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一、案情简介

陈女士位于佛山市南海区某二手房想挂牌出售，故委托佛山市某景房产代理有限公司（简称：代理公司）出售。经过代理公司撮合，陈女士与买家高某于2021年2月23日晚上在代理公司处面谈，沟通涉案房屋价款与过户时间等具体条款。因沟通时间较长，故到2021年2月24日凌晨1时双方才在代理公司处签署《不动产买卖合同》，约定房价总额为1220000元与定金为140000元，第一笔定金20000元应于2021年2月24日24点前确认能否解决房地产权确权事宜后（请约定具体时间或条件）支付给陈女士。

在2021年2月24日下午，买方高某通过代理公司员工李某向陈女士表示，其不想再购买涉案房屋，双方今日凌晨签署的合同视为无效或作废。

陈女士当日遂立即咨询本律师，并在本律师建议下向买方高某发出《律师函》，明确要求高某继续按照原合同约定时间与条款履行付款义务，否则将承担解除合同约定赔偿房屋总价20%违约金。

《律师函》发出后，高某在微信群以及通过代理公司员工李某、朱某均向陈女士表示，不会再沟通涉案房屋，且代理公司员工无意中说到“高某不想购买涉案房屋主要原因，涉案房屋附近新推一手商品房，价格与位置均优于该二手房，故其不想再履行合同。”

三方协商无果，陈女士遂委托杨律师代理其诉讼维权。

二、案件推进与结果

1、原告陈女士向本院提出诉讼请求：

（1）解除原、被告于2021年2月24日签订的《不动产买卖合同》；（2）被告向原告支付违约金244000元（按合同约定总价款20%违约金）；（3）本案诉讼费由被告负担。

2、一审法院认为：

承上，被告违约导致《不动产买卖合同》解除，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，原告有权依据合同约定向被告主张违约金。

对于违约金的金额确定：首先，被告在诉讼中虽未针对违约金金额提出异议，但其整体抗辩意见为不构成违约而无需承担违约责任，该抗辩意见涵盖了对违约金的异议；

其次，涉案合同于2021年2月24日凌晨1时许签订，而被告已于当日下午18时许作出了不履行的意思表示并送达给原告，其自合同成立到明确不履行之间的所隔时间短，被告及时且明示的意思表示亦避免原告在等待交易过程中丧失交易机会，避免损失扩大；

其三，如上所述，被告及时明示不履行合同后，原告未能在诉讼中举证证实其因被告违约而造成了直接的损失，即使实际存在一定损失，其损失数额也远远低于合同约定的20%房价金额；

第四，涉案合同约定了定金，而定金实际具有合同当事人对违约责任的预估。而原告主张的违约金金额与第一期定金金额亦差额巨大。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，本院认为涉案合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，本院酌定予以调整。

综合考虑涉案合同实际造成了原告交易机会的损失及其时间成本和维权成本，并考虑到对违约责任的惩罚性性质，本院酌定违约金按涉案合同约定房价总额的5%计算，即为61000元，超出部分不予支持。

3、一审法院判决：

综上，根据《中华人民共和民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告陈女士与被告高某于2021年2月24日签订的《房屋买卖合同》于2021年6月21日解除；

二、被告高某应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈女士支付违约金61000元；

三、驳回原告陈女士的其他诉讼请求。

4、最终执行：一审法院判决按房屋总价5%计算违约金与我方诉求根本违约应按房屋总价20%赔付违约金存在较大存入，但因对方属当日违约并表态不再履行合同，故此陈女士的损失没有达到合同约定房屋总价20%数额。从维护陈女士合法权益角度，律师建议陈女士不再上诉，并通过代理公司传话给买方高某，最终高某也在一审判决生效之前，主动履行一审判决赔付款项，案结事了。

陈女士最终在律师建议下，及时另行出售涉案房屋，从而避免损失降低与达到其“以小换大置换房屋”的最终目的。

三、律师工作开展

1、诉讼策略制定与前期工作准备。本律师接受委托后，对委托人的所有材料和证据进行审查与梳理，认为本案不应立即向法院起诉，因陈女士最终目的想出售其房屋，实现“以小换大置换房屋”目的，所以建议陈女士可委托本所律师尽快向买方高某发出《律师函》警告，要求其继续履行合同。

2、预判案件走向，并提前做好准备工作。如买方高某收到《律师函》后，有意想继续履行合同，则催促代理公司配合高某完成支付第一笔定金等事宜，合同继续往前推。如高某收到《律师函》后拖延时间或拒绝履行合同，则可及时向法院起诉。

3、指导收集与保存证据，抓住案件核心焦点。因代理公司涉嫌与买方高某串通，所以本案也应从代理公司员工李某（对接人员）进行微信或电话沟通，核实清楚高某不想购买涉案房屋真实原因并保留必要证据，这必将对本案维权有帮助。陈女士在律师指导下与李某电话沟通，最终核实清楚“因涉案楼盘附近新推某一手商品房的价格与位置均优于陈女士的房屋，所以高某不想再履行合同。”

4、突破案件原有思路，获知案件根本原因。获得如此重要线索与证据后，律师建议陈女士以普通买家身份向该商品房楼盘打听，并领取该商品房楼盘宣传手册，找到该商品房销售人员，最终搞清楚该商品房楼盘的价款、位置，最终重要的是该楼盘对于中介人员促成交易后可获得高额佣金回报等具体数据（即可佐证代理公司有动机协助高某违约）。

5、做足功课，适时起诉维权。在确定高某收到《律师函》后，律师指导陈女士催促高某与代理公司，但高某与代理公司均找各种理由拒绝履行合同，故陈女士最终委托本律师于2021年6月15日向法院起诉，主张权利。

四、杨登基律师点评

1、此类案件维权，要结合委托人实际情况制定诉讼策略。本案一审结果不算很完美，但符合律师最初预判的结果，毕竟对方当日表态不再履行合同，则卖方陈女士可依合同约定最终获得房屋总价20%违约金，这显然有悖于公平原则。所以，一审判决按房屋总价5%佩服违约金，律师建议陈女士“见好就收”，因其最终目的在获得赔偿之余，更应该是及时出售其房屋避免损失扩大。

2、对此此类案件，律师基本不会建议委托人立即向法院诉讼，而应先发出《律师函》要求对方继续履行合同。结合大环境等经济因素，涉案房屋附近商品房价格确有下降趋势，且结合陈女士实际情况，其也存在“以小换大置换房屋”对资金需求迫切，所以本案如合同可继续履行，这最能符合陈女士合法权益。如仓促向法院起诉，经过一审六个月与二审三个月（普通程序），则即使最终胜诉并执行到位，陈女士很可能要接近半年后才可以拿到违约金赔偿款，但因对方可能提出反诉等情形，涉案房屋又不能及时另行出售，这对陈女士并非最优方案。如起诉继续履行合同，因对方已明确表态拒绝履行合同，该诉求可能被法院认定为双方对合同无继续履行合意，该诉求存在不被支持风险。

3、预判案件焦点，提前收集证据，将功课做扎实。无论对于买方高某、代理公司等，特别要保留证据证明高某签署合同当日便表态不再履行合同，这在日后庭审中必定成为核心焦点，这需要提前将证据做扎实。陈女士最终在律师指导下，最终向代理公司李某问出买方高某不想继续履行合同根本原因，且推测可能是该代理公司在背后推荐新的商品房给高某（商品房开发商给代理公司佣金高于原合同约定的佣金）。所以，律师后续也指导陈女士通过各种渠道获知高某欲购买的商品房价款、位置以及中介佣金报酬比例等具体数据，最终在庭审中作出对我方非常有利陈述。

4、本案经验教训与总结。关于本案最终一审结果，律师预判法院判决支持按房屋总价1%至8%标准赔偿违约金，在确定对方不再履行合同构成根本违约后，本案的重点必然是论证陈女士遭受的损失数额。因对方确实在当日便告知不再履行合同，陈女士可另行处置房屋，以免引起损失扩大，所以该点难以论证本案陈女士遭受巨大损失，从而无法提高违约金赔付比例。律师也在通过在“链家”“贝壳”、“安居客”等渠道检索涉案房屋附近二手房与商品房价格下跌数据，但因市场数据更新存在滞后性，难以得出涉案房屋周围市场价格出现剧烈下跌，否则可延伸论证“陈女士因高某拒绝履行合同，最终导致其“以小换大置换房屋”最终目的无法实现，从而引起其错失交易机会导致的间接损失，进而可将违约金赔付比例提高，最大限度维护陈女士合法权益。”