房子买卖合同有必要找律师订吗，专业律师解答房产买卖过程中的七大经典问题是什么

国人对于拥有一套属于自己房屋的追求千百年来都未曾改变，在我国买房对于任何一个家庭而言都是头等大事。近些年来房屋价格波动巨大，对于绝大多数家庭而言，一套房屋可能需要两代人两个家庭的所有积蓄，更有甚者还会背负二十至三十年的贷款。因此，买房子过程中有一些法律问题作为购房人就必须清楚，只有这样才能维护自身合法权利。本期沪法小编特意邀请了承办过多起房产纠纷的专业律师为大家带来买房过程中最容易遇到问题的全方位解答，了解这些买房远离烦恼！

01定金和订金有何不一样？

律师解答：其实这个问题不止是买房会遇到的，在其他事务上我们也可能会遇到这个问题。首先定金是在《民法典》中有着明确约定的。《民法典》第五百八十六条中明确规定了定金是作为债权担保。同时民法典还规定了定金罚则，即交付定金的一方先违约的，则收取定金的一方可以不返还定金。收取定金一方先违约的则应当双倍返还定金于支付定金一方。定金在买卖合同中最为常见，在买卖合同中卖方不仅会要求买方预先支付一部分定金，同时还会约定违约金。若合同一方违约，守约方只能要求对方返还定金或违约金，不可两者都追究。通常情况下，合同违约金会大于定金数额，因为定金是不能超过合同总价的20%，超过的部分并不产生法律效力，无法主张双倍。订金并无法律效力，如果在合同中约定的是订金，则买方可向卖方要回，但不能主张双倍退还，只能主张已交付的数额，卖方无权拒绝。

02中介承诺的佣金与合同实际签订的佣金不一致，以哪个为准？

律师解答：虽然现在是互联网高度发达的社会，但是无论是租赁市场还是房屋买卖市场，房源无一不被房屋中介垄断。租客、购房者都必须通过中介才能找到合适的房源，导致当前中介费用越来越高。同时因为中介完全把控着市场房源信息导致买卖双方都必须和房屋中介签订合同。于是，我们会发现房屋中介经常会向购房者口头承诺佣金提点为多少，但购房者实际签订中介合同时会发现合同上的佣金提点与中介口头承诺的并不相同。若购房者询问多半会得到中介如下回答：“这是格式合同，没法改，等我们实际收的话就按照我跟你说的那个点。”多数购房者便会轻信中介的话签订合同。若事后针对房屋发生纠纷，中介便会要求购房者以合同签订的百分比支付中介费用。这里我建议大家可以采取两种做法来避免自己的损失。第一，录音。第二，则是在要求另外签订一个补充协议，完善中介合同上无法修改的购房佣金比例，同时在补充协议上注明中介合同中的佣金条款无效。

03哪些房屋信息是购房者必须告知的？

律师解答：在日常生活中，我们经常会碰见这么一种情形，购房者在与卖房者在中介处签订《房屋买卖合同》后，就被告知房屋一些信息，导致无法进行后续的网签备案等事宜，此时购房者便会可能因此惹上诉讼官司。那么此时购房者需要知道的是有哪些事项是中介应当告知的，没有告知的购房者可以以此违约的。中介房屋应当告知的信息有：房产抵押信息、房屋是否属于凶宅、房屋是否属于法拍房、房屋产证是否齐全，房屋是否涉诉等涉及房屋权利的信息是中介必须告知的事项。

04中介带看房屋签订合同后立即解除的，需要支付中介费么？

律师解答：需要适当给予一部分的。房地产居间服务的内容广泛，除了需提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括为买卖双方提供协助办理贷款、协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电、煤等费用结算等后续服务。换句话说，如果中介仅仅是履行了前期寻找房源，带看房屋，协助签订合同外并不能视为其完成了全部的中介服务，因此其并不能以此要求购房者支付全额中介费。同时因为中介实际上已经付出一部分努力，购房者若无特殊理由违约的仍需给付部分中介服务费用。

05购买二手房，房屋户口迁移的问题

律师解答：在购买二手房屋的过程中，基本上都会涉及到户口迁移的问题。一般来说，购房者也会与售房者就户口迁移的具体事项进行相关规定，但是一般会忽略就此事项单独约定违约金。而是笼统的涵盖在违约金条款中。实务中，若购房者仅以售房者户口未迁移的事项进行诉讼的，人民法院并不受理此类案件。此时的购房者应当就违约金和户口迁移的问题一起诉讼至人民法院。同时我们建议大家在购买二手房过程中可以就户口迁移的问题在合同中专门设置条款进行规定，如详细规定迁出期限，预留适当比例的房屋尾款，待户口迁出后予以支付的条款、违约相关问题。对于迟迟不将户口迁出的行为规定较高的违约金可以起到较好的震慑作用。若售房者迟延履行的，购房者可以就户口迁移和追究违约责任的事项共同诉讼至人民法院以维护自身合法权利。

06新房认购过程中的认筹金交付后，反悔了，还可以要回来么？

律师解答：对于诚意金和认筹金可以很肯定的告诉大家是可以要回来的。很多人不明白什么是诚意金或者认筹金，这个本质类似优惠券。开发商在前期筹措资金的过程中，会通过这种如交一抵一或交一抵几的营销方式进行预售房屋以筹措资金。其实本质上就如美团、饿了么这种平台上的商家优惠券。这种诚意金或者认筹金并无法律效力，若购房者一时冲动交付后，又反悔的，而开发商不予退款的，可以通过法律诉讼的方式要回。

07夫妻一方卖房，另一方并未签字的，房屋买卖合同有效么？

律师解答：具体情况具体分析。这种情况下一般认定是无效的。但是如果房屋产权证上写明的权利人只有售房的夫或妻的一方的，第三人不知道该房屋为夫妻共有财产的，此种情况下，第三人构成了善意第三人。《民法典》保护善意第三人的权利，这种情况下房屋买卖合同有效，善意第三人的权利会得到维护。相反，若是房屋产权证上载明的权利人为夫妻双方的，那么第三人就应当知道该房屋属于共有产权，不存在善意第三人的可能。此种情形下，若购房者仍然选择与夫妻一方签订合同的，该合同无效。主要原因是侵犯了共有产权的另外一人的合法权利。

在实际生活中，民商事案件中房屋买卖纠纷、租赁合同纠纷或中介合同纠纷占据了一小半。买房是每个家庭的重大资产投入，因此需要谨慎再谨慎。我们建议大家在购房过程中能够明白录音的重要性，学会录音。同时，也建议大家不要轻信任何人的话，要反复思量尤其是下笔签字更是需要注意再注意，不说落笔无悔，但一旦落笔意味着你所承担的权利义务即发生了改变。这这里，也提醒大家时刻记得保存与中介往来的相关书面、微信聊天记录等材料，一旦发生纠纷则可作为证据使用。

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