白云找预售房纠纷律师，预售商品房交房的法定标准

案情简介:

2013年9月4日，乙方与甲方签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定：乙方购买的商品房为骏御华庭自编A幢13层1307房（测绘地址：白云区三元里大道1222号1307房），该商品房约定的建筑面积共58.92平方米,总金额1551984元；第十二条、交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条、房屋交付：甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；因不可抗力等原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务；第十四条、延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；第十五条、房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》（九）。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……；第十六条、交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。

合同签订后，原告依约付清购房款1551984元。2014年4月26日，被告书面通知原告收楼。原告收到收楼通知书后复函被告称至2014年4月30日涉案房屋仍未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故未具备交楼的法定条件，要求符合条件再通知收楼。涉案房屋已于2014年4月30日前办妥《广州市商品房买卖合同》第十二条、第十五条约定的交房手续和资料。原审庭审中，双方确认涉案房屋于2014年4月30日前已符合合同约定的交楼条件，但未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

争议焦点:

商品房交楼标准的确定

裁判要点

现双方争议焦点在于涉案房屋是否具备交房的法定条件。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同条件不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，我国目前房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。现双方约定的交楼条件低于法定条件，故南大公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则黎容霞有权拒绝接受交付。因此，南大公司在至今未取得工程竣工验收备案表的情况下理应承担延迟交楼的违约责任，黎容霞现要求南大公司按合同约定支付延期交付违约金合理合法，予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告向原告支付自2014年5月1日起至被告取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并通知原告收楼之日止的延期交房违约金（以1551984元为本金，每日按总房价款0．05％标准计算。至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起五日内支付，之后产生的违约金按月于月底前支付。违约金总额以1551984元为限）。

宣判后，被告不服，提出上诉。法院最终：驳回上诉，维持原判。

相关法律风险提示:

1．向买受人交付符合约定的交楼条件的商品房是开发商的基本义务

我国合同法规定出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。开发商在约定交房期限内交付合同约定的商品房给买受人是出卖人的主要合同义务，亦是买受人最重要的权利。商品房预售合同般对交楼条件和交楼标准作出明确约定，此表现为房管部门制定的预售商品房合同版本的格式化规定，买卖双方在此基础上可作补充或变更约定。商品房买卖合同因为采用的是政府推行的合同文本，且签订合同时购房人往往无法与发商就违约金标准进行协商。行政主管部门从合同格式版本指引及预合同鉴证制度，在一定程度上有效减少了买卖双方因合同交楼条件约定不明导致的纠纷。

2．涉及公共安全的验收文件，应当由建设行政主管部门备案审查

本案中，预售商品房合同已对交楼条件和标准作出明确约定，应当约定处理。现双方争议焦点在于出卖人是否必须取得《竣工备案表》。目前广州司法实践中，交楼标准必须具备以下两个基本条件：（1）取得《竣工备案表》；（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。有特别约定其他标准的从约定。

作者：上海锦天城律师事务所 孙道驰律师