江门市找买房定金纠纷律师，房屋设计与样板房不一致 开发商应承担相关责任吗

精致的样板房，藏着不少的秘密。

如今的楼盘，样板房是不可少之物，包装修的楼盘需要样板房呈现交付标准，毛坯房更需要样板房，向购房者展示房屋装修之后的空间布局。简而言之，样板房是商品房的一个包装，也是购房者装修效果的参照实例。

不过，看起来精致美丽的样板房，里面藏着的门道不少。南都记者通过实地走访，采访行业人士，告诉市民怎样去看样板房，而目前样板房带给实际购房者的困惑，主要集中在货不对板，针对市场现状，住建部门又出台了哪些相应政策。

样板房该怎么看

目前，市场的样板房主要有两种，分别是实体样板房和临时样板房，这两种样板房都是精装修的，实体楼中设计的样板房，后面是可以直接出售，而临时样板房则是在售楼处附近临时搭建的，售楼处撤离后，样板房也随之拆除，简单来说，实体样板房更能展示楼盘的情况。

对于购房者来说，看样板房需要注意哪些方面呢？行业人士表示，一是注意样板房的灯光，也就是房屋的采光，一般样板房的灯光相对明亮，但是与购买者的实际房屋情况可能存在差别，这一点要了解。

二是看室内家具的布置和尺寸。房地产开发商为了让样板房的空间显得大一些，在家具选择上，尺寸可能会偏少，有些家具直接不用，比如说衣柜，房间的门等，一般都是直接忽略掉，但是这些家具实际生活中是离不开的；也就说要考虑到收纳空间，不能被样板房的家具迷惑了。

三是，非交房标准，所谓“非交房标准”，是指样板房中贴有“非交房标准”标签的家具或者装饰面不在交房标准内。一般毛坯交房的样板房展示，都会有特别提示告诉消费者，样板房的装修只是一种参考。

而精装交房的楼盘，样板房的展示就不仅是一种参考，而是房屋的交付标准的展示，商品房精装修逐渐成为一种集体发展趋势。楼盘一般会明确哪些是交楼标准，哪些是非交楼标准，购房者在参观时，要做到心中有数。

精装商品房的

样板房保留时间有规定

2017年9月，江门市住房和城乡建设局发布《关于加强新建商品住宅全装修管理的通知》指出，全装修住宅是指在住宅交付使用前，户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉饰完毕，给水排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位，厨房、卫生间等基本设施配置完备，满足基本使用功能，可直接入住的住宅。

推行新建商品住宅全装修必须坚持技术创新和可持续发展的原则，贯彻节能、节水、节材和环保方针，鼓励开发住宅装修新材料新部品，带动相关产业发展，提高效率，缩短工期，保证质量，降低造价。

新建商品住宅项目初始报建为全装修的，且在《建筑工程施工许可证》备注栏内注明装修内容的，给予认定为全装修住宅销售。

而另外两种情况不予认定为全装修住宅现售。一是新建商品住宅项目初始报建为毛坯房的，在办理预售许可时能提供商品住宅装修工程施工许可证的，给予认定为全装修住宅预售，不能提供或者补办的，不予认定为全装修住宅预售；二是新建商品住宅项目初始报建为毛坯房的，在办理现售备案前能提供包含装修工程的竣工验收备案证明的，给予认定为全装修住宅现售，不能提供或者补办的，不予认定为全装修住宅现售。

其中在“加强全装修新建商品住宅销售管理”提到：建设单位应在申办预售许可或现售备案前按照装修设计文件设置样板房及产品展示区，鼓励设置装修施工工艺展示。样板房要真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付标准参照，交付的装修质量和标准不能低于样板房标准。样板房保留的时间为全装修新建商品住宅项目交付之日起半年，或者自工程竣工验收备案之日起不少于1年，在此之前样板房不得交付使用。

全装修样板房信息公示有要求

2018年，江门市住房和城乡建设局在《新建商品房销售现场信息公示管理办法(征求意见稿)》提到，商品房装饰装修信息(本项仅适用于全装修销售新建商品住宅项目，同时在全装修样板房显著位置公示)：装饰装修标准(包括主要材料和设备的品牌、产地、规格以及数量等信息)；装饰装修部分的概算文件。

并且要求提供全装修样板房参观提示牌。如果项目存在全装修销售新建商品住宅，必须设立全装修样板房，并在销售现场设置提示牌，标注“本楼盘设有全装修样板房，参观请与销售人员联系”。

房屋装饰装修服务投诉仍是热点

中消协公布的2018年八大投诉热点中，其中之一就是“房屋装饰装修服务投诉”。南都记者通过江门市12345政府服务热线查询近年来江门市有关样板房投诉发现，有关样板房纠纷(精装交房的样板房)主要集中在货不对板，一是房屋设计有偏差，比如交房时，消费者发现飘窗和阳台的设计与样板房不符，楼层的高度不一样；二是装修的样式以及材料的选择与样板房不相符。

以下是南都记者在江门市12345政府服务热线官网上找到的一些具有代表性的有关样板房方面的纠纷案例。

纠纷案例

A阳台与样板房不符？原来是没有看清楚

去年11月份，有市民反映2016年在台山台城凤凰大道63号骏景湾豪庭样板房的前阳台左边有一道挡风墙，其购买了该处房屋，并要求按照样板房进行交楼，其于2018年10月30日收楼时发现没有了挡风墙，然后要求该处开发商补建但遭到拒绝，对此十分不满，表示宣传与实际不符，现要求开发商按照规划交楼。

随后，台山市住房和城乡建设局回复称，经了解，市民所购户型的报建施工图纸上确实没有挡风墙，是市民在看楼和收楼时疏忽所致，经督促协调，双方已就此协商一致，问题已解决。

同样是在台山，去年12月份，市民反映其购房时样板房显示台山台城舜德路152号奥园喜悦台某座402房的阳台是封闭式，但实际阳台是开放式，可以通过走廊的窗口进入室内。市民表示开发商出售货不对板的房屋，认为不合理。

对此，台山市住建局调查后回复，经了解，市民所购买的9座已通过竣工验收，已按照施工图要求完成了相应的建设工程，双方争议的焦点是装修方面的问题。经协调，双方已经完成初步共识，后续双方将进一步沟通，争取尽快解决问题。

B房屋设计与样板房不一致

2017年，有市民反映于3月14日到鹤山市新华城小区购买4B幢某单元，并支付1万元订金，然后发现，其观看过样板房有飘窗，且该处售房人员也承诺所有单元均有飘窗。但是市民于3月16日到其房屋查看，却发现没有飘窗，其认为该处售房人员故意误导消费者。

鹤山市住房和城乡建设局(市人民防空办公室)回复，购房人反映鹤山沙坪新华城销售存在隐瞒房屋情况，误导消费者，要求退还已缴交订金。

去年7月有市民投诉，其2011年在恩平市恩城购买的阳光新城别墅，发现与之前看的样板房完全不一致，阳台地面比房间高，厕所地面与房间地面高度也不相同。

恩平市住建局回复称，房屋设计与样板房不一致的问题，经工作人员调查，投诉人反映的情况属实，开发商应承担相关责任。要求开发商尽快采取措施为业主处理该问题。开发商表示愿意承担相应责任，对该房屋再作一次完全修复，不再补偿现金给业主自行维修，双方对此处理办法也达成一致意见。

C装修风格可私人定制？

市民反映2018年7月下旬，其支付30万元首付款购买新会会城今古洲惠康路9号方圆月岛首府某座1302单元，购买时销售人员表示房屋是精装房，装修风格可以根据业主的爱好进行私人定制。2月下旬，市民到该处确认装修风格时，销售人员却表示，住建局审批不通过，不可以私人定制装修风格，只能按样板房的标准进行装修。现市民认为该处开发商欺骗消费者，其认为不合理。

对此新会区住建局回复表示，据了解，市民和开发商双方已签订购房合同并交付首期款。在交易过程中产生的纠纷，请市民根据双方签订的商品房合同相关条款友好协商解决，或提交江门市仲裁委员会仲裁解决。

购房提醒

记住以下七点，拒绝忽悠

2018年，江门市住房和城乡建设局发布关于购买新建商品房的提示，在购买新建商品房前注意以下七个方面，以避免不必要的纠纷和风险。其中提到，商品房建筑面积、套内面积、分摊面积、共用部位的具体说明和装饰装修标准，以及关于相关设备标准的约定。

1确认有证，方可缴款。消费者要确认拟购商品房已取得《广东省商品房预售许可证》或《受理商品房现售备案通知书》。按照销售现场的销售许可查询提示牌内容，查询拟购买的房屋是否有《广东省商品房预售许可证》或《受理商品房现售备案通知书》。对未取得《广东省商品房预售许可证》或《受理商品房现售备案通知书》、超出预售许可或者现售备案范围的商品房，不要购买，也不要支付任何费用，包括“诚意金”、订金、定金等。

2既要可买，又要能买。消费者务必查阅商品房销售现场公示信息，并按照销售现场的提示牌内容了解商品房相关信息和江门市现行购房政策，确认符合自身需求的拟购房屋可售和能购买。

重点了解以下内容：一是江门市现行房地产市场调控、信贷和住房公积金等政策；二是商品房所属土地使用期限、所处位置和项目配套设施情况；三是商品房使用功能、权属范围、朝向、平面布局，及通风、采光和声环境；四是商品房所处状态是否可以销售；五是了解开发企业或代理销售中介机构宣称或标示的价格(包括优惠折扣前价格)是否超过物价主管部门批准的备案价，代收代办的收费项目、收费标准，以及中介服务项目、服务内容和收费标准；六是商品房建筑面积、套内面积、分摊面积、共用部位的具体说明和装饰装修标准，以及关于相关设备标准的约定；七是前期物业服务收费标准；八是核查开发企业委托销售的中介机构是否已经按照规定办理了房地产经纪机构备案；九是房地产开发企业的诚信口碑很重要，可查询市住建局网站首页“房地产开发企业诚信信息公示”栏及“信用中国”等网站，选择实力强、信用良好的开发企业，对您顺利入住新房有更好的保障。

3合同为准，拒绝忽悠。提醒消费者不要轻信广告宣传和口头承诺。项目建设有关信息以政府相关部门批准的文件、图纸为准，对开发企业或代理销售中介机构的广告宣传、销售人员口头承诺及售楼现场的沙盘、模型、样板房，需谨慎辨别。消费者有权要求在《商品房买卖合同》中约定开发企业或代理销售中介机构在销售商品房时发布的广告和宣传资料所明示的事项。未写进合同条款中的事项，不要轻信。

4权责清晰，明白签约。提醒消费者审慎签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同》和《补充协议》。在确认对即将签署的《商品房买卖合同》有足够的了解，并在清楚理解要签署的文件内容后，方可签署《商品房认购书》。特别注意订(定)金退还与不退还的具体办法、计价方式(包括优惠折扣方式及其条件)、付款方式及期限、面积差异处理方式、装饰装修标准、前期物业管理的约定、商品房交付条件及时间、违约责任划分等相关条款，并就《补充协议》的条款与开发企业进行充分沟通，慎重考虑后再行签订。

5款入专户，共同监管。若消费者购买的是预售商品房，其购房款(包括“诚意金”、订金、定金、首付款、按揭款等款项)须全部存入《广东省商品房预售许可证》上载明的预售款专用账户。消费者可通过核对缴款时，刷卡单上的商户号，是否跟《广东省商品房预售许可证》上的POS特约商户代码一致等方式，确认款项是否存入商品房预售款专用账户。

6依约交楼，验后收楼。消费者对所购商品房进行认真查验后再收楼。商品房已达到《商品房买卖合同》中约定的交付条件后，方可交付购房人使用。开发企业向您交付新建商品住宅时，应当提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。收楼时可要求开发企业出示建设工程竣工验收合格文件和房屋测绘报告(实测)。消费者在签署收楼相关文件前，有权进行房屋查验，如不符合约定交付条件或影响您正常使用，注意以书面形式告知开发企业，同时重新约定交楼时间。

7依法维权，欢迎举报。消费者与开发企业签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同》或者与代理销售中介机构签订《房地产经纪服务合同》后，您与开发企业或者代理销售中介机构形成民事合同关系，如消费者与开发企业或者代理销售中介机构发生纠纷，可以依据认购书、合同通过法律途径维护您的合法权益，所以，提醒消费者注意收存宣传资料、样板房实景图片等资料。如发现开发企业存在“未取得《广东省商品房预售许可证》或《受理商品房现售备案通知书》销售商品房”、“预售款未直接存入专用账户”、“未按规定在销售现场做好信息公示”、“将未经竣工验收合格的房屋交付使用”、“委托未按照规定办理房地产经纪机构备案的中介机构销售房屋”等违法违规行为，可以向住房城乡建设主管部门举报。

采写：南都记者严亮