天津房产纠纷找律师要多少钱，赔偿应该按市场价赔吗

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

房屋遭遇违法强制拆除，起诉确认强拆行为违法后指向的往往就是行政赔偿了。不过诚如在明律师此前所分析的，想通过行政赔偿拿到令被征收人心满意足的补偿利益，谈何容易。要个成百上千万，结果判个零头的情况时有发生。那么，究竟是什么原因导致了被拆除房屋总是“赔不上价”呢？本文，在明律师就带大家一起解析实践中常见的一种原因：涉案房屋无法按照被拆除房屋类似房地产的市场价格赔偿。

在很多被拆迁人心目中，公平、合理的拆迁补偿几乎等同于按被拆除房屋“类似房地产的市场价格”补偿或者赔偿。要是再能高一些，按照新建商品房的市场价格算那就更开心了。

你比如《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第20条就说了，被征收住宅房屋的价值，由房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产的市场价格和其所处区位的新建普通商品住房市场价格分别评估，并按照较高的评估结果确定。

这对于建成年代相对久远的老旧房屋而言无疑是个好消息，刨除建筑年代久远带来的价值“折旧”，新建普通商品住房的市场价格显然更为实惠。

不过事与愿违的事情常有。事实上，“被征收房屋类似房地产的市场价格”这一法定补偿标准是有着极为苛刻的适用条件的。在相当一部分情形下，你的房子虽然被政府部门强制拆除了，但它却是拒绝按照“市场价”来赔偿你的。

具体而言，被拆迁人要重点警惕以下4种情形：

其一，被拆除房屋系无证建筑，难以证明其合法性。尽管在明律师多次讲过，无证建筑不能等同于违法建筑，更不能接受“拆了白拆”的拆除违建结局，但无证毕竟是无证，它在补偿利益上势必和证件齐全的房屋有所差异。

对于因历史遗留原因形成的无证建筑，各地一般采取“打折”补偿的方式给予处置，即根据涉案房屋的建造年代、建筑结构、办理规划许可手续的状况等，按“市场价”的一定比例给予适当的补偿。

“折扣”一打上，被征收人想要获取“市场价”全面补偿的希望也就落空了。而由于被征收人往往无法举证证明涉案建筑在规划、产权登记方面的合法性，法院在审理这类强拆后行政赔偿时也可能难以支持原告方“全面赔偿”的诉求。

其二，被拆除房屋系被按违法建筑实施了强制拆除，赔偿可能仅限于建筑材料本身。比“无证建筑”更惨的自然是违法建筑。

有些个案中，被拆除房屋压根儿就不是因为征收、棚改而被拆除的，而是被当地乡镇街道、城管执法、自然资源和规划等部门按违建拆的。

此时，若当事人无法从实体上否定“限期拆除违法建筑通知书”对涉案建筑系违建的认定，那么行政赔偿就不会涉及房子本身，更谈不上什么“市场价”。

在具体个案中，房子的建筑材料价值损失是可以赔偿的，有时还得看可分与不可分，不可分的照样不给赔。

故此，房屋权利人一定要谨记，只要行政机关下达了责令限期拆除决定，尽快复议、诉讼将其撤销是必须的。起诉确认强拆行为违法、行政赔偿都不是“治本”之策，违建的帽子能不戴着就尽量不要戴着。

前面提及的无证建筑叫“适当补偿”，违法建筑可就叫做不予补偿了。

其三，被拆除房屋是集体土地上房屋，比如常见的“城中村”房屋。“城中村”房屋最大的问题就在于，它的确是和新建设的商品房社区一街之隔，甚至可能被包围在当中，但是它的征收补偿标准却不能和这些“邻居”等同。

原因就在于，所谓的“被征收房屋类似房地产的市场价格”仅能存在于国有土地上房屋中，农村的房子是不能随便上市交易的，自然不存在什么“市场价格”。

“城中村”虽然身陷城市的包围之中，但只要其土地性质仍是农村集体土地，且不涉及征收方“只征地不拆房”，间隔多年怠于履行补偿安置职责，在此期间房屋所在地块被纳入城市规划区的情形，那么房子还是只能按照《土地管理法》的规定计算补偿。

而对于与村委会签订租地协议，进而利用集体土地建造厂房、车间的情形，“市场价格”更是无从谈起。严格意义上讲，这类厂房、车间建筑的“合法概率”极低，优先关注前述合法性问题才是比较实际的。

当然，一定会有被拆迁人跟律师强调，不是最高法规定了能“参照执行国有土地上房屋征收补偿标准”吗？

重要的事情必须说三遍以上。笔者愿意在此再次重申：最高法相关司法解释中的情形在具体个案中符合的机会不大，大部分案件中的农村村民住宅或者企业厂房都是难以“参照执行”的。

既然法律赋予了城市和农村截然不同的征收拆迁规范，就意味着这二者存在着实体上的重大区别，不能随随便便就去参照执行对方的规定，而将本属于自己的规范弃之不顾。

其四，涉及“住改非”的经营性用房，完全按照非住宅房屋的市场价值给予补偿的可能性有限。

房子究竟是不是经营性用房，关键看建设工程规划许可证和房屋所有权证上登记的信息。当年登的就是住宅，你非要自行改做经营，搁在今天是不合法的。

当然了，老百姓都主张过去监管没那么严，改了也就改了，有的甚至还办下营业执照来了。对于这样的“住改非”房屋，补偿上有些“缩水”也实属正常。各地会通过地方性规定来划定一些时间节点，“住改非”改得越早的，补偿给的越接近合法的非住宅房屋；改得太晚的，对不起，只能按登记的房屋用途给你算补偿，停产停业损失啥的是没指望了。

同理，农村宅基地上的房屋按说是住人的，但如果你搞了民宿、酒吧等经营，停产停业损失部分也应当酌情考虑，但它和集体经营性建设用地上的经营性房屋的补偿标准肯定又有差异了，你不能拿来直接比较。

综上所述，在明律师要提示广大被拆迁人的是，每一处房屋、厂房的情况都是不一样的，正如世界上没有两片相同的树叶，没有两个完全一样的鼻子。对“市场价格”补偿标准的合理主张当然是正当且必要的，但也要紧密结合自己房屋的实际情况作出灵活的变通认知。“一根筋”在征拆领域是很麻烦的，毕竟法院可能到最后都不会支持咱。究竟自己的房子能否按照“市场价”来补或者赔，还是要多听听专业律师和评估人员的，进而在法律可能支持的范围内争取将补偿利益最大化。

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