静安合同纠纷起诉找律师，疫情期间居住房屋租赁合同的相关问题有哪些

新冠疫情是否属于不可抗力？居住房屋租赁合同双方是否有权以此为由免责解除租赁合同？承租方是否可以要求减免或降低租金？

为了帮助大家全面了解疫情期间居住房屋租赁合同中可能涉及到的问题，并找到合法合理的解决方式，本期节目我们邀请到了上海海华永泰律师事务所的罗小星 律师，来聊聊疫情期间居住房屋租赁合同的相关问题。

本

期

嘉

宾

罗小星 律师

上海海华永泰律师事务所

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《民法典》第563条第一款第一项规定

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因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

相信大家对于上述这条规定并不陌生，但新冠疫情是否属于不可抗力？什么情况下适用这条规定？这些相关的细则却并不是很清楚，那么首先我们就来具体说说“不可抗力”。

什么是不可抗力？

根据《民法典》第180条规定：不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。如地震、火山等。

新冠疫情是否属于不可抗力？

新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，符合不可抗力的基本特征。2020年疫情期间，全国人大法工委表示，新冠肺炎疫情对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不可抗力。

新冠疫情及疫情防控是否就一定会导致合同目的无法实现？

需要根据个案具体情况进行具体分析确定。

需要考虑疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等等因素对合同履行的实际影响，另还需要综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系等因素。

因不可抗力不能履行合同的，是否可以免责？

《民法典》第590条规定

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当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，已减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

根据本条规定，主张不可抗力不能履行合同的，关于责任的承担有两种：一种是部分免责，一种是全部免责。具体是部分免责还是全部免责需要根据疫情及疫情防控措施的影响情况，疫情与合同不能履行之间的因果关系等案件具体情况分析确定。

相关案例分析

2022年3月中旬，王女士通过房产中介介绍与房东李先生签订了房屋租赁合同，租赁上海市静安区的一处住宅。双方约定租期为1年，自2022年4月1日起到2023年3月31日止，每月租金是6000元，付三押一。合同签订后，租客王女士向房东李先生支付了租金及押金共计24000元。

因为受新冠肺炎疫情影响，上海市实施封控措施，王女士身在南京，李先生自已居住在上海浦东，双方未能办理房屋交接手续，王女士未入住房屋。4月15日，王女士告知李先生要求解除房屋租赁合同，4月1日到15日的租金，她愿意承担，但是4月16日至6月30日期间的租金要求退还，另外押金也要求退还。

李先生认为，王女士没有权利单方面解除房屋租赁合同，应承担违约责任。合同签订后，虽然无法交接，无法入住，但是期间房屋空置所造成的损失不应当由其一个人负担。就此李先生愿意将剩余的租金退还给王女士，但是押金应该作为违约金归其所有，不同意退还。

双方就押金返还问题发生争议，王女士向法院提起诉讼要求退还押金6000元。

具体分析及结果

本案中，王女士与李先生虽然签订了房屋租赁合同，但是王女士因为受上海新冠疫情防控措施影响无法入住承租的房屋，且本次封控措施已持续了较长时间，客观上确实导致王女士无法实现占有、使用房屋的合同目的，故王女士有权根据上述法律规定要求解除房屋租赁合同。

除此之外，房屋租赁合同解除，客观上造成李先生房屋空置的损失，房屋空置损失该由谁承担呢？所以，损失的平衡承担问题也需要着重考虑。

经法官主持调解，最终双方各自让一步，李先生需退还王女士一半的押金3000元，另外，王女士应支付本人愿意承担的半个月租金。

协商解除合同中的注意事项

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协商解除合同首先需要及时与合同另一方进行沟通。通知解除合同的方式并不只能是书面通知，微信、电话、当面告知都是可以的，只要该信息让对方收到即可，但出于证据保留意识，我们建议最好还是采用留痕的方式。

疫情期间，无法寄送快递，微信通知记录也是可以作为证据使用的。

已入住的情况下，承租人能不能以疫情或者疫情防控措施为由主张减免疫情期间的房屋租金？

上海市高级人民法院制订了关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答中，有明确表示：

此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。

如果因出租人主动限制或者房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。但疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

相关案例分析

2019年7月，房主朱某与租客夏某签订《房屋租赁合同》，朱某将其房屋出租给夏某居住使用，租期是2年，到2021年7月，每月租金为5000元，付三押一，每期租金提前3日支付。逾期支付的，每逾期一日的，夏某应按照月租金的1%支付逾期付款违约金。房屋租赁合同签订后，夏某入住房屋。自2020年1月10日起，夏某因为疫情导致资金紧张，向朱某提出暂缓支付房屋租金。后双方解除了租赁合同，夏某于2021年1月10日将房屋交还给了朱某。

因为夏某拖欠一年租金未付，朱某向法院起诉，要求夏某支付一年的租金5万元，并支付逾期付款违约金99000元。夏某辩称，其是因为新冠疫情影响，导致其收入降低，故房租应予以相应减免，另约定的逾期付款违约金比例过高，要求法院降低。

具体分析及结果

法院认定，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。夏某实际入住了涉案房屋，应按合同约定支付房屋租金，其拖欠一年租金未付，应将租金6万元支付给李某。夏某抗辩因新冠疫情影响其收入，故要求降低房屋租金，这不符合法律规定及双方的合同约定，不应得到支持。但是，合同约定的逾期付款违约金标准显然过高，本院结合夏某迟延支付的金额、时间以及朱某的实际损失情况，酌情支付违约金5000元。最后法院判决夏某支付李某拖欠的租金6万元，并支付了逾期付款违约金5000元。

居住房屋与商用房屋的相关规定不同

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我们今天讲的是关于居住房屋的相关规定，如果是商业用房，相关规定与居住房屋是不同的，不能相互混同。

承租国有房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的，可以请求出租人按相关政策免除合理期限内的租金。即使承租的是非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入减少的，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付的，可以引导双方参照相关政策进行协商调解；协商调解不成的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情影响导致房屋无法正常使用的，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

此外，承租房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

疫情期间发生迟延履行的情况

当事人一方是否都可以用不可抗力作为免责事由呢？

不能一概而论。

需要考量疫情或者疫情防控措施对义务履行的具体影响，做出不同处理。且由主张不可抗力免责的一方承担相应的举证责任。

一般而言，对于非金钱债务的履行，例如货物买卖合同的出卖人因疫情或者疫情防控措施原因迟延复工、被采取隔离措施、政府征用等导致无法正常履行交货义务的，一般可以不可抗力为由主张免除或部分免除责任。

而对于金钱给付义务，由于现在支付的便利性，即使封控在家里，手机操作也可以完成付款义务，所以疫情或者疫情防控措施通常不会影响金钱债务的履行，一般就不能以不可抗力主张减轻或免除责任。

但涉及诸如应疫情防控滞留且不具备支付条件、因患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等特殊情况的，人民法院可结合具体情况，准确把握不可抗力作为免责事由的认定标准。

相关案例分析

2021年3月，原告某科技公司与被告某信息公司签订《服务合同》，原告科技公司向被告信息公司提供相关服务，被告向原告支付服务费用，其中最后一笔费用20万元应于2022年4月10日前付清，逾期付款的，每日按应付款项的千分之五支付逾期付款违约金。合同签订后，双方按约履行合同，就是最后的服务费20万元，被告未能按约支付。原告向法院提起诉讼，要求被告支付服务费20万元，并支付逾期付款违约金。

被告应诉，他认可这20万元的服务费，确实没有支付，但并非故意不付款，而是因为受到新冠肺炎疫情的管控影响，付款的优盾放在办公室，财务人员没有带回家，公司无法在约定的付款期限内完成财务支付流程，待复工后，就到办公室拿优盾，立即走财务支付流程，支付款项，这应属于不可抗力，故不同意支付逾期付款违约金。

具体分析及结果

经法官线上开庭，组织双方调解，达成了调解协议：被告支付原告服务费20万元，因当时无法确定上海的具体复工时间，故双方约定于2022年6月30日前付清所欠费用，被告无需支付原告逾期付款违约金，本案的相关诉讼费由被告承担。

一般来说，如果被告陈述的内容是属实，且有证据证明其所陈述的内容，被告虽然有逾期付款的行为，这应属于因疫情防控原因，不具备付款条件造成的，可适用不可抗力进行免责。