找律师见证卖房子多少钱，拍卖房评估价是起拍价吗

央广网北京8月25日消息（记者李行健）估价上千万的房源在法拍平台上“一元起拍”，系统页面竟然显示“成交”。不过记者了解到，负责标的物拍卖的法院，最终宣布交易无效。近几年网络法拍房兴起，增加了交易透明度，也吸引了不少流量。即使是涉刑的法拍房，由于其低于市场价格的成交价，也常常引来争抢。而“一元起拍”，更是大大降低了参与竞价的门槛。法拍房“一元起拍”究竟是投资者的机会，还是拍卖机构的噱头？投资者需要警惕那些风险？

浙江杭州某写字楼的一处房源近日在某拍卖平台上竞拍。甲级写字楼、全玻璃幕外墙，该房源评估价约为1523万元。在一天的竞拍时间里，平台共吸引了超过13000次围观，但仅有两人报名，出价一次，出价金额为一元。其网络竞价成功确认书显示，用户彭某某在项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格为一元，处置单位为甘肃省兰州市中级人民法院。

兰州市中院负责该法拍房的法官在接受媒体采访时表示，一元的竞拍价并不会真的成交，司法拍卖最终很可能做流拍处理。拍卖公告中也有一段红字“特别提示”写明，“本次拍卖为设有保留价的增价拍卖方式，最终竞价达不到保留价1178万元则不成交”。

浙江某拍卖机构经理告诉记者，即便没有保留价，也极少出现“一元成交”的情况。“这种比例比较小，一般不会有，因为怎么样都会有人参与，一块钱（起拍）都有人参加，但是最终多少钱成交不知道，我跟你说的是实话。”

某拍卖平台客服也表示，所谓“一元起拍”，其实更多是为了吸引流量，一元即成交的极端案例基本不可能出现。

拍卖平台客服说：“一般法院设置这种一元起拍，就是为了增加它的曝光率，设置提醒的人会更多，参加报名的人相应增加，所以竞价就会比较激烈。因为如果是一元，可能每个人看到标的都想去报名，参加一下，会有更多人去竞价参拍，但后续的价格不是我们决定，要看最后的成交价格要到多少。”

记者搜索多家拍卖平台发现，不少“一元起拍”法拍房源的简介下，还会有关于房产性质、交易说明等特殊“标签”。比如，深圳福田区某三室两厅的房源，房屋评估价超过350万，拍卖平台显示已有6300多次围观，400人设置竞拍提醒。不过房屋公告中还有一行红色的小字注明——“本次拍卖为标的物房产的长期使用权”“由竞买人自行核实并自行承担可能存在的法律风险”。

深圳某负责该房源的拍卖机构经理告诉记者，该房源实际为“小产权”房，但风险背后的所谓收益也很可观，甚至还可能拿到拆迁补偿款。“这套房是以前城中村的自建房，我们负责交房，买回来可以自用，也可对外出租、转卖，遇到征地拆迁补偿款归买家所有，我们有转让协议可以注明，有律师见证，不用担心。周边房价贵，10多万一平米，区别是（那些是）有红本的，但是这个没有红本。过几年估计会拆，到时候你就发财了。”

不过，深圳某长期代理不良资产处置业务的律师提醒，这样的如意算盘，却很可能是黄粱一梦。所谓的“长期使用权”合同，实际暗藏风险。

律师表示：“使用权都不是，只是一个合同权益。小产权是原来的业主村委会拿出来卖的，村里面也仅有使用权没有产权证，办不了证，买的是一个合同，合同里面享有权益。但是这个合同它可以卖很多次，不说别的坑，就一个合同可以卖几次，根本查不到，目的就是把你的钱套过来。”

这名律师强调，一般而言，法拍房屋已经走完法律程序，但实践中，竞拍后也可能遇到执行难等意想不到的问题。“法拍毕竟经过法院的审理，通过法院执行程序也不排除有坑，因为法院也不是万能的，也有些事情做不到。（法拍房）理论上是这么个概念，但实际能不能拿到、拿到能不能使用，这都得画个问号。”

法拍房，这个许多人曾经觉得陌生的词汇，在近几年突然流行起来。几大法拍房平台公布的数据显示，市场上的法拍房存量越来越多。“一元起拍”的标的房屋也吸引着投资者的目光。

“一元起拍”的规则最早出自2020年6月浙江省高级人民法院印发的《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》，其第八条规定：刑事涉案财物网络拍卖不限制竞买人数量，以拍定为原则，实行1元起拍，价高者得的竞价规则。不过，虽然理论上是“一元起拍”，但大多数法拍房最终都以接近二手房市场价的价格成交。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“一元起拍”只是一些拍卖机构吸引购房者的手段，要注意其背后是否有其他猫腻和负债，防范认购后背负了新的成本。

严跃进表示：“房子一元起拍，还是具有炒作噱头的。从这个角度来讲，有一定营销成分，如果类似情况只是其中个别案例，倒谈不上对市场产生多大影响，但如果中间出现炒作猫腻，司法拍卖房价格过低，从房地产秩序稳定角度来讲，这种炒作需要进行管控，司法拍卖房的一些中介也要进行规范。”

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池分析，随着互联网发展，法拍房市场逐渐走向透明，与以往相比，拍卖价与市场价将会越来越接近。对投资者而言，不能盲目地为了“捡漏”，而忽视风险。

赵秀池指出：“原来信息不透明，把法拍房（价格）压得特别低，现在因为网站信息公开透明了，大家可以掌握更多，这样就让法拍房跟市场价更接近，不会像原来那样偏离市场价，压价太狠，对于那些债务人其实很不公平。法拍房也是解决民生问题的一个渠道，因为比正常渠道买房要便宜，虽然低于市场价，但是有一定风险。既然是法拍房，一般背后都有债务纠纷，这是要十分注意的。”