交房违约金诉讼需要找律师嘛，开发商逾期交房,违约金怎么算的

对于不少人而言，买房是人生中的一件大事。

但签订购房合同时，您是否关注过交房期限及逾期交房的违约责任呢？

情形一：合同有约定违约金计算标准

案例速递：2011年10月3日，杨某从房地产公司购买了房屋一套，房屋总价款310179元；《购房合同》约定交房期限为：2012年10月31日。逾期交房违约责任为：除遭遇不可抗力情况外，如未按本合同约定的期限将该商品房交付给杨某使用，逾期在90日（含）之内，自2012年10月31日的第二天起至实际交付之日止，房地产公司按日向杨某支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向杨某支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，杨某有权解除合同。但由于施工单位施工不合格，客厅混凝土板存在严重的构件安全隐患，需加固设计进行施工。致使无法按期交房。杨某起诉房地产公司要求承担违约责任，赔付违约金。

法院判决：房地产公司于本判决生效后二十日内支付杨某逾期交房违约金66189.46元。

法院观点：关于是否需要调低关于本案逾期交房违约金应否按房屋租金标准调低的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，该司法解释的立法本意是在没有违约金约定的情况下给了一个计算损失的标准，而在有违约金约定的情形时就不能简单适用房屋租金标准确定逾期交房的损失。开发商逾期交房，购房者丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，不仅仅只是房屋租金损失，所以在合同有违约金约定的情况下，不应该简单地直接用约定的违约金跟同期同地段同类房屋租金相比较来认定违约金是否过分高于造成的损失。结合杨某已按照合同约定全面履行了自己的义务及在本案中并无任何过错等具体情形，根据公平原则和诚实信用原则，本案以已付房价款为本金按日万分之五计算逾期交房违约金的标准并不明显过高。因此，对房地产公司主张按房屋租金标准调低违约金的请求，本院不予支持。

笔者：可以看到法院在合同约定有效的违约金计算标准的情形下，不再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而是从违约金约定是否符合法律规定，根据违约损害赔偿责任的填补损失为基本原则进行判断。

情形二：合同未约定违约金计算标准

案例速递：2014年2月5日，熊某从房地产公司购买了房屋一套，总房款为442503.4元；《购房合同》约定交房期限为：2016年12月30日，双方并未约定逾期交房的违约责任。合同签订后，被告在建设过程中因经营管理等问题，导致已建好的双方合同项下的房屋不能如期交房，熊某因此需租房居住。熊某起诉房地产公司要求承担违约责任，赔付违约金。

法院判决：限房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金16850元给熊某。

法院观点：因本案原、被告并未约定逾期交房的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本案迟延交房的违约金应按原告租房居住的实际需要的实际损失来确定，根据当地同类房屋租金的市场价格，本院酌定原告实际损失为每月1500元，则原告提出的逾期交房违约金应计算为1500元/月×11.3个月=16850元。原告超过这一数额的请求部分本院不予支持。

笔者：可以看到法院在合同未约定逾期交房的违约责任的情形下，房地产公司并非不承担违约责任，不赔付违约金，而是依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金。

法条速递

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《民法典》

第五百八十五条 【违约金的约定】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。