执行局执行还可以找律师嘛，房产抵押后怎样强制执行？律师告诉你被抵押的房产如何强制执行

强制执行过程中，经常会遇到被执行人没有其他财产，不过幸好还有一套房产，但不幸的是房产上还设立了抵押，抵押的房产能执行吗？抵押权人有权阻止执行房产吗？下面律师结合实践经验告诉你有关抵押房产的相关问题。

首先明确抵押房产是可以执行的，抵押权人无权阻止法院执行房产。因为抵押权的本质是优先受偿权，是对房产处置之后的价款优先受偿的权利，法院处置房产后需要优先向抵押权人分配抵押金额，所以处置房产没有损害到抵押权人的权利，抵押权人不能阻止房产的执行。

虽然一般情况下抵押权人无权阻止执行房产，但如果房产拍卖评估价都只低于抵押金额了，抵押权人就可以提出房产拍卖价不允许低于抵押金额。对于一些房产的抵押金额较大的，高于抵押金额拍卖甚至高于市场价，此时房产基本上就是无人竞买；而有些房产最终拍卖价等于或者略高于抵押价款，拍卖的价款扣除抵押金额及拍卖费用、执行费用后，给申请人的所剩无几，申请人忙活一场就只为抵押权人做嫁衣。因此，对于有抵押权的房产，是否需要处置房产，申请人就需要根据抵押金额、房产估价等情况进行预判，作出决定，避免最终白忙活一场。

因为抵押权享有优先受偿的权利，被执行人针对此就想出了转移财产的法子，恶意抵押房产或者虚假抵押房产，被执行人找来“托”充当抵押权人，并在登记部门办理高额的抵押，让申请人得不到多少执行款项。实践中，被执行人还有另一种常见的试图规避执行的情形，被执行人找来承租人签20年的房屋租赁合同，目的也是让房产无人接手变现。

遇到上述恶意抵押、规避执行的情况，需要申请人寻找相应的证据，向法院提起撤销权之诉，将被执行人房产上的恶意抵押权、虚假抵押撤销掉，进而顺利的处置房产。

遇到煞费苦心的老赖，强制执行就是一个斗智斗勇的过程，不仅需要执行法官尽职尽责，同样也需要申请人倾尽心血参与其中，破除各种障碍，保障自己的权利。

本文作者为许世荣律师，现供职于德恒律师事务所，曾在大湾区某法院执行局任职多年，处理过1000余宗法院强制执行案件，拥有丰富的司法经验，尤为擅长强制执行类、知识产权类、刑事类案件。本文如需转载，请如实署上作者名字。