静安土地征收纠纷律师哪里找，静安拆迁律师

作者：雷敬祺，北京盈科（上海）律师事务所律师

2019年11月，上海高院民事审判庭在静安区法院召开房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会。2020年3月25日，上海市高级人民法院以沪高法民[2020]4号会议纪要文件形式正式下发上海市各区人民法院参照执行。

研讨会共讨论了五大问题19个小问题，头条号“旧改征收律师”团队根据实务经验分别解析如下：

1.【同住人他处有房的认定】2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若千问题的解答》指出，作为征收补偿对象的公房同住人，是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。如何认定“他处有房”?

关于征收补偿对象的同住人范围仍应按照上述执法意见确定。为鼓励居住因难的人通过自己努力改善居住条件，这里的“其他住房”应限定为福利性质的房屋，公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。

职工向工作单位承租单位职工宿舍，虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系。职工一般不办理公房调配手续，也没有取得公房租賃凭证，故一般不应视为“他处有房”。公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。

头条号“旧改征收律师”解析:

（1）同住人认定中“他处有房”特指他处有福利性质的房屋，他处购买的商品房不属于他处有房；

(2）职工宿舍如果没有公房调配手续也没有公房租赁凭证，一般不视为他处有房；

(3）私房征收分得的安置房原则上不属于“他处有房”，但私房征收是按照“数人头”政策安置或被认定为托底保障对象的除外。

2.【未成年时受配公房的性质】在对公有住房的成年同住人进行认定时，如果该当事人在未成年时曾与其父母共同受配过公房，是否属于 “他处有房”？

实践中，有的当事人在未成年时曾与父母共同受配过公有住房(甲房)，在成年后又分得另外一套公房(乙房)，在确定乙房同住人范围时，该当事人是否会因为曾经受配甲房而被认定为“他处有房”存在一定争议。会议倾向性意见认为，未成年人与父母共同受配公房时，未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利，而是附随于父母的居住利益，故原则上不属于他处有房，不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。

头条号“旧改征收律师”解析:

(1）本条规定处理方式与之前不同；

(2）本次会议认为未成年人与父母共同受配公房，原则上不属于他处有房。

3.【同住人居住困难的认定标准】公房同住人他处有房但居住困难的，仍属于征收补偿对象。如何认定“居住困难”?

对于“居住困难”的认定，既要尽可能确定统一的标准，又要充分考虑公有住房分配政策的历史沿革。“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策

所规定“居住困难”的面积标准。

头条号“旧改征收律师”解析:

(1）他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准可认定为“居住困难”；

(2）法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策，目前实务中参照人均居住面积7平方米比较多。

4.【空挂户口人员的补偿利益】户口空挂在被征收的公有住房的非同住人起诉要求分割征收补偿利益，应如何处理?

空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋既无产权利益，亦无居住利益，一般不属于征收补偿安置对象，原则上不能分得安置房。

如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的，可以适当给予货币补偿。补偿款的数额可以参考因人口因素而增加补偿价值予以酌定。需要注意的是，确定空挂户口人员系配房考虑对象必须有明确依据，不能按政策推定，而应当由征收单位出具加盖公章的情沅说明。

头条号“旧改征收律师”解析:

(1）空挂户口人员一般无权主张分割征收利益，原则上不能分得安置房；

(2）但在征收补偿安置时考虑户籍因素而增加补偿价值的，法院可以参考因人口因素而增加补偿价值予以酌定；

(3）若空挂户口人员主张安置房屋份额，需要由征收单位出具加盖公章的情沅说明。

5.【次承租人的利益主张】公房承租人在征收之前将房屋出租给案外人使用或者经营的，房屋的实际使用人(次承租人)能否参与征收补偿利益分割?

实践中，有的公房承租人在征收之前将房屋出租给案外人使用或者经营，次承租人要求以征收对象身份参与征收补偿利益分割。处理此类纠纷时，要区分征收补偿法律关系与一般的房屋租赁合同关系。2012年《国有土地房屋征收与补偿条例》实施后，一般租赁合同的承租人不再是征收补偿法律关系中的被安置人，因征收导致租赁合同无法继续履行的，属于一般租赁合同纠纷，依照租赁合同的相关法律规定处理。关于征收补偿关系与房屋租赁关系的协调处理，仍参照2014年第四季度民庭庭长例会研讨纪要执行。

头条号“旧改征收律师”解析:

(1）次承租人不属于征收补偿法律关系的被安置人，应该按照房屋租赁合同关系处理；

（2）参照2014年第四季度民庭庭长例会研讨纪要倾向性意见认为，承租期间，房屋被列入征收范围的，一般涉及两个法律关系，即征收补偿关系和房屋租赁关系。若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及动拆迁事宜有约定的，则应按其约定进行处理。若房屋租赁合同未有约定，则宜先处理征收补偿关系。因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着密切关系，若出租人在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同，则承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定，不利于保障承租人的合法权益。故此类租赁合同纠纷案件，宜待征收补偿协议签订后再行处理。在征收补偿问题尚未得到解除之前，若出租人提出解除租赁合同的，人民法院应裁定驳回起诉，但符合合同解除权的除外。

6.【房屋使用人的利益保护】当事人是否可以依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条“被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人”的规定主张其为被安置人并要求分割征收补偿利益?

在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。因此，征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。

头条号“旧改征收律师”解析:

（1）本条规定处理方式与之前不同，该条规定实务中存在较大争议；

（2）本次会议认为私房产权人才是被安置人，房屋实际使用人除非被征收部门认定为安置人（居住困难人口），否则不属于征收法律关系主体。房屋实际使用人原房屋居住使用关系平移至安置房屋。房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张；

(3）我们认为“居住困难”的房屋实际使用人仍可主张分割征收补偿利益。理由如下：

(a）“细则”第44条明确规定被征收人应当负责安置房屋使用人；

(b）实务中，如果居住困难户托底保障金额（折算单价×居住困难户人数×22平方米）小于房屋价值补偿款（三块砖），则该户不会做居住困难人口认定，假设该户户口人数较少或者大部分其他在册户口人员不符合居住困难人口认定条件，会导致居住困难的房屋实际使用人也无法被认定为托底保障对象；

(c）私房产权人如果选择货币安置，原房屋居住使用关系无法平移至安置房屋，且既然双方已经诉讼，已经矛盾激烈无法共同居住，其合法居住利益应当予以分割出来。

7.【征收补偿协议效力】私有房屋的部分产权人在房屋征收时已经死亡，部分继承人与征收单位签订征收补偿协议，未在补偿协议上签名的继承人主张其未能取得足额补偿，应如何处理?

在私有房屋征收中，很多情况系由家庭代表而非全体征收被安置人与征收单位签订征收补尝协议，嗣后有的被安置人认为其未参与征收补偿协议签订且未取得足额补偿，遂引发纠纷。此类纠纷系对征收补偿协议不服，不属于征收补偿利益分割纠纷，宜先行解决征收补偿协议效力问题，应为行政协议案件，在行政诉讼中予以解决。在先行解决征收补偿协议效力的情况下，再处理内部分割问题。

若被安置人对部分产权人与征收单位签订的征收补偿协议没有异议的，民事审判应依法予以处理。

头条号“旧改征收律师”解析:

(1）对“大蛋糕”有异议，是行政协议案件，应在行政诉讼中予以解决；

（2）对“大蛋糕”没有异议，属于民事共有纠纷案件，法院可以在民事案件当中处理。

8.【被安置人的证明】有的被征收私有房屋因历史原因仅有临时土地证，征收单位与被安置人代表签订补偿协议，没有明确被安置人范围，临时土地证记載的人员能否据此主张是被安置人?

虽然临时士地证并非不动产权利的登记凭证，但可表明持证人使用该土地曾获得相关部门认可。基于城市房屋房地合一的原则，一般可采信临时土地证登记的权利主体。但当事人有证据证明临时土地证记载的权利人与真实权利人不一致的除外。

头条号“旧改征收律师”解析:

（1）临时士地证一般可以作为权利主体的证据；

(2）有其他证据证明临时土地证记载的权利人与真实权利人不一致的除外。

9.【特定补偿项目的归属】农村宅基地房屋征收中，部分补偿项目有特定的指向或者与被安置人的特殊身份有关，对于该部分补偿款应该如何确定归属?

农村宅基地房屋征收中，部分补偿项目有特定的指向或者与被安置人的特殊身份有关。例如给予与其他被安置人存在亲属关系但并非集体经济组织成员的人员一定的补偿，又如给予身患重大疾病的被安置人一定金额的额外补偿。对于这类基于特定身份取得的补偿利益，可参照2011年《动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述》第七条“关于各类补贴、奖励款”分割意见处理，原则上归该特定身份人员所有，但是当事人另有特别约定的除外。

头条号“旧改征收律师”解析:

（1）特定补偿项目补偿款归属该特定对象所有；

(2）当事人另有特别约定的除外。

10.【独生子女补偿利益归属】独生子女在宅基地征收中因独生子女身份而获得増加的补偿利益归谁所有?

征收补偿中，因独生子女身份而获得增加的补偿利益，不能当然认为皆归该独生子女享有。独生子女身份的取得系由于其父母响应国家计划生育政策，而国家有关计划生育的政策性奖励的对象一般系独生子女的父母而非独生子女。在宅基地征收补偿中，基于独生子女身份而增加的补偿利益，并非独生子女的贡献或者劳动所得。对于该部分增加的补偿利益归属，被安置人之间有约定的，按照约定处理；没有约定的，原则上归独生子女的父母和独生子女共有。

头条号“旧改征收律师”解析:

（1）基于独生子女身份而增加的补偿利益原则上归独生子女的父母和独生子女共有；

(2）被安置人之间有约定的，按照约定处理。

11.【安置房的购买权利继承问题】如果居住在被征收房屋內的被安置人在签订征收补偿安置协议之后、安置利益分割之前死亡，其继承人能否享有被继承人本可享有的优先购买安置房的权利?

在安置补偿对象人数较多，但可以分割或者购买的安置房数量有限的情况下，存在哪些被安置人有权优先购买安置房的问题。2011年《动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述》中，多数意见认为安置房应优先用于保障在被征收房屋内实际居住的被安置人。

实践中，有的法院提出，如果居住在被征收房屋内的被安置人在签订征收补偿安置协议之后、安置利益分割之前死亡，其继承人能否享有被继承人本可享有的优先购买安置房的权利存在争议。鉴于被安置人死亡的，即已不存在实际居住的事实，其继承人可以继承被继承人的征收补偿利益，但是被继承人基于其居住事实而享有的优先购买安置房的权利不能继承。

头条号“旧改征收律师”解析:

（1）安置房应优先用于保障在被征收房屋内实际居住的被安置人；

（2）被安置人在签订征收补偿安置协议之后、安置利益分割之前死亡，其继承人可以继承被继承人的征收补偿利益，但优先购买安置房的权利不能继承；

(3）我们认为，法院应当考虑被继承人可优先购买安置房的市场价值来确定被继承人的征收补偿利益。

12.【家庭内部协议的性质和效力】家庭成员在征收之前就征收补偿利益的分割以家庭内部协议的方式预先作出约定，对于此类协议的性质和效力应如何认定?

家事纠纷有人身依附性和家庭伦理性特征，家庭成员之间关于征收补偿利益分割事宜所达成协议的性质为家庭共有财产分割，内含家庭成员对家事问题、财产问题等的妥协和让步。家庭成员对于财产的处分与赠与不同，不宜按任意撤销权之规定处理，法院应尊重家庭成员之间的合意。如果协议仅有部分被安置人签字的，要结合协议签订的背景、协议内容、签字方是否有代理权等因素综合判断协议是否为全体被安置人的共同意思表示。

头条号“旧改征收律师”解析:

（1）家庭成员对征收补偿利益的分割协议法院一般应当尊重；

(2）仅有部分安置人签字的，要综合判断，如果没有损害其他权利人利益，一般对签字人之间具有约束力。

13.【违法改扩建部分的征收补偿利益归属】对有证房屋进行改扩建(改扩建部分未办理合法建造手续)，后房屋整体纳入征收范围，对于改扩建部分的征收补偿利益应如何分割?

违法建筑原则上不受法律保护，但在一些特殊情况下考虑到历史因素，征收补偿时可能给予违法建筑一定补偿。对于该部分补偿款的归属，原则上产权人对产证上的建筑面积享有产权，对违法建筑的权利，应综合考虑建筑物的出资建造、占有使用等情况子以处理。但当事人就该部分补偿利益另有约定的，应优先适用当事人之间的特别约定。

实践中需要注意的是，改扩建方提出征收补偿利益分割的前提是已经被列为征收补偿的被安置人。如果改扩建方并非被安置人，则只能依据与被安置人形成的其他法律关系(如租赁等)提出主张，不能基于征收补偿利益分割法律关系提出主张。

头条号“旧改征收律师”解析:

（1）违法建筑在征收中获得的补偿，应综合考虑建筑物的出资建造、占有使用等情况子以处理。

(2）违法建筑改扩建方并非被安置人的，应另案处理。

14.【尚未实际取得安置房的买卖合同效力】被安置人在尚未实际取得安置房的情况下即与他人签订安置房买卖合同，将安置房予以出售，对于这类买卖合同的效力，应如何认定?

对于合同效力的认定，应严格遵循《民法总则》的规定，除非具有法律规定的无效情形，不轻易否定合同效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律间题的解释》第三条规定，被安置人在尚未实际取得安置房的情况下，即未取得标的物的所有权，其所签订安置买卖房屋的协议不因此而认定无效。要严格区分合同效力与合同履行，合同无法履行，不影响合同效力。当事人就合同履行产生争议的，按照约定或法律规定进行处理。

头条号“旧改征收律师”解析:

（1）被安置人在尚未实际取得安置房的情况下即与他人签订安置房买卖合同，一般应认定为合同有效；

(2）当事人就合同履行产生争议的，按照约定或法律规定进行处理。

15.【案件管辖】因征收或者协议拆迁补偿安置利益分割产生的纠纷如何确定管辖法院?

鉴于征收补偿款及安置房屋系针对被征收房屋的补偿，若因涉及多名被告或多套安置房分布在不同辖区，分别由不同法院管辖易引发案件挑法标准不统一，且征收利益分割往往涉及不同地区征收补偿政策的实施。为便于当事人诉讼，便于法院审理此类征收补偿利益分割案件时的事实调查与处理标准的统一，此类案件一般由被征收房屋所在地的法院进行管辖为宜。2014年第四季度全市法院民庭庭长例会曾就上述问题进行讨论，倾向性意见也是由被征收房屋所在地法院管辖。此类征收补偿利益分割案件的管辖，继续按2014年第四李度民庭庭长例会研讨纪要精神执行。

头条号“旧改征收律师”解析:

因征收或者协议拆迁补偿安置利益分割产生的纠纷一般由被征收房屋所在地的法院进行管辖

16.【安置房屋分割的受理问题】安置房屋尚未确定，当事人起诉要求分割安置房屋的，人民法院是否受理?

当事人起诉要求分割安置房屋，其法律性质是不动产物权的分割。在安置房屋尚未确定的情況下，当事人将来可能获得的房屋实际面积、位置等尚处于不确定状杰，法院不宜进行确权和分割，可裁定不予受理或者驳回起诉，但应告知当事人在安置房屋确定后再行主张。安置房是否确定，应根据《物权法》第九条“不动产物权的设立经依法登记发生效力”的规定，原则上以不动产初始登记为判断标准。

但是实务中，有的安置房屋已经建成，甚至已经完成实物交付。对于由于特殊原因(如开发商未缴纳相关费用、建设过程中改变规划等)，房屋长期无法办理初始登记，若对此类房屋不予分割，则会导致家庭共有利益悬置，不利于保护无过错的被安置人，因此对于此类特殊情况的安置房屋可以予以分割。但由于不动产物权尚未登记，法院在处理时不宜作确权分割，而应作房屋购买处理，判决一般采用XX房屋由XX当事人购买的表述。

头条号“旧改征收律师”解析:

（1）安置房屋尚未确定，当事人起诉要求分割安置房屋，可裁定不予受理或者驳回起诉，但应告知当事人在安置房屋确定后再行主张；

（2）安置房是否确定，原则上以不动产初始登记为判断标准，也就是大产证已经办理出来；

(3）安置房屋已经建成，但由于特殊情况无法办理初始登记，可以予以分割，判决一般采用XX房屋由XX当事人购买的表述。

17.【仅要求分割货币补偿款的处理问题】动迁安置补偿既有房屋又有货币，安置房屋分配尚不具备条件，当事人仅起诉要求分割货币部分的，人民法院是否处理?

征收补偿利益的分割所把握的原则应该是有利于被安置人利益的整体平衡，有利于减少当事人诉累，因此原则上应当整体分割。特别是征收补偿款预扣在征收部门用于购置安置房等情的，应参照2007年《上海市高级人民法院关于审理宅基地房屋纠纷若干间题的意见(试行)》第四条意见执行，货币补偿部分暂不作处理。

但是实务中也存在一些特殊情况，例如由于被安置人无法就补偿款分割达成一致而暂扣在征收部门，或者是补偿款已经实际下发，被安置人各方矛盾激烈且实际占有货币一方存在转移或者挥霍货币补偿款可能的。对此，人民法院可以受理，并就货币补偿款部分先行分割。

头条号“旧改征收律师”解析:

（1）动迁安置补偿既有房屋又有货币，安置房屋分配尚不具备条件，货币补偿部分暂不作处理；

(2）但补偿款被暂扣在征收部门或补偿款已经实际下发导致矛盾激烈等特殊情况的，人民法院可以就货币补偿款部分先行分割。

18.【动迁利益分割与遗产继承】部分被安置人死亡的，在处理安置补偿利益分割案件中是否需要就遗产继承一并处理?

实践中，如果部分被安置人死亡，当事人往往要求在征收补偿利益分割案件中就死亡被安置人补偿利益的继承问题一并子以处理。为尽可能减少当事人诉累、一次性解决纠纷，应按照2011年《动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述》第三条的意见执行，遗产继承问题原则上应并处理。但是，如果死亡的被安置人除安置补偿利益外还有其他遗产，其继承人要求与其他遗产一并处理的，或一并处理涉及案件情况复杂、程序环节众多等情况，可在在安置补偿分割案件中只明确涉及房屋征收补偿利益的遗产范围。继承人之间的继承问题另案诉讼解决。

头条号“旧改征收律师”解析:

（1）如果部分被安置人死亡，征收补偿利益分割和继承问题法院应一次性处理。

(2）但如果死亡的被安置人除安置补偿利益外还有其他遗产，一般在安置补偿分割案件中只明确涉及房屋征收补偿利益的遗产范围，继承人之间的继承问题另案诉讼解决。

19.【案件受理费】安置补偿利益分割案件如何确定案件受理费计算基数?

对于征收补偿利益分割案件受理费的计算，实践中有不同做法。有的法院按照征收补偿协议确定的全部补偿金额作为计算基数，有的法院按原告诉请主张可以分得的补偿金额作为计算基数，有的法院按照需要分割的安置房屋起诉时的市场价作为计算基数。会议认为，案件受理费的计算标准应予统一，考虑到此类案件的性质系征收补偿利益分割，故倾向于按照征收补偿协议确定的全部补偿金额作为案件受理费的计算基数。

头条号“旧改征收律师”解析:

征收补偿利益分割案件受理费的计算，法院一般按照征收补偿协议确定的全部补偿金额作为案件受理费的计算基数。

（转载需注明来自头条号“旧改征收律师”。）