房产过户可以找律师吗，房产律师靳双权：借名买房的借名人具备过户条件可以起诉要求过户

原告诉称

张三向本院提出诉讼请求：判令李四在10个工作日内为张三办理位于北京市朝阳区一号房屋过户登记手续。

事实和理由：2012年12月20日，张三与李四签署《房屋代持协议》，约定由李四代张三购买位于北京市朝阳区一号房屋的房屋（以下简称涉案房屋），由张三享有所有权，且张三有权要求李四随时配合办理房屋过户登记手续。2013年3月8日，李四代张三与M公司（以下简称M公司）签署关于购买涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》，由张三实际出资购买涉案房屋。2016年，李四取得涉案房屋的不动产权证书。上述借名买房的事实已经得到1号生效民事判决书的认定。张三系涉案房屋的所有权人，有权要求李四配合办理房屋过户登记手续，故诉至贵院，望判如所请。

被告辩称

李四辩称，同意张三的诉讼请求及其主张的事实理由。我与张三是好朋友，当时张三名下已经有两套房屋，不符合当时的限购政策，不能再购买涉案房屋。我当时居住的是部队房屋，名下无房，符合限购政策，因此双方签订了房屋代持协议，是我的真实意思表示。

靳双权律师

本院查明

双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

为证明与李四形成借名买房关系，张三向本院提交如下证据：一、2012年12月20日张三（甲方）与李四（乙方）签订的《房产代持协议》，该协议约定“目标房产坐落于北京市朝阳区一号房屋号，共有宗地面积116,577.55平方米，房屋建筑面积为522.56平方米；目标房产实际归属于甲方所有，与目标房产有关的所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均归属于甲方。

甲方仅以乙方名义与M公司签订关于目标房产的《购房合同》以及其他相关的配套法律文件，并在交房时，将目标房产的房产证、土地使用证登记在乙方名下。乙方仅代替甲方持有目标房产并不享有目标房产的任何权利，未经甲方书面同意，乙方不得单方面进行将目标房产所有权、使用权、收益权、处分权受限制的行为……甲方有权随时与乙方解除本代持协议，并有权要求乙方随时以0对价将目标房产过户到甲方或甲方指定的第三方名下，办理过户产生的费用由甲方承担。”

二、招商银行个人账户历史交易明细、中国工商银行业务回单、渤海银行电汇凭证。

三、2013年3月8日，M公司（卖方）与李四（买方）签订的《北京市商品房现房买卖合同》，约定房屋坐落于北京市朝阳区一号房屋号，房屋建筑面积为522.56平方米，套内建筑面积368.28平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币72205.93元，总价款26592000元，大写贰仟陆佰伍拾玖万贰仟元整。

四、不动产权证书，该证据显示2016年2月19日涉案房屋登记在李四名下。

五、收据、发票及银行转账凭据若干。上述证据显示2016年10月14日、2017年2月16日、2017年10月27日，赵六支付涉案房屋车位租金；2016年12月26日、2017年12月12日，赵六支付涉案房屋供暖费；2016年10月14日，北京天泰长宫建筑装饰工程有限公司（以下简称T 公司）支付物业服务费；另有若干物业费发票，电费、水费、燃气费交易凭条。张三主张赵六系其专职司机；T 公司为涉案房屋的装修施工方。

六、辽宁省1号民事判决书。上述判决书在“本院认为”部分作出认定：张三系涉案房屋的实际购买人和占有使用人，张三与李四就涉案房屋存在真实的“借名买房”关系。房屋买卖合同及有关登记机关将房屋购买人及房屋所有权人登记为李四，系因“借名买房”所致。在张三以李四的名义于2013年3月8日与M公司签订《北京市商品房现房买卖合同》之时，属于被限购的买房人范围。在购买涉案房屋时，张三本人支付了250万元的购房款，支付了902272元的公共维修基金和契税，其余购房款来源于张三妻子与李四二人成立的公司。公司收到的34751626.71元，来源于张三妻子江某的股权收购款（投资款返还），公司支付给M公司的其余购房款23892000元系张三妻子的付款。《北京市商品房现房买卖合同》中买受人“李四”的签名、《声明书》中经办人“李四”的签名、《授权委托书》中委托人“李四”的签名经鉴定均为张三所签。T 公司提交《证据材料说明》证明其为张三代缴物业服务费。

为证明张三符合房屋限购政策，其提交存量房交易服务平台查询结果，显示其申请购买朝阳区存量住宅的初步核验通过。

裁判结果

被告李四于本判决生效之日起十日内配合原告张三办理位于北京市朝阳区一号房屋号房屋的所有权转移登记手续。

律师点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。借名买房是指当事人协议约定，一方以他人名义购买房屋，实际支付购房款，并将房屋登记在他人名下，由借名一方实际享有房屋权益。本案中综合张三提交证据与双方当事人陈述，张三与李四签订的《房产代持协议》系双方真实意思表示，涉案房屋的购房款均由张三支付，房屋由张三实际居住使用，房屋权利证书、购房合同、购房发票、税费凭证、物业票据等均由张三持有和保管，且涉案房屋系商品房，具备上市交易的条件，张三与李四之间借名买房协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反相关法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应依约履行。

同时，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，除当事人有相反证据足以推翻的，当事人无须举证证明。1号民事判决书等生效判决中已经就张三和李四之间形成借名买房关系进行确认，并据此解除了涉案房屋的查封。法院已经查明的事实与上述判决书中确认的基本事实一致，现张三符合房屋限购政策，故张三依据房产代持协议》约定，要求李四配合办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。