东城区找房屋买卖纠纷律师查询，借名买房 纠纷

◎林鹭(北京市法律援助中心)

房子，一直是人们口中津津乐道的话题，也是许多人花费一生去追寻的东西。然而，为了一套房子，儿子竟与已是耄耋之年的父母对簿公堂；本应是至亲的父子，却分别坐上了法庭的原、被告席，这一幕实在令人唏嘘。

2018年7月13日，随着清脆的法槌声响，李大爷悬着近一年的心终于放了下来。北京市第二中级人民法院作出终审判决，驳回儿子李文涛(化名)和儿媳郭芳(化名)的上诉，维持原判，确定位于B地区的某处房产归李大爷所有。但是，因为争夺这套房产而破裂的父子亲情，却不知要几时才能修复了。

李大爷和老伴都已经超过了60周岁，无法办理贷款，于是他和儿子商量，用儿子的名义贷款，由自己来偿还。

贷款全部还清后，不料儿子却说此房应归他所有，竟把父母告上了法庭。

儿子出具一份由其本人书写的“借款说明”，“借款说明”上写着“为还B小区的住房贷款，特向父亲借10万元人民币……”

自己还健在，儿子就不遗余力地争房产，这让老两口伤透了心……

到底是谁的房子？

李大爷与妻子都是年过80的老人了，本该到了颐养天年的时候，没承想，却因为与儿子、儿媳间的房产纠纷而无比闹心。

事情还要从十几年前说起。那是2001年，李大爷已经去世的母亲在东城区拥有一处平房，恰遇当地危旧房改造，李大爷与兄弟姐妹几人签订了《遗产分配协议书》，分得了其中的两间小房。

2001年11月，李大爷与北京市东城区住宅发展中心签订了《危改区就地安置合同》。该合同约定，李大爷在A地区内有正式住房两间，应安置人口三人，分别为：产权人李大爷、之子李文涛、儿媳郭芳。李大爷自愿购买住宅发展中心在B地区建设的就地安置住房，安置住房房价款合计19余万元。李大爷支付首期购房款5万余元后，方可办理贷款。

安置房的位置不错，共75平方米。据李大爷回忆，他与老伴交付了5万余元的首付款，并拿到了住宅发展中心开具的收据。但是，当时他和老伴都已经超过了60周岁，无法办理贷款，于是，他就和儿子李文涛商量，用儿子的名义贷款，由自己来偿还，并陪同儿子一起前往北京市住房资金管理中心申请了贷款，共计14万元，期限20年。

2003年11月，李大爷取得了涉案房屋的产权证。2004年12月，贷款全部还清。

在李大爷看来，这套房子虽然用了儿子的名义贷款，但无论是首付还是还房贷，均由自己出资。不料，儿子李文涛却说此房应归他所有，还把父母告上了法庭，这让李大爷与老伴都无法接受。

亲生父子对簿公堂

在案件的一审中，李文涛及妻子郭芳要求确认涉案房屋归自己所有。李文涛称，涉案房屋是拆迁安置房屋，他和妻子都是涉案房屋的安置人口，根据当时的拆迁政策，就地安置合同只能由父亲签署，但涉案房屋的购房款实际是由他和妻子郭芳支付的。他说，父亲当时与他有约定，父亲确认全部购房款由他支付，且口头承诺涉案房屋归他所有。

对于李文涛的说辞，一审法院并没有支持。然而他不死心，又提起上诉。

一审下来，李大爷和老伴都已身心俱疲。现在80多岁的他们，又将再次坐上被告席，心里真是五味杂陈。走投无路之下，2018年3月29日，李大爷与老伴一同来到北京市法律援助中心寻求帮助。

这天，接待他们的是北京市法律援助中心的值班律师曹庆国。焦急的老两口向曹律师讲述：“我们当时已经60多岁了，没法贷款，才想到由儿子贷款。现在，我们老两口还没死呢，他就想争这处房子，实在太令人心寒了……”

曹律师看了李大爷的材料，耐心讲解了自己的看法。李大爷和老伴听后频频点头，特别希望能由曹律师代理他们的案件。

在工作人员的引导下，李大爷和老伴向北京市法律援助中心申请了法律援助，审核了他们的相关材料后，北京市法律援助中心认为其符合法律援助条件，应老人的要求，指派了曹庆国律师承办此案。

曹律师接受指派后，又与李大爷进行了深入的会谈，仔细审阅了案件材料，研究了相关的法律法规，并就诉讼过程中可能遇到的情况，制定了一整套诉讼策略。

曹律师了解到，老人的儿子李文涛有一个关键的说法：他认为他是借父亲的名字买的这处房产。而令人意想不到的是，他用以支持己方观点的重要证据竟然是李大爷在一审举证阶段出具的一份由其本人书写的“借款说明”。 “借款说明”上写着“为还B小区的住房贷款，特向父亲借10万元人民币……”

李文涛称，他向父亲借款还了此涉案房屋的房贷，因为这房子本身就是自己的，贷款也都由自己偿还，自己只是借父亲的名字买的这处房产。

而李大爷显然对“借款说明”的证明目的不予认可。据李大爷介绍，在2004年，自己曾交给儿子10万元，让其代为偿还B小区的住房贷款，儿子收下钱款后就向他出具了这份“借款说明”。没承想，此后儿子并没有将这笔钱用于归还房贷，而是挪作了他用，无奈之下，老两口只好另筹钱款还了房贷。

李大爷之所以在一审时出具此项证据，是为了证明儿子除了企图夺取自己的房产，还存在欠钱未还的情况。该“借款说明”是儿子李文涛向自己借款的借条，与涉案房屋并没有关系。

曹律师还了解到，李文涛与父亲之间并没有关于涉案房屋产权归属的书面约定，李文涛所说的口头承诺，也只不过是他的一面之词。曹律师认为，如果是借名买房，一定要具备两个条件：一是必须有书面的协议；二是可以证明由自己出资。显然，李文涛并不能证明这两点。

曹律师的心里有了底。

“借名”引发的纠纷

2018年5月16日，二审第一次开庭。对于李文涛一方的说辞，曹律师逐一反驳，并在法庭上发表了自己的看法。

曹律师认为，诉争房产登记在李大爷名下，依法应当归李大爷所有。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，所记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除非有证据证明不动产登记簿确有错误，否则以不动产登记簿为准。

关于是否存在借名买房的情况，曹律师分析：根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

曹律师表示，根据以上指导意见，结合民事诉讼法关于举证规则的要求，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，受援人李大爷是原被拆迁房屋的权利人，基于此，李大爷签订了相关安置协议，并取得了涉案房屋的所有权。儿子李文涛所述出资购房以及长期使用房屋等情形并不必然导致其二人取得涉案房屋的所有权。现在李文涛及妻子主张涉案房屋归其二人所有，应当就此提交充分证据，证明其已与李大爷就房屋所有权归其所有达成明确的一致意见。

曹律师说，房屋是公民的重大财产，现李文涛提交的“借款说明”上仅有李文涛个人的笔迹，并无李大爷的签字，其内容不足以证明李大爷夫妇对涉案房屋的所有权作出了处分，不足以证明李大爷与李文涛就涉案房屋的所有权交由李文涛享有达成了一致意见。所以，上诉人与被上诉人之间的关系不属于借名买房的法律关系，上诉人的上诉请求不能成立，应当依法予以驳回。

赢了官司伤了心

随着庭审的进行，儿子李文涛对事实的歪曲、对父母的出言不逊，都令李大爷老两口非常生气。说到激动处，李大爷急得直拍桌子。曹律师只好劝说老人不要过于激动。

为了一套房产对簿公堂，儿子还对父亲态度恶劣，实在有些难堪。激烈的争辩令庭审几度中断，法官也在不断提示，老人年龄大了，注意缓和情绪，而且也希望父子二人能够进行调解，弥补关系。第一次开庭，就在激烈的争论中结束了。

2018年7月10日，二审再一次开庭。法官努力尝试调解，但李大爷的儿子依然在庭上痛斥父亲，态度恶劣，没有一丁点的改变。

儿子的恶语相向，让李大爷如鲠在喉。其实等老两口百年后，房产肯定会给自己的孩子，但现在老人还健在，儿子就不遗余力地争房产，让老两口伤透了心……

最终，二审法院采纳了援助律师的代理意见，判决李文涛、郭芳的上诉请求没有充分确凿的证据予以佐证，不予支持。驳回上诉，维持原判。

这场官司的胜利，让李大爷老两口长舒了一口气，心力交瘁的折磨总算有了个头，但不孝子对老两口情感上带来的伤害却不知要到何时才能平复。

其实，很多时候，老人最怕的就是成为年轻人的负担，他们有一处住房、有一份退休工资，就已心满意足，即使疾病缠身，首先想到的也是尽量不麻烦子女。那么，作为子女，最起码不要伤害他们的心啊!毕竟，房屋有价，亲情无价。

律师点评

借名买房需慎之又慎

本案中的李大爷之所以频频陷入被动局面，主要是由于其在借用他人名义申请贷款时没有签署相应的书面凭证所致。

近些年，随着房价的节节攀升，很少有人能够通过自身的财力支付全部房款，尤其是老年人，在贷款买房时，由于年龄等限制，单独以自己名义申请贷款通常很难获得银行的审批，借他人名义联名贷款逐渐成为了普遍现象。

为了防止今后发生纠纷，建议购房者在借他人名义联名贷款或向他人借取现金时，务必签署书面联名贷款协议或借款协议，写明联名贷款或借款的性质，证明与房屋产权归属无任何关系，并妥善保管相关协议。

另外，本案还是一起典型的因借名买房产生的纠纷。所谓“借名买房”是指房屋的实际出资人(即借名人)借用他人(即出名人)名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。近年来，受购房资格、贷款条件、购房政策等因素的影响，借名买房的现象日益增多。

借名买房经常发生在亲属与熟人之间，基于信任双方往往没有就借名买房事宜签订书面的合同，为日后纠纷的产生埋下了巨大的法律风险。依据《中华人民共和国物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人在诉讼中要推翻房屋所有权证书上的记载，证据的证明标准要求极高，借名买房存在很大的风险，处理不当极有可能导致房财两空。

曹庆国律师建议借名买房务必慎之又慎，确有必要借名买房的，应当注意以下几点：

一、慎重选择出名人，并签订书面的借名买房合同，明确约定双方的权利义务及违约责任的承担。

二、明确借名买房的房产性质，是否属于能够借名购买的房产，以免因房产性质违反相关政策、法规的规定造成合同无法履行。

三、借名人应当谨慎处理购房出资事宜，避免现金支付，尽量以银行转账方式付款，留存好相关的付款凭证。