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商品房预售合同纠纷中

律师费支持案例分析

一、广州科拉迪尼服饰有限公司与张春霞商品房预售合同纠纷一审民事判决书，（2020）粤0114民初3458号（小结：律师费有合同约定从其约定）

关于案涉律师费的负担问题。因张春霞逾期支付房款导致本案诉讼的产生，科拉迪尼公司为此支付律师费26326元，科拉迪尼公司依据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，主张张春霞支付该笔律师费，本院予以支持。张春霞抗辩该律师费过高，对此本院认为，依照广东省物价局、司法厅《律师服务收费管理实施办法》的规定,收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式。该办法确定的广东省律师服务政府指导价,对涉及财产的民事诉讼收费标准，设定为在收取基础费用1000-8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取，并允许上下浮动20%，其中100万元至500万元的标准为3%。科拉迪尼公司主张以1015696元的合同标的及203139.2元的违约金标的作为争议标的合计的律师费26326元，未超出广东省律师服务政府指导价规范的收费标准，张春霞主张律师费过高的抗辩没有依据，本院不予采信。

二、佛山市建南水务工程集团有限公司与李小红、广州翰域房地产代理有限公司、佛山市鼎升市场经营管理有限公司等商品房预售合同纠纷一案，（2019）粤06民终8521号，广东省佛山市中级人民法院（小结：合同如无律师费约定，但有违约条款约定可判定违约一方承担律师费。）

二审法院认为：
律师费。涉案《预购商铺合同》约定：“因任何一方违约另一方利益受损的，另一方可要求违约方承担相应的赔偿责任。”由于本案诉讼系建南公司的违约行为所导致，该笔律师费的支出系守约方李小红为依法维护权益所支出的合理费用，其金额亦属合理，故一审法院据此判令建南公司应向李小红支付该笔费用，并无不当，本院予以维持。建南公司关于其无须支付律师费及律师费收费过高的上诉主张，理据不足，本院不予支持。

三、中山市富裕达房地产有限公司与李伦果、唐雪珍商品房预售合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤2071民初9360号，中山市第一人民法院（小结：如无合同约定，但有《附件》或《补充协议》约定，从其约定）

一审法院认为：

关于律师费。双方签订的合同附件六合同补充协议第八条“其他内容补充”第十五项约定，如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。

富裕达公司提交的委托代理协议、广东增值税普通发票证明其为实现本案债权实际支付了律师费30000元，该费用是因李伦果、唐雪珍的上述违约行为导致的合理支出，且符合广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法的规定，本院予以支持。故富裕达公司请求李伦果、唐雪珍承担律师费30000元的诉求，理据充分，本院予以支持。

四、惠州大亚湾中联置业有限公司、陈勇明商品房预售合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤13民终167号，广东省惠州市中级人民法院（小结：律师费不属于违约金范畴，如一方根本违约，守约方可获得违约方律师费赔偿。）

二审查明：

一审法院不予支持上诉人律师费损失系违背双方合同约定及意思自治原则，且违反相关规定，应当依法被撤销。

1、首先根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的补充协议第一条第五项的约定：在本合同及本补充协议履行期间，若因被上诉人违约而给上诉人造成相关损失的，则被上诉人应承担赔偿的范围包括但不限于：律师费、诉讼费、仲裁费用、公告费、鉴定费、公证费（含证据及财产保全）、调查费、差旅费等。上诉人主张被上诉人承担因本案诉讼发生的律师费损失有合同依据，且系立约双方意思自治的体现，合同合法有效，依法对双方均有约束力，双方应当按照合同约定履行，一审判决不予支持律师费损失，明显不符合合同约定，违背契约自由的原则。

2、根据最高院出台的《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条的相关规定：人民法院可以根据具体十情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。那么结合本案，首先，被上诉人的行为已构成违约，明显存在不当，这点一审法院也给予认定；其次，上诉人的律师费损失系因为被上诉人的不当行为所致；最后，上诉人并未存在任何过错，完全符合该意见认定的应当给予支持律师费损失的情况，一审法院不予支持，明显违反该《意见》的规定。

3、上诉人已提交《民事委托代理协议》和《律师费发票》，律师费金额也系按照《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》计算而来，不存在不合理之处，被上诉人对律师费提出异议，但被上诉人并未提供证据证明该律师费存在不合理之处，依法应承担举证不利的后果，一审法院驳回上诉人律师费损失的主张，缺乏事实依据。

4、本案律师费属于在商品房买卖合同纠纷案件中因被上诉人违约，存在过错而必然且已经实际发生的费用。上诉人因与被上诉人履行《商品房买卖合同》发生纠纷，有权委托律师向人民法院提起诉讼解决，本案中，且不说双方签订的补充协议明确约定律师费承担问题，本案律师费也实际已经发生，该律师费也系上诉人为维护自身合法权益而发生的损失，也系因被上诉人违约而引起，如果上诉人未能委托律师提起诉讼，上诉人将面临更大的损失，为了防止损失的扩大，上诉人只能委托专业律师处理诉讼事宜，必然会产生相应的费用，因此该费用的发生在本案中是必然的，而且也实际发生。

5、一审法院以上诉人约定的律师费超过补充协议第十一条约定的违约金金额，而认定驳回上诉人律师费主张无任何依据。

首先，赔偿损失是守约方的法定权利。《合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

其次，承担违约金和赔偿损失均属于违约方承担责任的形式，二者并不冲突，更不能混同。本案虽然合同约定被上诉人的违约责任，但上诉人律师费已实际发生，且因被上诉人违约造成，因此被上诉人除应当按照合同约定赔偿上诉人违约金外，还应当承担赔偿上诉人律师费损失的责任。

综上，一审判决认定被上诉人违约责任适用条款错误，进而认定律师费超过违约金范围的认定也缺乏依据，且违背契约自治原则和双方的真实意思表示，依法应给予撤销。上诉人主张按照购房款总额20％计算违约金，并请求被上诉人赔偿律师费损失符合合同及相关法律规定，依法应当给予支持。故此为维护自身合法权益，特具状向贵院提出上诉，请求依法判令：1、撤销一审判决中的第三项判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。

二审认为：

本院认为，造成本案诉讼及合同被判决解除的根本原因是因被上诉人未能依约支付购房款，依照《补充协议》第一条第二项之第（五）点，被上诉人应对上诉人支付的律师费承担赔付责任。律师费不属于违约金范畴，原审判决以上诉人请求律师费超过以3%标准计算的违约金总额为由，驳回上诉人律师费的请求不当，本院予以纠正。根据上诉人提交的《民事案件委托代理协议》和发票可以确认，上诉人已付律师费25945元，被上诉人应将该费用赔偿给上诉人。

因被上诉人已支付73625元购房款，故扣减被上诉人应支付的违约金13500元和律师费25945元后，上诉人应返还被上诉人36145元（73625元+1965元-13500元-25945元）。

五、唐勇飞、李英商品房预售合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤01民终11008号，广东省广州市中级人民法院（即使有合同约定，但违约方并非根本违约，守约方应当预知合同风险，法院判定守约方一半律师费由违约方承担。）

2016年9月28日，景兴房地产公司（甲方）与广东某信君达律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方因与唐勇飞解除编号为201403124592号《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》合同纠纷案，委托乙方指派律师进行代理，根据广东省物价局粤价[2006]298号《广东省律师服务收费管理实施办法》的规定，一审律师费405694元等。广东某信君达律师事务所于2016年10月8日向景兴房地产公司出具律师费405694元的发票。

一审法院认为：

根据《补充协议》第7.1条、第7.4条的约定，景兴房地产公司诉请解除上述买卖合同及补充协议，由唐勇飞、李英按照商品房总价款的20%支付违约金并承担本案律师费合法，一审法院予以支持。另景兴房地产公司根据《补充协议》第7.2条的约定，要求唐勇飞支付代垫的贷款本息502093.22元及按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息合法有理，一审法院予以支持。

二审法院认为：

本案中，唐勇飞、李英已经依约支付了全部购房款，景兴房地产公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。涉案房屋产权过户及房产证的办理，属于唐勇飞、李英享有的合同权利并非合同义务。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中唐勇飞、李英不存在违约行为。至于唐勇飞、李英未按期偿还银行贷款致使景兴房地产公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于景兴房地产公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人唐勇飞、李英进行追偿的权利。景兴房地产公司以唐勇飞、李英违反商品房预售合同的上述条款约定为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。

但唐勇飞、李英在本案之前曾起诉请求解除合同，二审期间经本院释明后也同意解除合同，双方就解除合同问题已达成合意，因此一审判决第一项可予维持。景兴房地产公司基于唐勇飞、李英违约导致合同解除而要求唐勇飞、李英支付违约金的诉讼请求没有合法基础，本院不予支持。景兴房地产公司代唐勇飞、李英偿还的银行贷款本息及相应利息，唐勇飞、李英应予偿还，一审对此处理正确，本院予以维持。在唐勇飞、李英怠于清偿银行贷款导致景兴房地产公司承担担保责任并行使追偿权而引发，本院酌情认定唐勇飞、李英应承担景兴房地产公司因此而产生的律师费202847元。

六、中山市神马房地产开发有限公司、聂启军商品房预售合同纠纷二审民事判决书，（2016）粤20民终2311号，广东省中山市中级人民法院（小结：律师费与违约金重复计算有失公平，则支持律师费同时酌情降低违约金比例。）

关于神马公司主张的律师费7000元，该费用是因为聂启军、陶福蓉违约致使神马公司起诉而实际产生的费用，该费用属于神马公司与聂启军、陶福蓉签订的商品房买卖合同中明确约定的违约责任范围，而且神马公司主张的律师费也没有超出《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的标准，故该费用应当由聂启军、陶福蓉赔偿给神马公司。

关于神马公司主张的违约金，我国法律规定的违约金主要用于弥补守约方受到的损失，具有补偿性质，而不具有过重的惩罚性。神马公司要求按照总房价的每日0.01%收取违约金的同时还要求收取总房价20%的违约金，该主张重复并且过重，而且神马公司因本案损失的律师费7000元已在前述得到补偿，从公平公正角度及违约金的立法本意出发，一审法院认为本案违约金按照未付款的10%即13200元（132000元×10%）收取为宜。

二审维持原判。

七、惠州市卓越东部公司、邓某商品房预售合同纠纷二审民事判决书，（2015）惠中法民一终字第1217号，广东省惠州市中级人民法院（小结：即使律师费有合同约定，但开发商作为专业房地产公司，能熟悉掌握房地产交易的相关法律法规，且本案不复杂并非必须聘请专业律师才能处理，故对律师费不予支持。）

上述人主张：

上诉人因采取诉讼方式解决纠纷而支出的律师费应由被上诉人承担，是合同的明确约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条第（二）项规定，确定民事责任明显违背当事人约定，应当认定为原判决、裁定适用法律确有错误。

1、合同明确约定，被上诉人应承担上诉人为实现本案债权所产生的律师费用。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第七条第五款约定，上诉人因买方违约而支付的诉讼费、律师费等，均由被上诉人承担。该约定未违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。因此，被上诉人应按约定承担上诉人为实现本案债权而发生的律师费用。原判决确认了合同的效力，但又不支持上诉人的律师费请求，前后矛盾，属适用法律错误。

2、依据法律规定，被上诉人也应承担上诉人为实现本案债权所产生的律师费用。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违约责任。被上诉人不履行付款义务，致使上诉人必须通过诉讼的方式来解决纠纷，并因此产生了律师费用。双方在合同中对该费用的承担有明确约定，因此，上诉人的律师费损失是被上诉人在订立合同时能明确预见到的因违反合同可能造成的损失，属于《合同法》第一百一十三条第一款规定的赔偿范围。

3、此外，律师费的发生在起诉时已是一个确定的事实，且属双方约定的应由被上诉人承担的费用范围，但原判决却认定，上诉人要求的律师费并非上诉人因诉讼所必须产生的费用，显属认定事实不清，因为费用是否必须应以事实为依据。同时，律师费符合《广东省物价局、广东省司法厅关于印发〈广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法〉的通知》（粤价[2015]298号）的规定，费用合理，并已实际支付。

二审法院认为：

关于律师费的问题，虽然双方在合同中约定了“买受人因预期还贷违约情形严重导致贷款合同解除的应当支付律师代理费”，但本案中合同的解除是不可归责于被上诉人一方的，因此不属于合同中约定应当支付律师费的情形；并且卓越公司作为专业房地产公司，能熟悉掌握房地产交易的相关法律法规，是否聘请专业律师是其行使自主权的一种表现形式，就本案而言，案情并不复杂，并非必须聘请专业律师才能处理，故而一审不予支持卓越公司关于律师费的诉讼请求本院予以支持。