物业官司需要找哪方面专场的律师，2021民法典新规小区物业问题

【引言】

近两年，物业与业主之间的矛盾愈发激烈，物业的一系列操作无一不在挑战的业主的底线，服务差乱收费、光收钱不干事等等，有些物业为了催缴物业费甚至给业主停水、断电，可以说有些物业公司不仅没有给业主带来便利，甚至已经严重影响到了业主的正常生活。

虽然部分物业公司确实存在不少问题，但物业纠纷频发也不能全部归咎于物业公司，业主对于物业服务模式的了解不足也是其中一个重要的原因，今天就通过4个常见的物业问题来和大家说说物业服务到底是怎么回事，避免大家由于不了解物业服务而“吃大亏”。

【物业纠纷常见的4类问题】

1.开发商和物业签的合同对业主有效吗？

开发商和物业公司签订的属于《前期物业服务合同》，其目的是为了业主在选聘物业公司前保障小区的基础服务，是合法、有效的物业服务合同的一种，对业主也有法律约束力，业主可以通过选聘新的物业公司签订《物业服务合同》的方式来终止《前期物业服务合同》。

法律依据：《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

2.小区管理到底该听谁的？

小区管理应由业主决定，但小区事务琐碎繁多数业主无暇管理，物业公司也就应运而生，其本质上是由业主聘请来帮助管理小区的助手，而为了方便管理业主往往需要赋予物业一定的权力来处理日常事务。

并且随着社会的发展，现在越来越多的物业需要兼顾小区消防、治安、环保等一定的责任，从而也就间接地“拥有”了一定的权力。

法律依据：《民法典》第九百三十七条，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

3.房屋质量问题归不归物业管？

现在多数小区是由物业办理房屋交接手续，并且多数售楼处最后都变成了物业办公室，这就让大部分业主误认为物业公司和开发商之间是同一主体，然而实际上开发商和物业公司属于不同的机构，两者之间并不存在必然的联系。

所以房屋质量问题如果在保修期内应由开发商解决，如果超过保修期则应该根据《物业服务合同》的相关规定来决定是否归物业维修，一般整栋楼的水、电燃气主管道等整体问题属于物业服务范畴，而业主的个人房屋问题不属于物业服务范畴。

法律依据：《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

4.物业服务差能否拒交物业费？

物业服务差只是我们对物业服务不符合预期的一种说法，但实际上物业服务我们需要按照《物业服务合同》当中约定的服务质量来判定，不符合合同约定的质量标准则属于物业公司违约的情况，可以按照合同约定进行处理，如果没有约定则可以双方协商解决，协商不成业主可以以此为由拒交不符合质量标准的服务事项所对应的服务费。

但大多数业主往往抓住物业服务一项或几项问题，而选择拒交全部的物业费，这种做法不仅不符合法律规定，对于小区的物业服务也会产生不小的影响，慢慢的物业公司由于无法回收成本导致物业服务质量继续下降，从而陷入一种恶性循环当中。

法律依据：《民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

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文丨东友律师