青岛找商铺合同纠纷律师收费，拖欠商铺租金被起诉

2017年，山东青岛一33岁男子宋佳键将其丈母娘的商业房转租他人用来经营超市。在租出两年后，宋佳键称，因急于用房，而租房者又拖欠租金，不肯搬离，所以他于2019年5月26日雇佣搬家公司腾空了这处商业房，导致租房者部分货物丢失。

公诉机关指控，宋佳键涉嫌寻衅滋事犯罪，一审判处宋佳键犯寻衅滋事罪，免予刑事处罚，他不服判决，提起上诉，二审将于近期宣判。

“该案最大的关注点在于公共性跟私密性之争。”法学教授向红星新闻记者表示，超市和普通租房租赁的性质有所不同，“本来在房租（纠纷）上他是占理的，但是他腾房这种行为反而把自己陷入不利境地。”

争议

未生效的民事判决书能否寻求私力救济？

据悉，宋佳键是山东青岛人，因一起租赁纠纷，被困在昆明一年多。

2017年初，宋佳键及其妻将丈母娘位于昆明市官渡区的超市出租给了云南人申某。

时隔两年多后，2019年5月25日，宋佳键欲收回丈母娘位于昆明市官渡区的商用房。在多次要求租客申某腾房不成后，雇佣搬家公司将申某经营超市货物搬出。当年6月3日，宋佳键被昆明市公安官渡分局拘留，随后被昆明市官渡区人民检察院起诉。

判决书

根据刑事一审判决书，2019年5月26日8时许，宋佳键雇佣搬运家公司到申某的超市强行腾房，同时通过微信发布消息称超市停业，让供货商到超市拿走供货。期间，超市店员阻止未果并报警，警方劝阻后离开。宋佳键指挥搬家公司员工强行将超市三层楼内的物品全部搬至超市外空地上堆放，将超市门锁更换后离开，并雇佣多名男子看守房屋以防止申某将物品搬回。自腾房起，有部分供货商到现场拿走超市物品，第二天（5月27日）17时至19时许，众多路人陆续到现场将堆放在外的物品拿走。

官渡区法院认为，由于案发时，涉案房屋的民事纠纷已处于二审阶段，宋佳键强行腾房的行为并非在情况紧迫且不能及时请求国家机关予以保护的情况下实施，不是民事自述行为，不具有合法性，宋佳键为收回争议房屋，以尚未生效的民事裁判为借口，不顾对方阻拦和民警劝解，强行将正常经营的超市内的物品全部搬出，系借故生非，应认定为寻衅滋事行为。

2021年4月14日，昆明市官渡区法院作出刑事一审判决，判处宋佳键犯寻衅滋事罪，免予刑事处罚。

判决书

此前，官渡区法院曾做出支持宋佳键腾房的民事一审判决。不过，在民事判决尚未生效时，宋佳键是否有权利让租客搬走？宋佳键的代理律师认为，这是本案的争议点。他还表示，公力救济的存在并不排除私立救济的适用，“房子到期，又未按时交租，让租客搬离是很正常的事”。

对于宋佳键强行腾空超市的行为，官渡区法院认为，宋佳键实施上述行为的目的是不让超市继续正常经营，从而迫使申某腾房，其对该行为将造成被害人损失已有认识，主观上系故意，宋佳键指挥他人强行将超市物品搬出，同时还煽动供货商去拿货品；物品被全部搬出后，被告人宋佳键放任不管，不采取任何防范措施，导致超市的物品被供货商和路人拿走产生损失，其行为与损害结果之间具有因果关系，属任意损毁他人财物。

关于“腾空超市后何方负有看管货物职责”宋佳键和申某各执一词。申某向红星新闻记者表示，他在2019年5月26日下午赶到超市。在刑事一审判决书中，申某的陈述及笔录显示，在2019年5月27日晚，宋佳键等人告诉过路的人东西可以随便拿，不需要付账，有群众在超市门口抢货，宋佳键在现场未制止。

对此，宋佳键并不认可，他告诉红星新闻记者，在2019年5月26日上午，他雇请搬家公司将超市货物搬运至室外，在搬运过程中交代搬家工人不要损坏物品，为了减少供货商的损失，提前告知供货商超市将停业，让供货商去领货。

宋佳键还表示，2019年5月26日下午3时许，超市货物全部被搬出，他并未派专人看管货物，也未曾让人哄抢货物，在换完锁后便离开了。直到第二日（27日）晚7时许，被附近商铺女孩通知货物正被路人哄抢。他赶到现场时，申某与警察在场，只拍摄了视频存证，随后前往派出所做笔录。

宋佳键的代理律师认为，腾房行为与哄抢发生之间的时间间隔超过24小时，并且当货物的权利人（即申某及超市工作人员）在场时，货物的看管义务当然优先归属于申某一方，若申某一方不予制止，则其他人亦无必要制止，宋佳键的腾房行为并未引发其看管货物的义务，“路人聚众哄抢行为发生时，申某及超市工作人员均在现场，当货物的权利人放弃财物所有权时，宋佳键亦无看管义务。”

对于供货商拿走货品，宋佳键及其代理律师表示，因为超市采用先进货、后结算的模式，供货商拿走货物是以货抵债。代理律师表示，“判决书确认的追回赃物价值不能等同于寻衅滋事罪中要求的任意损毁他人财物的价值。”

宋佳键的父亲告诉红星新闻记者，事发后，儿子宋佳键曾被关押18个月，且因腾房引发的纠纷已和妻子离婚，孩子由妻子抚养，儿子现已取保候审。

目前，宋佳键不服一审判决上诉，昆明市中院已受理该案，将于近期宣判。

租赁纠纷

双方就租金问题各执一词

这起2019年的刑事案件源自2017年以来双方因房屋租赁引发的经济纠纷。

宋佳键一方认为，申某从2017年3月起开始拖欠租金，且多次催促对方搬离无果。从2018年起，申某便非法占用房屋。而申某认为自己从未拖欠过房租，“你觉得我欠你房租，你会把房子一直给我用吗？”

刑事一审判决书显示，2016年7月，宋佳键跟申某签订了10年的《超市转让合同》，将昆明市官渡区一商用房转租给申某，合同期限为10年。

超市转让合同

根据《超市转让合同》，宋佳键同意将位于昆明市官渡区的三层超市转让给申某经营，期限为10年，即自2016年9月2日起至2026年9月2日。宋佳键和申某约定每月租金为7万元，应在每月10日前支付给宋佳键，合计每年84万元。该合同同时规定，若承租方逾期支付租金7日，则出租人有权解除提前合同，并要求违约赔偿。

超市转让合同

根据宋佳键代理律师整理的一份申某履约付款明细图，从2017年3月起，申某就不再按照约定支付租金，将租金变为每月4万元，到了2017年6月，中断交租，共欠款16万元。

宋佳键表示，在2017年6月，双方重新订立合同，合同期限从2017年6月1日至2018年5月31日，规定每年租金为42万元，仅订立一年租约。但该合同是在微信上商讨拟定，宋佳键表示，自己将合同拟好后快递给申某，申某并未签名送还合同。

宋佳键代理律师认为，因未得到双方签字确认，第二次订立的42万合同并无法律效力。根据申某履约付款明细图，按照月租7万的合同计算，2017年3月到2018年5月，申某欠款93万元。

而申某提供的其履约付款明细图显示，在2017年8月10日申某向宋佳键的妻子转款42万元。

宋佳键代理律师表示，即便申某第一次支付的42万使合同生效，但合同约定的期限为2017年6月1日到2018年5月31日，且前述欠款尚未结清。

2018年5月宋佳键的丈母娘郭某将房屋出售，并约定于当年6月交付房产，遂要求申某腾房，申某表示拒绝。随后申某在2018年6月10日再次向宋佳键转款42万元。对于这笔转款的42万元，宋佳键认为是申某补先前亏欠的房租，因此并未退还。

宋佳键代理律师认为，宋佳键曾表示过不愿再出租房屋，所以申某第二次转账的42万元具有强行交易的性质，并不意味着宋佳键答应了申某的续租要求。

2018年7月7日，宋佳键要求申某在接到通知书1天内腾空房屋

2018年7月7日，宋佳键将限期腾房通知书贴到了申某经营的超市门口，要求申某在接到通知书1天内腾空房屋，申某并未腾出。

然而对于前述的租赁款交易，申某否认了拖欠对方钱款，不愿多谈。

专家意见

超市与普通住宅租赁性质不同

多位刑法学教授表示，合法财产纠纷引发的矛盾一般不会构成寻衅滋事罪名。

根据最高人民法院、最高人民检察院于2013年颁布的《最高人民法院、最高人民检察院关于办理寻衅滋事刑事案件适用法律若干问题的解释》第1条第3款规定：行为人因婚恋、家庭、邻里、债务等纠纷，实施殴打、辱骂、恐吓他人或者损毁、占用他人财物等行为的，一般不认定为“寻衅滋事”，但经有关部门批评制止或者处理处罚后，继续实施前列行为，破坏社会秩序的除外。

由北京大学法学院教授陈兴良,清华大学法学院教授张明楷,中国政法大学刑事司法学院院长曲新久出具了一份关于宋佳键涉嫌寻衅滋事罪一案的法律论证意见显示，三名学者认为，寻衅滋事罪中要求损毁财物或占用公私财物的行为必须具备任意性，即要求行为不具有合法根据与理由。

因申某对涉案房屋的占用系非法占用，宋佳键将涉案房屋内的商品搬出具有目的的正当性；其次，宋佳键未损坏涉案商品，商品未脱离申某占有，所以宋佳键以作为方式实施的行为，是将货物从涉案房屋内搬至涉案房屋外的行为。然而，该行为并不符合强拿硬要、任意损毁财物、占用公私财物，情节严重的行为。

不过，北京一高校的刑法学教授告诉红星新闻记者，对于寻衅滋事罪名的认定，需要考虑多种因素，“一是要看环境因素，公共秩序与私人空间的差别较大，二是要看主观动机是泄愤报复还是贪财等。”

他表示在这个案件上，最大的关注点在于“公共性跟私密性”之争，超市和普通租房租赁的性质有所不同，如果是小区住房到期，房客欠租，房东将房客物品放到楼道里，楼道环境较为私密，这种情况下不易发生财产被外人侵占的情形，“超市，在空间上和普通住宅不同，它有一定的公共性。当货物放在超市内时，货物的保管职责是交给超市员工，而当你把超市货物搬出，脱离了超市的控制范围，那么使这些财产久陷入到必然受到损失的处境。”

该刑法学教授告诉红星新闻记者，“本来在房租（纠纷）上他是占理的，但是他腾房这种行为反而把自己陷入不利境地。“

宋佳键的父亲告诉红星新闻记者，如果二审结果不理想，他们将继续上诉。

红星新闻记者 蓝婧 实习记者 陈怡帆 实习生 周子杰

编辑 郭宇

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