返迁房转让合同要不要找律师，张黎：农民对拆迁安置房的新期待及应对

一、引言

改革开放后，中国社会经济获得了长足发展，城市化步伐显著加快，城市步入了迅速发展期，我国国土空间与城乡格局不断被重塑，城市空间、范围与规模不断扩展，越来越多的农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围，农民成为了被拆迁人。为解决被拆迁人的居住问题，最大限度地集中土地、节约土地空间资源以推动区域经济发展，政府一般会统一规划、设计和建设安置房小区，以便安置失去土地和住所的农民，拆迁安置房也应运而生。

在我国城镇化、工业化高速发展过程中，拆迁安置的规模和数量庞大，无疑，农民这一群体构成了拆迁安置的重点人群。本文所指的拆迁安置房即特指大中小城市周边、小城镇外围由于城市规划、土地开发等原因进行拆迁，对被拆迁户进行原地或异地安置所兴建的房屋。

事实上，征地拆迁安置是任何国家或地区在工业化和城镇化过程中都不可避免的社会经济行为，其对推动一个国家和地区的经济发展意义重大。但同样不可避免的是，随着工业化和城镇化进程的快速推进，征地拆迁及安置冲突已经成为中国社会矛盾的焦点之一。对被拆迁人进行合理补偿和妥善安置，让被拆迁群众有更多的获得感、幸福感，是有效预防、化解征地拆迁与安置矛盾、推动安置工作加速提质、促进城乡共同进步与发展的关键。

从实地调研来看，随着经济社会发展和生活水平不断提高，农民的住房需求由“有房住”转变为“住好房”，对于安置房产生了与之相应的新期待。把握我国社会主要矛盾的深刻变化，应对新时代背景下农民对于拆迁安置房的新期待，“努力做到民有所呼、我有所应”[1]，既是坚持执政为民的具体体现，也是改进和完善拆迁安置政策的基本前提。

现有研究多聚焦于安置房规划、安置小区物业管理、被拆迁人满意度及社会适应等方面，而对被拆迁人对于安置房的相关诉求的研究则相对不足。本研究秉持人民立场，从人民的视角来揭示新时代农民对于安置房的诉求，剖析背后的行为心理及社会变迁等主客观影响因素，提出有针对性的应对之策。对此问题的研究可以为解释拆迁安置户的行为决策机制提供新的理论视角，为制定相关城乡融合发展政策提供决策依据。

二、农民对于拆迁安置房的新期待

（一）期待安置房质量过硬

安置房是被拆迁群众日后赖以生存的居所，因此，安置房的建筑质量是农民最关心、最在意的事情。而近年来关于房屋建筑质量问题的报道和投诉屡现，设计、建造、监理、监管等各环节严格的商品房住宅小区尚且出现诸多质量等问题，农民担心由政府为主体出资建造的安置房小区在建造的过程中会不会缺乏严格的监督和管理，也会遭遇到类似问题。

事实上，农民的担心并非多虑，使用百度搜索引擎上输入“安置房”“质量”这两个关键词，根据人们搜索频率高低依次跳出来的是“安置房质量有保障吗？”“安置房质量问题找谁投诉”“安置房质量怎么样？”……从中可以看出人们对安置房质量的置疑，以及不断出现的安置房质量问题。

农民深知，安置房一旦出现质量问题，维权的代价和成本极高，由于自己文化水平、能力制约，遇到此类情况根本不知道怎么解决。且在安置房建筑质量维权的过程中，牵涉面太宽，出了问题应该向谁反映，找谁解决？找政府还是建筑商，或者其他部门？怎样写申请、打报告、办手续、走程序？这些问题，毋庸置疑都是农民不擅长处理的。不用说是农民群体，即使是对于有一定文化的现代公民来说，处理此类问题也非易事，像对于安置房出现质量问题找准投诉这一问题，运用互联网强大的搜索功能寻找答案，不同平台不同的律师给出的答复与建议也不尽相同，有建议去找房屋管理部门反映的，有建议找质量监督部门反映的，有建议去咨询当地拆迁主管部门的，还有律师回复“与拆迁办协商解决，协商不成可以起诉要求修复或者赔偿”，更有律师直接点出“投诉一般解决不了问题，建议诉讼解决”。

从这些不同律师提出的不同的解决方案可以看出安置房出现质量问题农民维权的难度、艰巨性和复杂性。因此，农民对于安置房质量问题的期盼始终是首位的。农民希望安置房建筑质量过关、房屋的结构优良、布局合理，这样就能够安心入住，减少许多后顾之忧。

（二）期待安置房配套完善

今天的农民跟以往比有很大不同，经过四十余年的改革开放，农村获得了较大发展，农民的经济状况、生活条件得以大大改善。作为拆迁安置重点区域的大中城市周边更是如此，因占据地缘优势，最早接受城市辐射，相较于位于腹地的农村地区来说，“楼上楼下、电灯电话”这种二十世纪七八十年代对农村现代化的理解与憧憬生活早已实现，且随着国家各项惠农政策的出台、乡村振兴战略的实施，农民住房条件、出行条件和通讯条件已经今非昔比，与之相应，农民对于居住环境、品质的要求随之提高，对住房产生了更高层次的需求。

在安置房的规划和建设上，农民在看重房屋建筑质量的前提下，普遍期盼安置房有较为齐备的公共配套设施，不仅仅有与城市并轨的水电路网，还应该有像城市商品住宅小区一样配备物业管理、文体设施、安保设施、环卫设施、公交站场，像城市居民一样享有教育、医疗卫生等优质资源。事实上，配套设施齐全的安置房能够弥补农民自住房公共配套不足的短板，能够提升农民入住的舒适度，农民自然乐于搬迁。在湖南省衡阳市松木工业园鑫源安置点调研时，一余姓老人因享受老人提前安置优惠政策，先于子女搬进附近的安置房，虽其子女原有房屋堪比别墅，但孙辈们却争着要到老人的安置房居住，老人也乐得其所。究其原因，在于安置房有天然气，可以通快递，电视信号好，有物业服务……而这些正是农民自住房所不具备的、安置房的吸引力所在。

而从以往拆迁安置情况看，特别是城市开发建设的初始阶段，拆迁安置工作经验不足，安置方案不够细化，安置水平低，一些安置房在当时可能并不落后，但以今天的眼光看，却是公共设施缺失、小区环境脏乱差、物业管理粗放，这也导致很多安置房已经滞后于时代发展成为一眼即知的另类存在，一些安置地块已经严重影响了城市的整体形象与风貌。以至于人们普遍形成了这样的印象，安置房、安置小区即等同于低端落后，这让很多“富起来”的农民对于拆迁产生了惧意，更进一步激发了其内心对安置房品质的强烈渴望，农民对于安置房的期盼从过去的注重建筑质量进入了质量、品质并重的阶段。在这种情况下，如果不用发展的眼光动态的去看问题，仍以传统的僵化的眼光去看农民、去开展拆迁安置工作，忽视周围环境的变化和农民对于生活不断增长的新需求，在安置工作中仍延续老思路，以低标准进行规划设计和建设，势必引发农民的不满和抵触情绪，影响拆迁安置工作的开展。

（三）期待安置房地段位置优越

安置房地段位置优越有两层含义，第一层体现在安置房要具有一定的地理区位优势，位于交通干道附近，交通方便，与市（区）两级行政中心保有可接受的距离，这是字面上地理意义上的优越。从各地安置房建设情况看，由于各地政府对拆迁安置工作的重视，对于安置房的选址比较注重，安置房位置优越基本能够得以保障。

位置优越的另一层面则是心理层面的，即拆迁安置房不要远离长期祖辈居住地，不能中断来自于家庭成员、亲邻、村组等以往紧密的社会联系，这种心理层面的位置优越是隐性的，也是尤值得关注的一层含义。如果把征地拆迁安置中的异地安置和回迁安置两种类型作比较，根据现状偏见理论，拆迁安置户会更倾向于维持过去的选择，即更倾向于之前所居住的环境。相关研究也表明，拆迁安置类型对拆迁安置满意度有重要影响，原址返迁的拆迁安置户更有可能比异地安置的拆迁安置户有着更高的满意度水平。这是因为藉由情感依恋，长期祖辈居住地带给居住者的主观心理价值，如亲切感、认同感和归属感等，都是新环境一时难以赋予的。

从对不同安置小区的调研来看确实如此。农民对于回迁房及距离原居住地不远的安置房的适应性明显较好，因为在这里农民对家园、对所在土地的眷恋与心理依附不会受太大影响，人际关系和社交环境也变化不大，原有的社会支持网络不会受到较大影响，农民心理、情感方面的需要仍能够得以满足，无疑会适应得快一些。至于搬到较远的地方，由于处于一个陌生的生活环境中，原来的地缘关系遭到破坏，生活秩序被打破，社会支持系统受到影响，对于安置小区的认同感和归属感在短时期内很难建立。因此农民往往一般不太乐意搬到离家较远的地方，盼望能够搬到地理和心理双重意义上的位置优越之地。

（四）期待安置房能如期交付

从前些年我国大中城市周边安置房建设情况看，在加快拆迁腾地发展地方经济目标驱使下，征地项目迅速增加，安置房建设全面铺开。然而，也应看到，征地拆迁在为推动经济社会发展作出重大贡献的同时,也不同程度地存在着拆迁安置房建设周期较长、交付时间难以保障的问题。

“先补偿、后搬迁”是法律明确的拆迁基本原则，也就是说理应给被拆迁人提供现房安置。然而现实中，现房安置很难实现，更多的是提供一至三年后交房的期房。这跟我国对项目建设方面有严格的法律程序限定有关，像一个房屋建设项目必须经历立项、规划、土地征收、工程施工许可等多重审批，因此现实中，一边审批一边拆迁的做法并不少见。而有些地方由于拆迁规模大，安置房的房源供应紧张，建设量和需求量不够匹配，形成了供求瓶颈，在相当长的时间内难以满足拆迁户的需求。更存在一类情况，受多种不可预期因素的影响与制约，如各种矛盾冲突引发的农民阻工、开发商资金链断裂等原因导致的工地停工，施工中遇到的极端天气、地质、疫情等意外情况影响项目进度，造成安置房建设工期的延长，交付时间难以保障。

在拆迁安置过渡期内，农民不得不租房或借房度日。尽管拆迁方都会安排相应的临时安置补助费，也即过渡补贴费用，但农民在租房与借房的过程中仍不可避免地产生一些意想不到的困难与矛盾。

尤其是当前许多地区对于拆迁安置手段和方法仍比较单一，对于安置房并不像由市场主导的商品房买卖一样，有规范的合同和明确的约定，对于违约的责任有严密的划分与约定。有些地方与农民签的拆迁安置协议，对于能否按时交房、违约责任、争议解决方式未加详细的规定，对于安置房的具体情况也没有明确约定，有些条款和内容也不尽细致；有的地方只签拆迁补偿安置协议，不再同时签安置房合同，协议书也没有相关部门公证，这给安置房交付延期留下了空间与可能。所以有时会出现农民的房屋被拆后，安置房因为各种原因，拖至三五年、七八年之久，甚至在新闻报道中还出现了“经过10年才交付安置房”的极端情况发生[2]。在对逾期交房的违约责任未加详细约定的情况下，拆迁户的损失如超期安置过渡费将难以保障，更严重的是，对于老年人及有特殊困难的家庭人员的生活质量以及合法权益造成了极大的挑战。所以，农民期待安置房如期开工、按时完工、早日交付，尽快分到安置房，尽早住进安置房，缩短在外租房借房的周期。

三、积极回应农民对拆迁安置房的新期待

（一）把安置房的建设质量放在重中之重

建筑工程的质量问题是影响建筑物外观和使用功能的主要因素，一旦建筑工程的质量出现问题，轻则影响工程寿命和使用功能，困扰用户的生活，重则会危害人们的财产和生命安全，进而引发社会不稳定因素，因此对此应高度关切和重视。

1.保障安置房项目资金。从谋划拆迁安置之初，就应充分认识到，建筑质量是安置房建设的重中之重，本着高度负责的态度，提前谋划，从讲政治的高度，高质量推进安置房小区建设，确保安置房建设这一重大的民生工程、民心工程质量安全，通过多种途径对安置房项目资金进行保障，千方百计提高安置小区建设标准，标准不能低于普通商品房，确保以稳定有效的资金投入奠定安置房质量安全基石。

2.强化全过程质量监督管理。从前期设计、过程建设、验收监管等多个方面加强对安置房工程质量的管控，强化主体责任，把安置房项目质量安全问题纳入相关部门责任考核体系。在安置房规划设计上，要贯彻科学的设计理念，进行科学的规划设计，实施科学的决策机制，不断优化、完善相关规划及设计方案。在过程建设与监管上，严格执行基本建设程序和各项制度，做到每一环节全过程跟踪管理监督，尤其要注重对关键材质、关键工序的监督检查，强化过程检查验收，通过加强制度管理、监理履职实现质量控制，保证工程质量始终处于循环渐进的受控状态。

3.提高群众对安置房建设的参与度。在项目设计、建设或验收过程中，注重公开透明，主动面向拆迁安置户进行公示，主动接受查询和监管，接受群众监督，畅通群众参与渠道，“群众的事同群众多商量，大家的事人人参与” [3]，让拆迁安置户参与到质量监控与管理过程中，这不仅能够调动农民参与的积极性，还可以消除农民内心疑惑、增进沟通交流，从而有利于化解工程建设风险、减少项目建设质量通病，对保障安置房项目的质量与品质不无裨益。

（二）安置房规划建设要领先于时代

当前，需要全面认清安置房建设工作中存在的问题与不足，充分吸取以往安置房建设的经验教训，避免安置房成为影响城市形象和城市品质的特殊地带。

1.引导群众形成合理预期。在进行拆迁补偿安置方案的制定和安置房的设计与配套时，应深入基层调研，多倾听群众声音，通过多种方式和手段，如入户走访、问卷调查、网上征求、召开座谈会等方式广泛收集被征迁户对于安置房建设的意愿与建议，深入了解被征迁户的诉求与心理预期，进而在工作中引导群众形成合理预期，并在下一步的规划设计中回应群众的期望，让农民共享城市发展和建设的成果。

2.开展前瞻性规划设计。把真正改善拆迁安置户的居住、生活环境作为重要目标，把改善居住条件和提升城市品位作为重要考量，统筹考虑农民安置、城市面貌和经济发展等因素，遵循集约节约、生态宜居、绿色低碳、智慧人文的设计方向，从造型、户型、景观、配套等多个方面适度超前规划，高标准、高起点规划建设一批水、电、气、热、公交等市政公用基础设施项目，把安置小区建设与城市建设品位提升、树立城市文明形象紧密关联。

3.提升小区管理服务软环境。进一步丰富安置房小区的人文环境，充分发挥安置房地段优势，利用小区规划特色、自身特性和本土文化激发居住活力、凝汇社区共识，营造独具特色的安置小区文化，满足城市社区公共服务设施要求和传统村落人文交流需求，彰显安置小区的独特品质，让安置小区成为农民向往之地，实现由安置房居住条件改善到居住环境改善、由安置房小区到幸福家园的提升，推动安置小区与城市协调发展、和谐一体，为优化城市空间布局奠定坚实的基础。

（三）创设积极的社会支持环境

中国人素有安土重迁的传统，安于本乡本土，一般不愿意迁居，所谓“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”安土重迁多来源于对未来生活不确定的恐惧感，担心失去以往可以从周遭环境中获得的精神上和物质上的支持和帮助。让农民接受拆迁、支持拆迁必须以人为本，尊重人的需要，充分考虑到农民自身需求。

1.稳定原有的社会支持。在制定征拆补偿安置政策中要重视农民基于对原长期居住地的情感依恋而产生的心理需求、情感需求，在安置点的规划选址上，尽量选择位于拆迁范围内或者邻近地区，交通相对便捷、周边配套相对完善的地块。如果拆迁安置涉及范围大，建有不止一个安置小区的情况下，考虑就地或就近安置，让农民优先选择距原居住地较近的安置小区。若只能实行异地安置，则可以通过无偿增加一定的安置面积的方式来弥补被征迁户远离原长期居住地所受到的情感损失[4]。在安置房的具体分配上，应坚持以人为本的分配理念，对安置房进行统筹安排，不断细化工作方案，兼顾亲属、亲系、邻里、同乡等血缘、地缘关系，把守望相助的乡风乡情整体移植到农民安置小区，稳定传统乡村社会以家庭、亲邻为基础的情感支持、行为支持，减少农民入住安置小区因生活环境发生变化而可能带来的社区环境适应等方面问题。

2.强化多形式的社会支持。积极引入社会工作服务机构和志愿服务组织进入农民安置社区，为有需求的拆迁农民、特殊困难人群等提供困难救助、心理疏导、关系调适、资源链接等社会支持服务；针对当地农民的特点及地域特色创造性开展各类社区活动，鼓励拆迁农民积极参与，促进农民之间的交流沟通、协作互助；动员、培育社区力量和社区骨干参与社区共建共治，增强拆迁农民对安置小区的归属感和认同感，帮助其更好地融入安置小区；对拆迁农民进行再就业培训，把再就业纳入统筹安排，加强技术培训和职业教育，提升农民的职业技能和文化素质，提高其社会适应能力，拓宽其生存和发展空间；坚持多层次、多渠道帮扶原则，积极开发公益性岗位，引导用人单位用工倾斜，调动社会各方面资源和力量，为拆迁农民提供就业支持，稳定和提升拆迁农民的生活水平，引导其逐步适应并融入城镇化的生活方式，进而真正实现市民化。

（四）鼓励支持政策创新实践

我国幅员辽阔,各地发展差距较大,生产力发展水平呈多层次，安置政策不可能一个标准一刀切，也不可能是一成不变，而是应根据地区发展水平，随着时间、需求的变化而不断创新发展。

1.推进安置政策创新。各地安置政策的制定要根据自身情况，从实际出发，不能搞一刀切。为避免安置房交房延期损害拆迁安置户利益的情况出现，在有条件的地方，可以借鉴外地经验，探索实施“先安置、后拆迁”，以避免政府的公信力不会受损；条件不足的地方，对于规划的征地项目，要根据征地建设时序，从早建、多建、快建出发，提前做好前期准备工作，以逐步减少过渡户，缩小在外拆迁过渡户比例，减少社会压力。同时引入市场机制，加强项目合同管理，明确安置房开工、竣工和安置时间，对于房屋位置、朝向、结构、用途、面积、楼层等具体情况，房屋的增购费用的支付方式，房屋交付时间，违约责任等有关事项予以准确的约定，对失信的开发商进行惩治、列入诚信黑名单。

2.推进安置模式创新。构建并实施多元化补偿新模式，既提供单一的统建安置房，也应积极探索提供自主购买普通商品房、货币化回购、房票补偿、跨区域置换、剩余房源折价安置等不同模式。从单选到多选的转变，扩大了群众安置选择范围，可以使拆迁户根据自身家庭条件与独特需求，做出更有利于自身的选择。提供多元化的安置选择，赋予群众更多的选择权，打破了只能选择一种安置模式的局限，适应了群众差异化需求，满足了部分群众尽早搬迁和入住较高品质商品房小区的诉求，很大程度上避免了单一选择与安排对拆迁安置户利益可能造成的损害，不仅有利于保障群众生活、维护农民的合法权益，也有助于化解一些安置中的矛盾。

应看到，伴随中国经济高速发展和人们生活水平的普遍提高，农民对美好生活的期望越来越高。安置房寄托着拆迁安置户对美好生活的希冀和向往，事关民生福祉，直接体现着群众生活获得感和幸福感。在拆迁安置工作中，一定要“把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”，将人性化的关怀与规范化的操作有机结合，这样才能真正获得群众的支持和信赖，从而有助于增强工作的主动性与积极性，减少拆迁安置工作中的层层矛盾与问题，更有助于把安置房工程真正的打造成民心工程、发展工程，建设成为改善城市形象、提升城市品位、美化人居环境的重要载体，由此积极有效地推进城市化进程、进一步促进城乡融合发展。

参考文献：

[1]习近平参加辽宁代表团审议[N].监察日报,2017-03-08.

[2]田睿.西安东姜村回迁房等了10年各种问题多[N].华商报,2019-10-31.

[3]习近平在参加十二届全国人大五次会议上海代表团审议时的重要讲话精神[N].人民日报,2017-3-6.

[4]严金海,阮彦钦.参照依赖、现状偏见与拆迁安置满意度——基于福建省厦门市的经验分析[J].中国土地科学,2016(8):3-11

（作者系湖南师范大学中国乡村振兴研究院特约研究员，湖南省社科院副研究员，乡村发现转自：《新疆农垦经济》2021年03期）