找物业纠纷的律师，物业管理业主投诉处理技巧

业主对物业服务的不满往往成为矛盾集中爆发的导火索，也让"管家变成了冤家"。通过调查网友反馈了小区服务不到位、物业费收取不合理、安全隐患等问题。小编选取了业主最为关心的5大问题，邀请律师来为大家进行解答。

财产安全问题

安保措施不到位，经常有小偷入室偷窃，给业主造成了损失，物业保安是否有义务保障小区业主财产安全呢?

律师解读：业主家被盗，民事赔偿的主体应当是盗窃的犯罪嫌疑人，但是，作为物业管理公司，在与业主签署的物业管理服务合同内有相关的约定，而物业服务企业未履行该约定，导致业主人身、财产受到损害的，可根据《物业管理条例》的第三十五条规定，应当依法承担相应的法律责任。该法律责任应由物业公司依据物业服务合同提供的安全保障服务方面的缺陷的大小来承担相应的责任。

房屋质量问题

交房后，出现房屋漏水等问题，这样的问题是否归物业负责，出现漏雨情况物业不给于修复，是否是物业没有尽到应尽的职责与义务呢？

律师解读：首先需要分析房屋漏水等问题，是否是房屋质量的问题，如因房屋质量问题，可以根据《住宅质量保证书》，在保修期内要求保修单位承担维修责任，如因为业主自行使用房屋不当而造成的漏水等问题，由业主自行解决。在保修期满以后，如果是公共部分的房屋漏水等问题，可由业主委员会协调开发商、房产管理部门在业主缴纳的公共维修基金中专项申请资金进行维修。

物业服务不到位

1、不少业主会感觉自己所缴纳的物业费跟物业实际服务不匹配，业主们会遇到反馈问题时态度恶劣、公共设施损坏后物业维修不及时（路灯、单元门、电梯等）、卫生不能及时打扫、绿化植被无人打理、消防通道被占用，物业无作为等等等问题。业主应该怎样来维护自身权益？

?律师解读：根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，如果是因为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的，物业服务企业应担承担责任。

业主也可以通过召开业主大会的方式，更换物业服务公司。

2、现在很多物业都会代收水电及暖气费，当业主出现缴费不及时等情况时，物业是否有权利断业主水电？

律师解读：物业无权断水断电。

如果是因缴纳物业服务费，物业管理企业是无权断水断电的，根据相关法律规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

如果是因为未交水费、电费等费用时，供水、供电合同的当事人，是业主与自来水公司、供电局，供水供电人有义务依约供水供电。如果用水用电人不缴费，供水供电人可以断水断电。有权断水断电的一方，只能是供水供电人，而不是物业公司。物业公司接受供水供电人委托，向居民收取水电费，但这不意味着物业方等同于供水供电人，断水断电权，不能随着“委托收费”而发生转移。

费用问题

1、物业费与国家备案不同，业主是否有权利拒缴物业费？

律师解读：根据《物业服务收费管理办法》规定，县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

2、哪种情况下可以不交物业管理费?

律师解读：如果物业服务企业不履行物业服务合同，或者违法或严重违约的情况下，可以不交物业管理费，但是物业服务企业仅仅是履行不当或是一般违约的情况下，以此拒交物业管理费是无合同和法律依据的。

停车问题

1、外来车辆随意进出不登记电话，占用车位无任何防范措施，物业是否应出面解决？

律师解读：首先需要看双方签订的物业服务合同，是否有管理车辆的义务，是否需要封闭性管理，业主可以根据管理内容要求物业服务企业对外来车辆进行管理。对于占用车位的现象，物业公司只能采取合法的手段去管理，可对乱停车的不文明行为书面提醒或通过宣传栏进行批评。如果有关人员乱停车妨碍了他人通行或小区秩序，对其他业主的利益造成了损害，物业公司可以制止，也可以要求其依据实际损失进行赔偿。

2、业主车辆在租售的停车位上被划时，物业是否应承担责任？

律师解读：一般应根据过错酌情赔偿，业主缴纳停车位车辆管理费后，业主与物业服务企业形成了合同关系，如出现车辆被划的情况下，首先赔偿人应当是划车之人，对于物业服务企业，应在其存在过错的情况下，根据其过错承担相应的赔偿责任。