开发商补充协议找律师，开发商逾期交房,购房人能否解除合同

【案情简介】

　　2022年是不平凡的一年，由于受新冠肺炎疫情的冲击，全球经济比起2008年金融危机的局面，还要严重。受新冠肺炎疫情严重冲击，各行各业大多都受到负面的影响。对于房地产开发商而言，因为疫情，面临逾期交房；对于购房者来说，房款交了，却不能如期住进新房的现象十分普遍。那么遇到受疫情影响逾期交房的情形，应该怎么办呢？

　　最近，上海的李先生就遇到了开发商逾期交房的问题。事情是这样的：2018年12月3日，开发商与李先生签订了《认购协议书》，约定李先生认购甲项目A区1层1234号房屋，并于当日支付定金30,000元。2018年12月18日，开发商与李先生签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，开发商将在建的甲项目A区1层1234号房屋出售给李先生，建筑面积22.47平方米，总价款483,402.44元。

　　合同第八条交付期限约定：开发商应当在2019年10月20日前交付房屋，如遇不可抗力，且开发商在不可抗力发生之日起60日内告知李先生的，交房日期可据实予以延期。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过180日后，李先生有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，李先生当日依约向开发商付清了全部购房款483,402.44元。2020年5月19日，开发商向李先生发送书面延期交房通知书，告知因受疫情影响，不能按期交房，交房时间另行确定。后李先生向开发商主张解除合同，但迟迟没有结果。自己花了钱买的房子却迟迟无法入住，李先生十分苦恼，准备通过法律途径维护自己的合法权益。

　　经过朋友介绍，李先生了解到北京京云律师事务所是一家从事房产业务的专业律师事务所。于是李先生来到了京云律所咨询自己的案件。京云律师热情接待了李先生，在听取了李先生案件后，京云律师告诉李先生：双方约定了解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，李先生的房屋买卖合同可以解除，约定的交房日期在疫情发生之前，并且开发商逾期交房的期限远超过因疫情城乡建设部门印发的通知中要求的给予案涉工程合理顺延6个月的工期。因开发商违约，因此，开发商不仅要退还李先生购房款，还应当支付李先生资金占用费和逾期交房违约金。李先生在听取了京云律师的建议后，将案件委托给了京云律师处理。

　　【办案过程】

　　1.京云律师积极主张，帮助当事人增加资金占用利息

　　接案之后，京云律师立即组成专案律师团队负责李先生的逾期交房案件。经过专案律师团队研讨案件，确定了基本的诉讼方案和诉讼策略。在诉讼中，京云律师向法院提出以下诉讼请求：

　　（1）判令解除李先生与开发商于2018年12月18日签订的《商品房买卖合同》；

　　（2）判令开发商于30日内退还李先生购房款483,402.44元；

　　（3）判令开发商自2018年12月19日至实际返还房款之日止资金占用费56,105.56元（暂计算至2021年8月5日）。

　　（4）判令开发商赔偿逾期交房违约金4,834元；

　　（5）本案诉讼费用由开发商负担。京云律师发现合同约定的违约金明显过低，根据相关法律规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因合同中约定的违约金过低难以弥补李先生的实际损失，为维护当事人的合法权益，京云律师帮助当事人积极主张，提出增加资金占用利息的诉讼请求，并得到了法院的支持。

　　2.逾期交房，法院是怎么判的？

　　法院认为，本案的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　关于案涉合同应否解除的问题，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，开发商逾期交房已近700余天，按照双方合同第九条关于逾期交房违约责任的约定，李先生作为买受人有权解除案涉合同。现李先生要求解除案涉商品房买卖合同并返还已付购房款483402.44元的诉请，符合约定，法院予以支持，法院确认双方签订的《商品房买卖合同》予以解除。关于李先生资金占用利息及违约金的诉讼请求。法院认为，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。李先生依照合同约定主张违约金4,834元的诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持。法院认为，开发商至今未交付案涉房屋，合同中约定的违约金过低难以弥补李先生的实际损失。故其主张增加资金占用利息的诉讼请求符合法律规定。

　　【京云律师评析】

　　遇到开发商逾期交房怎么办？购房者可以解除房屋买卖合同么？可以要回购房款么？可以主张资金占用费，以及逾期交房违约金么？京云律师提醒各位购房者：正常情况下逾期交房属于违约行为，购房者有权要求开放商承担违约责任。但新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，确实会对工程施工产生影响，因特殊原因导致工程延期的情形，应当作为减轻开发商违约责任的因素予以考虑。因此，遇到逾期交房问题时，建议咨询专业的房产律师，根据案件的具体情况选择合适的解决方案。