近日，网上爆料的明星谢娜、张杰购买上海6000万豪宅“跳单”事件闹得沸沸扬扬。

据一位化名为H的房产中介称，他曾在2019年6月21日和22日两次带领谢娜、张杰去看房，当时他们以不喜欢为由并未购买。但H后来发现，二人是跳过了他，私下联系房东购买了该房源。此后他还受到了对方律师威胁。

他称将考虑起诉谢娜与张杰，以法律手段维权。但同时也透露，当初基于信任、考虑到对方是名人，并没有签署过经纪合同。

目前，谢娜、张杰方的律师发表声明称对方捏造事实，已涉嫌造谣诽谤，侵犯当事人合法权益。律师已接受委托提请进入司法程序流程，并对该事件、涉事人及相关社交账号和平台保留其他法律追究的权利。

据双方信息，谢娜、张杰二人看中的房子面积为341.77平方米，售价为6200万元。如果按照常规的市场佣金比例，即房屋成交价2%来计算，原本需支付中介费约124万元左右。

虽然事件尚无定论，但买房“跳单”以逃避中介费的行为也引发了网友热议。

有人认为中介带人看房确实付出了劳动，理应获取报酬；有人则认为张杰谢娜只是“货比三家”、选择了性价比更高的中介，算不上跳单和违约。

那么，“跳单”是否违法，如何认定？买房时“货比三家”式选中介是否算是违约？

什么是“跳单”？

所谓“跳单”，是中介行业的行话，是指买方接受中介的服务后，绕开中介、与卖方直接完成交易的行为。

在房屋中介行业，当房屋买卖双方都接受了中介带看房屋、价格磋商等服务，最终却没有通过该中介签订正式房屋买卖合同，并支付其佣金，就会被认为是“跳单”。

“跳单”是否违法？

我国法律中，并没有对“跳单”行为作明确定义。

但是在2021年1月1日起施行的《民法典》中，第965条新增了中介合同法条，明确规定买方在接受中介提供的服务或是通过其得到交易机会后，越过中介直接与卖方签订合同的，也应当向中介支付报酬。

该规定就是为了防止买方利用中介公司提供的房源信息，却“跳”过中介公司购买房屋。

如果遇到此类买方违约、拒不支付中介费的情况，中介可以保留相关证据，进行起诉，维护自己的合法权益。

相关法条：

《民法典》第961条　中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

《民法典》第965条　委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

违约“跳单”如何认定？

中介人起诉委托人违约“跳单”，要求其承担违约责任，这是常见的居间合同纠纷类型。

而法院对于此类违约行为的认定，主要考虑中介人是否为委托人提供了居间服务，以及委托人是否利用了中介服务达成交易。

• 购房人或卖房人与房产中介人签署了看房确认书、委托购房或卖房协议
• 房产中介人按照签订的协议，履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务
• 购房人越过中介人直接与卖房人签订交易合同，不支付中介人相应报酬

因此，该中介人对房源的委托权限是独家代理还是非独家代理，也是考量委托人是否“跳单”的关键。

在中介人独家代理的情况下，如果委托人完全是利用了该中介人提供的信息才了解到该房源、得到联系卖房人的机会等，则可以认为是利用了中介服务达成交易。

但如果该中介人并非是独家代理，委托人能够从其他渠道获得信息，例如跟随其他中介人看了同一房屋，那么则较难认定其交易是利用了该中介人的房源信息。

此外，如果中介带人看房、但未签订书面《看房确认书》等书面文件，或者已签订的书面文件中并没有限制购房人交易的条款，那么如果遭遇“跳单”情况，中介主张赔偿难度会比较大。

买房选中介“货比三家”违约吗？

不过，房屋交易市场上，独家代理房源的情况仍然比较少见。

为了增加交易机会，卖方通常会将同一房源提供给多个中介公司挂牌出售。而买方跟着不同的中介看房，也有可能会看到同一房源。

那么，如果买方是“货比三家”式看房买房、最终选择了其中一位中介，通过他与卖方签订交易合同，构成违约吗？

根据《民法典》规定，委托人绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。而其中的“直接订立合同”，指的是房屋买卖双方直接交易，不通过任何一家中介。

但是，交易市场上情况复杂，买方有权对多家中介的实力、收费标准等进行比较，选择报价低、服务好的中介公司来促成交易。

此时买家“货比三家”是合法的，并不会对未被选择的中介构成“跳单”违约。

相关案例：

《最高人民法院指导性案例》1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

关键词：民事、居间合同、二手房买卖、违约

基本案情：被告陶某及其家人分别通过某房地产经纪公司、某房地产顾问公司、中原公司三家中介公司了解了该房源，并与中原公司签订了《房地产求购确认书》。最后，陶某在某房地产顾问公司的居间下与卖方签订了房屋买卖合同，并向该公司支付佣金。中原公司因此起诉陶某，认为其违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为。

法院认为，房屋原产权人李某委托多家中介公司出售房屋，陶某及其家人是通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其中一家中介公司促成交易，并非利用中原公司的资源与服务。最终判决陶某不需支付违约金。