找保定律师事务所，最高法关于新冠肺炎租赁合同

——访河北厚沃律师事务所主任律师田向雷

唐尧网讯（记者和志辉 通讯员史延宗）2020年初，新冠疫情肆虐全球，神州大地深受影响。幸而我们国家在党和政府的坚强领导下，在各行各业和全国人民的共同努力下，我们以两个月的 “封闭”措施和奋战在防控一线英雄们的奉献和牺牲换来了抗击疫情的初步胜利。近日，我市逐步放开了居民出入管制措施，各行各业都有条不紊的开始复工、复产，餐饮业也有条件的恢复了堂食，相信不远的将来，我们将迎来“春暖花开，战疫胜利”的清平世界。

但是，新冠疫情给我国经济生活带来的种种负面影响也正在逐步显现，可以预见，近期将会有一大批关于民商事合同履行的纠纷进入诉讼程序。为此，记者采访了河北厚沃律师事务所主任律师田向雷，作为一名经验丰富、从业多年的执业律师，田向雷律师从租赁合同履行的角度，谈了新冠疫情对合同履行的影响。

河北厚沃律师事务所主任律师田向雷

一、相关法律背景

2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示：当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

从以上发言可以看出，疫情管控期间的政府具体行政行为属于不可抗力因素，但合同法也没有明确规定不可抗力可以变更合同。笔者认为：不可抗力的情形与《合同法》司法解释(二)第二十六条规定的情势变更的情形基本类似，可以类推适用。该条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

根据上述法律规定可知，新冠肺炎疫情作为不可抗力，对合同履行产生了重大影响，应由合同双方根据公平原则适当、合理的分担因疫情防控导致的不利后果。是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关，需个案分析。

田向雷律师为来访群众解答法律问题

二、租赁合同中的几种常见情形的法律分析

现实生活中具体情形各异，不可能穷尽列举，田向雷律师在此仅就我所接受客户咨询过程中常见问题加以解答，并试做简要分析：

1、因疫情防控影响，出租人或承租人是否可以解除房屋租赁合同？

答：田向雷律师认为我国现行法律以维持合同关系稳定、鼓励交易为原则，短期的疫情与相对应的较长期限的租赁合同来说，不至于导致合同目的不能实现。因此，对受疫情防控影响但符合继续履行条件的，一般不予支持；但是在疫情防控发生前已经符合合同解除条件的，应予支持。

2、承租人承租房屋用于居住，承租人可以要求出租人减免租金吗？

答：田向雷律师认为对用于居住的房屋应区分具体情况，如疫情防控措施虽造成一定不便，但并未影响承租人使用的，应不予支持减免。如租赁房屋被封锁或行政管控等原因导致承租人无法使用房屋，无法实现租赁合同的使用目的，可根据公平原则，向出租人主张减免租金或适当延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。

3、承租人承租房屋用于经营的，受疫情防控影响的，承租人可以要求出租人减免租金吗？

答：田向雷律师认为亦应区分情况对待

对政府明令暂停营业的餐饮、娱乐、休闲场所，因受防控措施影响较大，承租人应有权主张减轻或者免除自身的法律责任，向出租人主张减免租金或适当延长租期。

对未受疫情防控措施影响或影响较小的的行业、企业，如医疗器械等疫情防控必需行业和超市、食品生产等供应等群众生活必需行业承租的场地，承租者正常经营，不受疫情影响，则不得主张减免租金。

4、如存在转租情形，损失如何在三方当事人之间分配？

答：因疫情防控导致的损失应由出租人、承租人和次承租人根据公平原则，通过减免租金、延长租期等形式合理分担。其中，对以转租为经营业务的承租人，其与出租人之间损失分担，还应结合双方租赁合同中对租赁期限、租金数额、支付方式等约定合理确定。

5、承租人主张减免租金或延长租期，如何协商？若出租人不同意，该如何处理？

答：承租人应该积极与出租人进行协商，应本着诚实信用原则，合理客观的列明本次疫情给承租人经营所带来的损失，切忌漫天要价，以避免双方丧失信任，动摇合作基础。如果经过友好协商出租人仍然不同意减免租金，可尝试委托律师进行协商，或发送律师函的方式进行解决。若通过上述方式，仍不能形成一致，承租人可向人民法院提起诉讼，请求变更合同。

田向雷律师（中）参加学术交流活动

三、几点建议

1、理性对待，协商解决

新冠疫情是一场全球性的灾难，对经济社会生活的影响是全方位的，没有哪个行业、哪个区域能够幸免。建议我们无论作为承租方，还是出租方，在处理相关问题时以和为贵、互相理解，尽量先行就租金调整、减免等具体问题进行协商，调解解决，从源头上减少纠纷产生。

2、收集证据， 未雨绸缪

如果协商不成，就要进入到司法途径解决纠纷。为了避免诉讼过程中没有相应证据支撑诉求，建议提前收集、保存好双方交易过程中形成的证据，比如租赁合同、政府对相关行业、区域经营限制的通令通告，以及疫情期间无法使用租赁物的证据，比如商场照片视频、店内监控、消费流水等。

3、合法维权，律师助力

租赁合同纠纷会涉及到诸多法律问题，比如房屋产权性质、租赁合同效力、损失范围等。律师作为专业的法律从业者，对相关法律问题和审判政策研究比较深入，有了专业律师的帮助，不但可以最大限度的维护合法权益，而且能够节约自身的时间和精力用于企业经营。比如：疫情期间，我所服务的一家顾问单位向我们咨询承租费用如何减免的问题，经审查相关资料，我们发现该单位承租的是国有资产用于经营，根据疫情期间河北省针对承租国有资产类经营用房的餐饮住宿百货业中小企业免收一个月房租，免半收取两个月房租的政策，建议他们依据上述政策直接向出租方申请减免，极大的降低了维权成本。

以上，田向雷律师从租赁合同履行中的几种常见情形进行了浅析，但正如文中所言，诉讼并非定分止争最佳方式，不但耗费时间精力，而且会丧失合作基础，得不偿失。最好的办法还是协商一致，互利共赢。

疫情必将远去，春天终会到来。河北厚沃律师事务所田向雷主任律师表示愿尽绵薄之力，为企业运营保驾护航，为奋力夺取疫情防控和实现经济社会发展目标双胜利贡献力量。