北京找有经验的租赁合同律师，张友伶律师北京通州区胜诉判决：租赁合同效力争议，确认合同无效

(2019)京0112民初20191号

张友伶律师接受原告宏某公司委托，就合同效力这一本案的核心争论焦点据理力争，力图满足委托人的诉求。张友伶律师把握案件核心，积极维护委托人权益，最终使得委托人的利益得以保护。

【基本案情】

2003年12月28日，某纸业有限公司与北京市通州区某水产公司签订《土地承包合同》，用于工业开发。2008年4月2日，某纸业公司与惠某（北京）投资顾问中心签订合同约定甲方将700亩渔场一次性转让给乙方使用。2008年某水产公司与惠某中心签订合同约定上述合同期满后乙方继续承包，期限为25年。2010年6月28日，惠某中心与北京福某投资顾问有限公司签订合同，约定乙方承租位于通州区某村场院从事生产经营活动达成协议。

协议签订后，福某公司将其承租的涉案土地分别转租给本案宏某公司等11家石材经营商。惠某中心对福某公司的转租行为及此次承租商承租涉案土地用于石材经营的事宜知晓。另查，涉案土地的土地性质为设施农用地，使用权类型为划拨。2015年6月9日，北京市国土资源局通州分局向惠某公司下达责令改正国土资源违法行为通知书。2016年10月27日，惠某公司与宏某公司签订《场地租赁协议》。

2017年2月13日，某水产站将惠某公司诉至本院，要求解除双方于2008年5月14日签订的《合同书》以及双方履行的《土地承包合同》，并由惠某公司将涉案土地返还给某水产站。2018年7月9日，通州区人民法院做出民事判决书，认定本案诉争双方签订合同实际目的将设施农业用地用于工业开发违法了法律强制性规定，应予宣告无效。2018年9月14日，北京市第三中级人民法院判决认定合同应属无效。

2016年11月24日，惠某公司向本院提出诉讼请求：1、确认惠某公司与福某公司签订的《场院租赁协议》及三份《补充协议》于2016年10月11日解除。据2018年11月9日本院所做民事判决书，，确认惠某公司与福某公司签订的《场院租赁协议》及三份《补充协议》无效。

【律师观点】

张友伶律师主张，1、请求依法撤销宏某公司与惠某公司2016年10月27日签订的《场院租赁协议》；2、本案诉讼费由惠某公司承担。因我公司自2010年7月起一直承租位于通州区某乡某村部分场院用于生产经营，出租方为北京福某投资顾问有限公司，同时包括该场院在内的共计670亩场院是2010年6月由惠某公司出租给北京福某投资顾问有限公司的。

2016年10月27日，惠某公司谎称其已经与北京福某投资顾问有限公司解除了《场院租赁协议》，需要同我公司签订新的《场院租赁协议》，故我公司同惠某公司达成协议，继续承租原来的场院，但租金须付至惠某公司指定账户。后经我公司了解，惠某公司并未与北京福某投资顾问有限公司实际解除合同，该场院的实际使用权人依旧为北京福某投资顾问有限公司，惠某公司无权将该地块再行承租。惠某公司采取欺诈行为同我公司缔结《场院租赁协议》，严重违反《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定。

【法院判决】

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。根据本案查明的事实，涉案土地于2009年获得了《国有土地使用权证》后，确定了土地地类为设施农用地，使用权类型为划拨。福某公司在承租上述土地后，分别转租给宏某公司等石材经营商，并由石材经营商在涉案土地上建设了厂房用于石材经营，改变了涉案土地的用途，而宏某公司与惠某公司2016年10月27日签订的《场院租赁协议》仍然延续在涉案土地上建设了厂房用于石材经营的行为，只是对合同主体进行了变更，且惠某公司对于涉案土地被石材商用于石材经营的事宜知晓并径行向部分石材经营商收取租金。

综上，惠某公司与宏某公司的行为改变了涉案土地《国有土地使用权证》载明的土地用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途管理的强制性规定，合同应属无效。合同被确认无效后，应一并解决相应的法律后果问题，但因惠某公司坚持认为涉案合同有效，故本院不宜在本案中就涉案合同被确认无效后的法律后果问题进行裁判，双方当事人可另案解决。