是否有效？

作为抵押权人，

是否可对涉案房屋行使优先受偿权？

一起走进今天的案例。

案情简介

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2016年6月，石某向王某借款40万元，并于当日出具借条一份，载明借款期限、利率以及违约责任等。同日，石某找人假冒其妻孙某以其名下某小区房产为案涉债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，孙某为石某的债务提供连带责任保证担保。

因借款期满后石某未按约还本付息，王某将石某、孙某两人诉至法院。

　　经法院审理查明，被告石某和孙某于2010年10月登记结婚，于2017年3月离婚。案涉抵押物已办理抵押登记手续，办理抵押登记时，抵押人石某向抵押登记部门提交了案涉抵押房产的房产证及夫妻二人的结婚证、身份证。经法院委托鉴定，案涉借条、收条及抵押合同中被告孙某签名捺印均非其本人出具。

本案的争议焦点为：

被告孙某应否承担共同还款责任？

原告王某对案涉抵押物是否享有抵押权？

律师点评

司法实践中，共同共有人尤其是夫妻一方找人假冒配偶对外举债并将共有房屋抵押的案件常有发生，此类案件焦点问题主要有以下两个方面：

一、关于被冒名一方的责任承担。具体可区分为“是否构成夫妻共同债务而承担还款责任”和“基于合同相对人承担合同义务”。前者不能仅仅依据债务发生在夫妻关系存续期间而认定为夫妻共同债务，而应依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻共同债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》，判断负债是否超出日常家事代理范围或负债是否用于夫妻共同生活或经营；后者基于合同的相对性，本案中由于冒签非本人真实意思表示，事后又无追认，所以合同对被冒名一方不产生法律效力。

二、关于抵押权能否适用善意取得及判断标准。根据当时的《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”（注：2021年1月1日起，《民法典》正式施行，《物权法》同时废止，相关条款见第三百一十一条）。本案中，原告王某已向被告石某交付借款并已办理抵押登记手续，已符合上述规定中的两个条件，还需认定原告是否为善意，即判断其对被告孙某系他人假冒是否知情及其对不知情是否存在过失。被告石某称原告之前不认识孙某，在办理抵押登记手续时原告也确实查看了孙某的身份证、两人结婚证、房产证原件等。原告王某陈述其当时提出孙某与身份证照片不太相像，但被告石某向其作了解释，加之经其比对又觉得与结婚证中照片比较相像，所以办理了抵押登记手续。据此，法院认定原告已尽到了合理注意义务和必要的核实义务，也没有证据证明王某在抵押登记过程中存有恶意，故王某已按照法律规定取得了案涉房屋的抵押权。

法院判决

　　法院最终判决被告石某归还原告王某借款本金、利息、违约金以及为实现本案债权支出的律师代理费等，原告王某就其享有的上述债权，对房屋他证权证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在45万元范围内享有优先受偿权。

来源：奉化普法

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