门头沟区房产纠纷找律师，出名人将房屋卖出,借名人能否主张买卖合同无效

本案系借名买房纠纷，原告（出资人）向法院起诉要求确认出名人与第三人之间的买卖合同因恶意传统无效。法院驳回了原告的诉讼请求。

原告汪徽向法院提出起诉讼请求：

1、确认汪庆与刘峰在诉讼中恶意的购买房屋合同无效；2、判令刘峰立即将北京市石景山区香山南路X房屋（以下简称诉争房屋）产权过户到汪庆名下；3、确认诉争房屋归原告所有，并过户到原告名下。事实与理由：2015年4月2日被告汪庆、谢玫玫将我诉至北京市石景山区人民法院，要原告腾退房屋。在诉讼中原告提出反诉，请求法院确认该房屋的产权归原告所有，并过户到原告的名下。在法庭调查中，双方进行了充分的陈述、辩论和指正。在案情明了后，汪庆、谢玫玫不等判决结果，在诉讼中恶意转移财产,将诉争房屋转卖给案外人刘峰。其行为严重违反了民事诉讼法，导致判决无法将房屋产权过户给原告，因此法院判决书明确原告必须另行起诉。在诉讼中汪庆、谢玫玫将诉争房屋转卖给案外人刘峰是一种恶意买卖行为。理由如下：1、汪庆、刘峰都是军人，是战友关系，两人经常在一起吃饭喝酒，是长期的战友、朋友关系；2、汪庆是原告的哥哥（堂兄弟），原告在京经商后，长期得到汪庆的照顾。2004年原告借汪庆之妻谢玫玫之名买房的事有约还是知道的，因原告经常到汪庆家，也经常与汪庆、刘峰在一起吃饭。在买房问题上大家都是多次谈判的，所以刘峰对原告借用嫂子谢玫玫之名买房是清楚的。3、汪庆、谢玫玫与原告产生诉讼刘峰是清楚的，他们是老朋友，对原告又认识多年，不可能不知道。4、从法院调查的房屋转卖证据材料看，转卖过户时在石景山区房屋产权交易大厅办理的，而汪庆的儿媳王某正是该处的工作人员，才可能2015年7月1日签房屋买卖合同，在第二天7月2日就领取了房产证，其涉嫌违规操作。5、买卖合同的买售人刘峰是男性，但在合同上性别是女。联系电话留的不是自己的手机号，而是王某的手机号（原告与王某、刘峰都有电话联系，都有他们的手机号）。原告认为这个房屋买卖合同是王某一手操办的，才会无意中写错了性别，写了自己的手机号。刘峰本人是否知道房屋买卖这样的事原告很怀疑。综上，原告认为汪庆与刘峰之间的房屋买卖行为是恶意行为，是违反诉讼法的行为，应是无效的，不受法律保护的，应受法律惩罚的。请求人民法院立即查封诉争房屋的房产，确认恶意购房行为无效，支持原告的诉讼请求。

被告汪庆、谢玫玫答辩称：

不同意原告的诉讼请求。原告说的事实是虚假的。第一，汪庆、刘峰都是军人，原告没有证据说是朋友，是原告的主观恶意臆断。没有证据证明一起吃饭。第二，和被告二的流程是合法的，违规操作是原告的主观臆断。第三，价格只有买卖双方知道，刘峰提交的证据证明是300万元购买的，是合理价格。被告提出了再审，是否是借名买房，谢玫玫、汪庆不存在借名买房的事实，交易过程中，土地出让金是关于房屋从经济适用房变更为商品房的关键，土地出让金是被告一夫妇出具的，不存在所有的费用都是原告出具的。取暖费都是汪庆夫妇交付，之后是刘峰交付。一审的判决书解决的是否是借名买房，恶意不是案件的审查范围，超出了诉求的范围。二审也改变了，去除了恶意。

被告刘峰答辩称：

不同意汪徽的诉讼请求。第一，没有证据证明刘峰、谢玫玫、汪庆是朋友、战友关系。刘峰是退伍一直到退休才开厂子，和汪庆、谢玫玫不是非常熟悉，原告没有证据支持；第二，急急忙忙买卖是针对第一被告出让房屋的情况，不能证明刘峰的善意还是恶意，房款是因为刘峰个人原因支付的全款；7月1日当天就可以办理房产证，隔一天算慢的；第三，不清楚王某是谁，当时的信息都是中介填的，是中介的错误，可能是审查义务没有尽到，是机打的，不是手写的；第四，实际提交的是300万元，如果是恶意的早就返还了。刘峰提交了供暖费证明其在实际使用，不存在恶意。

经审理查明：

汪庆与汪徽系堂兄弟关系，汪庆与谢玫玫系夫妻关系。

2015年6月25日，出卖人汪庆与买受人刘峰在北京云房房地产经纪有限公司居间下签订《存量房屋买卖合同》，其中约定：出卖人所售房屋坐落为北京市石景山区香山南路X号房屋，该房屋所有权证号为X京房权证石字第XXXX号，房屋价款205万元，家具家电装饰装修及配套设施设备等作价75万元，买受人应于签订本合同当日支付定金20万元。双方采取全款交易，出卖人与买受人应于2015年7月30日前付清全部购房款。出卖人应当在办理完房屋权属转移登记后七个工作日内将房屋交付给买受人。双方同意在2015年7月30日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同落款处签名为汪庆与刘峰签字。

2015年7月1日，出卖人汪庆与买受人刘峰（合同上性别为女）签订网签合同，约定房屋坐落为北京市石景山区香山南路X号房屋，合同价款为205万元。

2015年6月25日，汪庆收到刘峰定金20万元。刘峰向北京云房房地产经纪有限公司交纳服务费8000元。

2015年7月2日，汪庆收到刘峰转账两笔共计280万元。

2015年7月2日，汪庆与刘峰去办理了房屋所有权转移登记，当日，诉争房屋的所有权转移登记至刘峰名下。

2015年10月10日，刘峰交纳了诉争房屋当年的供暖费3088.4元。

汪庆、谢玫玫认可诉争房屋由汪徽使用，汪徽称诉争房屋自己使用一段后进行出租，租赁合同到期后由汪徽的侄子居住使用。现在仍然在汪徽的控制下。

2015年4月2日，原告汪庆诉被告汪徽、第三人谢玫玫合同纠纷一案至法院，汪庆诉求汪徽腾退诉争房屋。被告汪徽反诉要求汪庆、谢玫玫将诉争房屋过户到汪徽名下。法院审理后查明：2000年12月4日，汪徽以谢玫玫名义与北京东和伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买诉争房屋，购房款458705元。合同签订后，汪徽支付房屋首付款98705元，剩余36万元房款。2007年7月19日，诉争房屋下发房屋所有权证，并登记房屋所有权人为谢玫玫。后谢玫玫通过区建委挂失原产权证，与汪庆办理过户手续，将诉争房屋过户至汪庆名下，汪庆于2014年9月12日取得诉争房屋所有权登记，房屋性质现为商品房。现汪徽持有房屋产权证、商品房买卖合同、购房发票、贷款合同、契税发票、专项维修资金收据、交房通知书、入住缴费通知、入住证、钥匙存放申请等相关手续原件。其中，契税填发日期为2007年6月25日。另查明，本案审理中汪庆、谢玫玫将诉争房屋出售给案外人刘峰，刘峰于2015年7月2日取得房屋所有权证，汪庆于2015年9月23日申请撤诉，法院于2015年9月25日口头裁定准许汪庆撤回起诉。法院经审理后认为，本案借名买房合同关系成立，故对汪庆腾房的诉求不予支持，尽管诉争房屋具备上市交易条件，但产权人已非汪庆，故对于汪徽要求过户的反诉请求亦不予支持。最终法院于2015年9月25日作出（2015）石民初字第x号民事判决书，判决驳回汪徽的反讼请求。判决后，双方均提起上诉，北京市第一中级人民法院审理后认为汪庆申请撤诉已准许，本案中对其诉求不予审理，现诉争房屋的所有权人非汪庆，对汪徽要求过户的反诉请求不予支持，最终于2015年12月4日作出（2015）一中民终字第x号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后汪庆、谢玫玫向北京市高级人民法院申请再审。2016年7月20日，北京市高级人民法院作出（2016）京民申x号民事裁定书，裁定驳回汪庆、谢玫玫的再审申请。

本案审理过程中，汪徽向法院申请财产保全，要求冻结刘峰名下位于北京市石景山区香山南路X号房屋的交易手续，并提供北京市门头沟区月季园41号楼3单元403号房屋做担保。法院于2015年10月12日作出裁定书，查封了诉争房屋及担保房屋。

汪徽提供证人梁某出庭作证：梁某系汪徽公司职工，其称认识刘峰，汪庆在汪徽公司的房屋居住，家里来人，梁某去做饭，见过刘峰，做饭时其听到刘峰与汪庆谈论汪徽用谢玫玫名义买房屋的事情。其对刘峰的描述为170以上，说普通话，60多岁。汪庆、谢玫玫、刘峰均对证人证言的真实性不认可，称其对刘峰的描述不属实，刘峰不会说普通话。

汪徽提供证人张某1出庭作证：张某1系汪徽的司机，其称三年前在万寿路吃饭时见过刘峰和汪庆，后在公司东院见过汪庆、谢玫玫和刘峰。其称汪徽介绍，其知道吃饭的有刘峰，其他人记不清楚了。汪庆、谢玫玫、刘峰均对证人证言的真实性不认可。

汪徽提供证人张某2出庭作证：张某2系汪庆的朋友，其称2010年前在平安里吃饭时见过刘峰，后在汪徽处经汪庆招呼吃饭时见过刘峰，其对刘峰不熟悉，其他人记不清楚了。汪庆、谢玫玫、刘峰均对证人证言的真实性不认可。

庭审中，汪徽主张汪庆与刘峰认识，系朋友关系；按照出售房屋时的市场价格应为408万元，而双方交易价格为300万元，为此提交2015年7月、2016年4月房屋价格的网络截图；汪庆对网上截图真实性不予认可，称当时市场价格为300万元多一点，即使网上价格属实，7月比6月商谈时有上涨，且交易价格也不低于市场价格的70%。

庭审中，关于看房的事实：刘峰开始陈述为：“第一次是刘峰及其爱人在2015年6月初傍晚，和汪庆及其家属一起去的，有个小伙子，不是田恒。第二次没有去房屋里面，和尚志杰去的，在物业核实的信息。9月要求腾房的时候有我和我家属、谢玫玫、汪庆，是第一次见到田恒，签订了租赁合同，还有两个不认识的人，没有摄像机。”。汪徽陈述：“2015年6月之前已经出租。租给了田恒是南方人有残疾。认可刘峰所述第一次看房是和汪庆、谢玫玫，但是时间不认可，是出售房屋之后，拿着房本去的。租户合同到期之后办理，之后由汪徽的侄子居住使用。”谢玫玫陈述：“和刘峰看房是2015年6月初偏晚上的时候，我们带着看了一次，刘峰自己又看过一次，第一次看房残疾人不在，有一个小伙子在，第一次中介没有带着去，就刘峰和我们去的。后来去的时候见的田恒，有刘峰夫妇和我、汪庆，其他两个人是我的朋友。当时录了一点点像。”当庭给田恒打电话核实看房情况，田恒陈述：“9月23日就来了这一次，之前没有看房，去看房就是拿着房产证来让我腾退。当时有汪徽的哥哥和其爱人；刘峰和其爱人，另外还有3个人，来的时候还有人摄像。我租赁房屋的之后我和24岁的侄子居住，侄子已经上班了。我是残疾人我在家里办公。刘峰来的时候是工作日的白天，我侄子不在”。另，刘峰提供尚志杰的书面证人证言，尚志杰是刘峰的朋友，是做装修的。汪庆、谢玫玫对此真实性认可，汪徽对此真实性不予认可。

庭审中，刘峰主张签订买卖合同之前不认识汪庆，刘峰的战友从涉案区域购买了房屋，觉得不错，先找的房源，通过云房房地产帮其核实产权情况。2015年6月初，刘峰才开始和汪庆接触，汪庆并未告知诉争房屋有诉讼，诉争房屋是刘峰买给孩子结婚使用。

上述事实，有房产证、商品房买卖合同、收据、发票、银行业务凭证、（2015）石民初字第x号民事判决书、（2015）一中民终字第x号民事判决书、（2016）京民申x号民事裁定书及各方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。

北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：

本案的争议焦点为汪庆与刘峰签订的房屋买卖合同是否因恶意串通而归于无效。

恶意串通是指合同当事人在缔约的过程中，明知或应知侵害国家、集体利益或第三人的合法权益而共同实施的民事行为。恶意串通的构成要件包括：一，以行为人之间针对第三方的通谋为必要条件；二，通谋的实质目的是侵害合同外特定或不特定第三人的合法权益，是否实际发生损害后果在所不问；三，通谋表现为某种意思联络，包括双方共同实施违法行为，以及一方故意为之，另一方对此明知或应知，但以实际履行行为表示认可。

李松律师认为，对于本案而言：汪徽对诉争房屋具有特定权益。根据生效的（2015）石民初字第x号民事判决书所确认的事实，汪徽与谢玫玫就诉争房屋形成了借名买房关系。本案中，汪徽作为借名人，享有要求对方办理房屋所有权转移登记的债权请求权，同时基于谢玫玫与汪庆的配偶关系，这种权利不因夫妻之间就诉争房屋物权登记人的改变而消灭。尽管谢玫玫、汪庆否认借名买房关系，但未有充分证据推翻上述生效法律文书所确认的事实，故法院不予采信。

汪庆的出卖行为属于有权处分并存在恶意。由于汪徽享有债权权利，但仅有权要求对方履行转移登记的义务，其并非诉争房屋的事实物权人，故汪庆作为房屋所有权登记人将房屋卖与刘峰则构成有权处分。应当指出，汪庆与谢玫玫系配偶，且借名买房关系亦持续多年，依据一般社会经验法则判断，汪庆对此当然明知。在汪庆取得房屋所有权证书后，特别是在（2015）石民初字第x号民事案件的诉讼阶段，将房屋出卖他人明显具有致使汪徽无法实现特定权益的主观恶意。

李松律师认为，刘峰的买受行为难以认定构成恶意。合同双方存在恶意串通的问题判断，关键是对买受人在缔约时主观状态的认定，即刘峰对于汪徽与谢玫玫、汪庆之间的借名买房关系是否知情：第一，从权利外观的角度分析：借名买房关系一般缺乏对外公示凭证，难以被第三人所充分知悉。刘峰以房屋所有权证书具有的公示作用，与相对方汪庆发生交易系正常的权利识别和缔约结果。第二，从价款给付的角度分析：汪庆与刘峰在买卖合同中约定的300万元价款，结合其全款给付的情形，依据缔约时的市场交易价格，难以将价格明显偏低作为刘峰存在恶意的充分理由之一。第三，从证人证言效力的角度分析：首先，汪徽提供的两位证人与其在同一单位工作，且汪徽为该单位负责人，一定程度必然影响证人证言的可信度；其次，证人梁某、张某2所述内容仅为汪庆与刘峰谈话片断，且未完整、清晰的体现诉争房屋的坐落、借名买房的具体经过等关键事实。证人张某1亦未能证实本案发生的基本过程。尽管上述证人证言能够反映出汪庆、刘峰缔约前曾相识，但不足以推断出刘峰对汪徽借名购买诉争房屋知情的正当结论。第四，从其他情节分析：首先，刘峰在买卖合同签订过程中未至诉争房屋察看，只能说明其未审慎履行必要的注意义务；其次，无论办理房屋过户是否存在瑕疵，均发生在涉案买卖合同缔约之后；汪徽另述买卖合同中买受人性别和手机号有误，以及房屋过户时间较短，亦不能成为刘峰对借名买房知情的必然因素。因此，在缺乏主要事实成立的前提下，仅凭上述其他情节显然未达到认定刘峰构成恶意的高度盖然性。

综上分析，结合权利外观、价款给付、证人证言以及本案其他情节综合判断，不能做出刘峰就汪徽借名购买诉争房屋一节知情，从而难以认定刘峰缔约时存在应知或明知买卖行为将侵害汪徽权利的主观状态。因此，汪庆出卖房屋无疑属于恶意，但与刘峰并不构成恶意串通，汪徽主张诉争房屋买卖行为应被确认无效，并据此要求将房屋权属转移登记的请求权基础不能成立，法院对其诉讼请求不予支持。但汪徽可通过其他途径寻求合理救济。

驳回汪徽的诉讼请求。

李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。