法律常识

当前位置: 首页 > 法律常识

买商铺要找律师去吗,西班牙房产投资骗局

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-12-29 07:31:30

日前,北京的刘宏(化名)向新京报记者反映,5年前,他在北京某中介公司的协助下,买下一套西班牙巴塞罗那的商铺。双方约定,该中介公司负责将商铺在当地进行出租,每月向其返租金3146欧元。可是,时至今日,该中介公司所承诺的代管租金严重“缩水”,从每月3146欧元变为1300欧元。

对此,该中介公司的相关工作人对新京报记者称,目前,公司正在与刘宏进行协商解决。刘宏表示,中介将赔偿其部分款项。

那么,面对纷繁复杂的海外房地产市场,购房人如何规避风险?一旦遇到纠纷,购房人又该如何解决?

海外买房“被套”,房价“掺水”、租金缩水

回忆在海外买房的经过,刘宏告诉新京报记者,2017年3月,他和北京某中介公司签订合同,约定由该中介公司协助其购买位于西班牙巴塞罗那的房产。当时,该中介公司称,其在西班牙巴塞罗那有办事处,购房全程都有公司的中国人员给予语言支持。对此,他感觉很放心。

在该中介公司的安排下,2017年4月,刘宏前往巴塞罗那看房,选定一套商铺,总价52.5万欧元。这一商铺在该中介公司公众号和员工朋友圈均有推荐。刘宏回国后,分批向巴塞罗那当地开发商指定账号汇款,期间该中介公司也协助刘宏向开发商转账相当于40万元的购房款。

“买房之初,我和这家中介公司约定的是售后代管租赁模式,也就是说,中介公司负责将我买下的商铺在当地进行出租,每月向我返租金3146欧元。买房后,巴塞罗那当地开发商一直没有给我商铺原始租房合同。从租金明细来看,该中介公司宣传的每月3146欧元租金是包含房租增值税的,实际租金为每月2600欧元。到了2019年9月6日,这家中介公司突然通知我,商铺的租金是每月1300欧元。”刘宏如是说。

经过一番了解,刘宏认为自己“被套了”。据刘宏介绍,巴塞罗那当地开发商以“虚高租金”吸引购房人买下商铺。在他购房之初,该商铺并不是出租状态。他交了定金、决定购买商铺后,开发商临时从商铺持有者手中买下商铺,然后以高价转卖给了刘宏。“开发商购买商铺的总价为37万欧元,转手就以52.5万欧元的总价卖给我。后来,我从巴塞罗那当地房产中介机构了解到,相似位置和面积的商铺在网上的挂牌总价也就是20多万欧元。”

为了解此事发展情况,新京报记者多次与北京某中介公司相关负责人取得联系,对方回复称:“目前,公司正在与刘宏进行协商解决,具体情况还不能透露,会让刘宏进行回复。”

10月25日,刘宏向新京报记者反馈称:“这家北京的中介公司已经在近几天跟我见面交涉过,初步意见是赔付一部分钱。”

海外置业存风险,多种纠纷频现

多位业内人士向新京报记者介绍,从目前来看,海外房地产市场纷繁复杂,存在风险。对于中国购房人来说,在海外房地产市场,面对的是不同的国家、不同的语言,还有不同的法律体系、市场规则、风俗习惯等,非专业人士很难做到了解清楚。购房人稍有不慎,就会陷入意想不到的纠纷。

今年6月,有媒体报道,在国内多家知名中介机构的介绍下,北京、上海等地中国购房人购买日本丰臣商事株式会社的房地产项目,但随后发现丰臣商事株式会社当初承诺的投资收益无法兑现,产权无法过户。丰臣商事株式会社称,其自身陷入困境,资金链出现危机。

此外,购房人陈强(化名)为了能够取得西班牙的“绿卡”,通过一家中介公司进行海外置业。当时,这家中介公司答应他,只要在西班牙成功买房就能够顺利拿到“绿卡”。在该中介公司的指引下,陈强花了500多万元在西班牙买下一套房产。买房后,陈强以为可以踏踏实实地等着加入西班牙国籍,但很快他就发现并非如此。该中介机构告诉陈强,要想拿到永久居留权或者入籍,一定要在当地居住,永久居留要连续5年每年住满半年,而入籍则要连续住满10年。这对于需要在中国工作的陈强来说,根本做不到。

北京市国源律师事务所齐亚平律师表示:“目前,海外房地产市场确实比较复杂,常见的海外置业骗局有很多,比如买房移民陷阱、黑中介、地下钱庄骗局等。当听到一些机构要求购房人将超过50%的购房资金汇到自己的账户时就要警惕了,因为海外房产首次付款一般不会超过30%。”

业内:出现纠纷,购房人可以先追究国内中介机构责任

那么,中国购房人在海外置业如何防范风险呢?一旦遇到纠纷,购房人又该如何解决?

对此,中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江表示,在房地产市场上,有一些国内中介或代理公司,在海外了解一些项目的情况之后,抓住两地部分信息不透明的空间,在国内加价出售海外房产。因此,购房人在购买海外房产之前,要尽可能亲临现场进行多方位了解周边项目情况和价格。如果个人能力、时间等方面不允许,可以找专业经纪机构协助海外置业,但一定要从多方面对海外经纪机构进行了解,包括其经纪资质、以往交易是否有欺诈行为记录、有无经手过国外烂尾楼项目等记录信息。

在选择具体海外房产项目方面,资深海外经纪人金今认为,购房人了解项目所在国政策也是重要一环。比如,在有些国家,非当地人只能购买全新住宅,不能购买二手房,这就需要对当地情况进行细致了解,否则很容易被一些不法中介欺诈。此外,购房人还要注意有关银行贷款政策和当地的税率,有些国家对非居民外籍人士、本国人士要求缴纳的税款也是不同的。

“除上述注意事项之外,还要尽量确定所购海外项目是否为虚假项目。购房人可以通过卫星地图,查看项目是否已经建成或正在施工。同时,购房人还可以通过所购项目合作主体如所购项目的设计公司、承建商等进一步验证。”北京一位专业从事海外置业的工作人员如是说。

齐亚平表示,一般而言,海外纠纷维权的难度会比较大,购房人在整个海外置业过程中,务必要签订规范有效的合同,对支付条件、交房环节约定清晰,并留存好所有交易资料。一旦出现纠纷,购房人可以先追究国内中介机构责任。同时,购房人还要警惕,如果购房款是汇到中介或者代理公司账户,很难证明购房人跟国外开发商之间存在买卖合同等关系,这样也会对日后的海外维权带来很大的障碍。此外,齐亚平提醒,从事海外置业的机构,一定要如实披露海外项目情况,一旦出现问题,不仅会影响企业信誉产生民事纠纷,还有可能触犯国内外法律。

新京报记者 张建

编辑 武新 校对 柳宝庆

记者邮箱:zhangjian@bjnews.com.cn

相关文章