买协议房需要找律师嘛，未与中介方签订协议，就不构成“跳单”了？法律界人士解疑释惑

来源／东方IC

近日，一则关于艺人张杰、谢娜夫妇购买6200万豪宅涉嫌“跳单”的爆料，引发网络热议。这一热点事件中，“跳单”与否成为焦点。什么是“跳单”？到底哪些行为会构成“跳单”？中介方与委托人未签订过协议，就不构成“跳单”了吗？针对这些市民关心的问题，记者采访多位法律界人士，为您解疑释惑。

　　受咨询的律师表态：对案子不乐观

“跳单”，是中介圈的行话，指委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接签订合同，且不支付中介费的行为。北京盈科（上海）律师事务所资深房产及保险律师刘健一向新民晚报透露，2020年8月，事件中的爆料人H先生曾找他咨询过“跳单”一事，H先生通过微信发了不少证据，求教专业法律意见。刘健一表示，他提供过免费咨询服务，2020年H先生自述他此前带张杰、谢娜夫妇2次看房，为思南公馆一套341.77平方米的房源，但这对明星夫妇却“跳单”直接与房东私下达成交易。

“当时仔细分析过这些材料后，我感觉这些证据大多指向不明，关键证据缺失，难以证明张杰和谢娜方存在跳单行为。”刘健一说，仅就当时中介H先生所提供的证据材料分析，“要赢得这个官司并不乐观。”综合H先生一方提供的证据材料和现阶段各媒体披露的情况来看，如果这些材料均为真实，2次带看应该是事实。是否属于“跳单”，还有待各方当事人提供更多有效的材料予以证实。

　　什么情况下构成“跳单”？

什么情况下委托人构成“跳单”违约呢？上海明伦律师事务所律师赵杰解释，从合同关系上来看，双方已建立委托关系。委托关系的认定首先看双方是否签订书面的中介合同；如果没有签订书面中介合同的，是否有其他证据证明双方建立了事实上的委托关系，比如微信、短信等聊天记录；邮件、信件等往来记录以及电话录音等证据。

从履行情况上来看，中介方已经履行了中介服务之义务，已经向买方进行报告订立合同的事宜以及提供与订立合同最密切相关的推荐和看房服务。中介方提供中介服务后未即刻促成交易的原因和责任不在于中介方。最后一点，买方接受了中介方的服务后，利用中介方提供的信息机会或者媒介服务，绕开中介方直接订立合同。

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。赵杰说明，一旦认定“跳单”，中介方可以要求委托人支付约定的报酬，以及要求委托人承担合同约定的违约责任，并赔偿损失。

什么行为不构成跳单？有以下四点。1、双方未建立委托关系；2、建立委托关系后中介方未履行中介义务；3、因中介方的原因导致当时中介方提供中介服务后未即刻促成交易；4、中介方未取得独家销售代理权，委托人并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，委托人有权选择中意的其他中介公司促成合同成立，而不构成“跳单”违约。

　　不仅凭书面协议认定

资深房产律师刘健一指出，由于中介行业自身的不规范，大部分中介在一开始带看时并未签署《看房确认书》或《居间协议》，但如果中介确实提供房源、商定了最终交易价格等，即使没有与委托人及时签署《看房确认书》或《居间协议》，委托人抛开中介与对方直接交易，仍构成“跳单”。

中介提供交易对方信息后，房屋交易双方“手拉手”，是否双方都构成“跳单”？中介是否应收全额佣金？刘健一说，“手拉手”即房屋交易双方在没有中介的情况下直接完成交易。如果交易双方都委托了该中介，则“手拉手”的双方都构成“跳单”。提供房源或购房人信息也属于中介服务之一，但并非完整的中介服务，房屋交易双方绕开中介直接交易，仍需要支付佣金，但如果没有特别约定，法院通常会酌情减少佣金。

新民晚报记者 夏韵